شکایت تحویل آپارتمان و انجام تعهد قراردادی

_{^{پاسخ -  شکایت مناسب برای الزام خوانده به انجام تعهد قراردادی}}

• در هر قراردادی هر یک از طرفین در مقابل شخص دیگری تعهدی را برعهده می گیرند. موضوع تعهد می تواند انتقال مال، انجام عمل یا عدم انجام عمل باشد. برای نمونه در عقد بیع یکی از طرفین متعهد می شود تا مالی را به دیگری منتقل نموده و طرف دیگر متعهد می شود در مقابل آن مبلغ معینی را بپردازد.
• پس از آنکه قرارداد منعقد گردید، هریک از متعهدین مکلف می باشند تا تعهد خود را به جا بیاوردند. بطور معمول طرفین در روابط خود هنگام انعقاد عقد ضمانت اجرای عدم انجام تعهد را نیز پیش بینی می نمایند. بدین صورت که طرفی که متعهد به انجام امری بوده است در صورت عدم انجام تعهد خود به ازاء زمان معین وجهی را پرداخت نماید. با این حال عدم انجام تعهدات از نظر قانونی نیز دارای ضمانت اجرا خواهد بود.
• در صورتی‌ که هر کدام از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل که تعهد به نفع او شده است می‌تواند از دادگاه الزام متعهد به انجام تعهد را مطالبه کند.
• مرجع صالح برای الزام به ایفای تعهد در صورتی که تعهد مرتبط با املاک باشد، دادگاه محل وقوع ملک است. چنانچه موضوع تعهد مالی باشد و مبلغ آن کمتر از 20 میلیون تومان باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است در غیر این صورت دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی دارد.
• در تعهداتی که موضوع آن ها انجام کار یا عدم انجام کار می باشد، الزام به ایفای تعهد بدین صورت است که متعهدله می‌تواند دعوای الزام به انجام تعهد را در دادگاه علیه او مطرح کند. دادگاه پس ‌از بررسی شرایط، حکم الزام به ایفای تعهد غیرمالی را صادر می‌کند و در این شرایط متعهد موظف است به تعهد خود عمل کند.
• در صورتی که به هر دلیل اجبار متعهد به انجام تعهد ممکن نشد، متعهدله می‌تواند به خرج خود تعهد را انجام داده و هزینه انجام تعهد را از متعهد مطالبه نماید.
• در صورتیکه اجرای تعهد بدین صورت نیز مقدور نبود، متعهدله می‌تواند از طریق نفر سومی تعهد را انجام دهد. در صورتی که تعهد از طریق نفر سوم هم امکان پذیر نباشد، کسی که تعهد به نفع او شده می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. بنابراین فسخ قرارداد آخرین مرحله بوده و تا آنجا که بتوان قرارداد را اجرا کرد فسخ قرارداد امکان ندارد.
• لازم به ذکر است که منشا ایفای تعهدات همیشه قرارداد نیست. در واقع در قانون مواردی وجود دارد که بدون وجود یک قرارداد، موجب الزام فرد به انجام تعهد در قبال دیگری می شود. به اینگونه موارد، ضمان قهری گفته می شود؛ یعنی بدون آنکه میان دو نفر قراردادی منعقد شده باشد، یک طرف مسئول جبران خسارت وارده به طرف دیگر خواهد بود. 
• لازم به ذکر است که متعهدله می تواند ضمن دادخواست الزام به ایفای تعهد یا بطور مستقل جبران خسارت ناشی از عدم اجرا یا تأخیر در اجرای تعهد را در صورتی که دارای شرایطی باشد، خواستار شد.
• توضیح آنکه به موجب ماده 226 قانون مدنی، در صورتی که عدم اجرای تعهدات از سوی متعهد موجب وارد شدن خسارت به متعهدله گردد، وی حق دارد تا خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات قراردادی را مطالبه نماید.
• میزان خسارت وارده به متعهدله با جلب نظر کارشناس تعیین گردیده و خوانده ضمن حکم یا بطور مستقل به پرداخت خسارت محکوم خواهد گردید. اگر در خصوص نحوه ی پرداخت خسارت میان طرفین توافقی صورت نگرفته باشد، با توجه به ماهیت تعهد نحوه جبران خسارت مشخص می گردد.

_{^{شرایط الزام متعهد به ایفای تعهد قراردادی}}

برای آنکه بتوان متعهد را ملزم به ایفای تعهد نمود باید شرایطی وجود داشته باشد. این شرایط عبارتند از:
1-بقای قرارداد :

بدین معنا که قراردادیی که به موجب آن شخص متعهد به انجام کاری شده است باید به اعتبار خود باقی بوده و به علتی منحل نشده باشد.درغیر این صورت تعهد همراه قرارداد زایل شده و چیزی باقی نمی ماند تا بتوان متعهد سابق را به اجرای آن ملزم ساخت
2- نقض عقد : 

به صورت عدم انجام تعهد مطابق با شرایط قرارداد
3- امکان اجرای تعهد :

انجام تعهد باید عرفا و عادتا ممکن باشد و در صورت غیرممکن بودن اجرای تعهد، قرارداد باطل است
4- فرا رسیدن زمن اجرای تعهد :

درصورتی که زمان انجام تعهد نرسیده باشد متعهد را نمی توان الزام به آن کرد چراکه پیش از رسیدن زمان انجام تعهد، تکلیف قانونی انجام تعهد برعهده متعهد نیست

_{^{شرایط مطالبه خسارت عدم انجام تعهدات قراردادی}}

خسارت عدم انجام تعهدات قراردادی در صورتی قابل مطابله میباشد که دارای شرایط زیر باشد:
1- شرایط اساسی صحت معاملات رعایت گردیده باشد
2- جبران خسارت در صورت تخلف از انجام تعهد در قرارداد تصریح شده باشد یا بر اساس عرف مقرر شده و یا به موجب قانون باشد
3- برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد
4- عدم انجام تعهد به واسطه ی وقوع حادثه ای نباشد که دفع آن خارج از حیطه اختیار متعهد است (فورس ماژور)

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسش شما در مورد شکایت تحویل آپارتمان و انجام تعهد قراردادی باید گفت شما میتوانید دادخواست مطالبه وجه چک بدهید که در اینصورت طرف حساب شما صادر کننده ی چک است.

همچنین از آنجایی که موضوع قرارداد شما تحویل آپارتمان است شما می توانید به دفتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه کنید و در قالب یک دادخواست درخواست انجام تعهد به اضافه خسارات را داشته باشید. پس از قطعیت رای اجراییه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می‌شود تا نسبت به اجرای حکم، اقدام نماید.

در این مرحله  اگر متعهد به انجام تعهد خود عمل نکند شما می تواند خوانده را به انجام تعهد وادار کنید و در نهایت اگر اجبار وی نتیجه نداد، می توانید به خرج خود تعهد را انجام دهد و هزینه انجام آن را از متعهد مطالبه نمایید. در صورتی که نتوانید تعهد را خودتان  انجام دهید میتوانید از طریق شخص ثالث آن را به جا آورید.

در نهایت هم اگر انجام تعهد توسط شخص ثالث نیز ممکن نبود، می توانید قرارداد را فسخ کنید. همچنین در خصوص خسارات عدم انجام تعهد نیز می توانید ضمن تقدیم دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا به صورت مستقل، جبران خسارت ناشی از تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده به شما وارد شده است را مطالبه نمایید.

در صورتی که خوانده دادخواست اعسار بدهد دادگاه آن را بررسی کرده و در صورتی که ثابت شود متعهد معسر است، حکم به تقسیط محکوم به داده می شود.
جهت تشخیص چه راهی مناسب است توصیه میکنیم حضورا به دفتر وکالت ما مراجعه فرمائید

_{^{مواد قانونی قابل استناد - الزام به انجام تعهدات قراردادی در تحویل آپارتمان}}

ماده 190 قانون مدنی
براي صحت هر معامله : شرایط ذیل اساسی است: -1 قصد طرفین و رضاي آن¬ها -2 اهلیت طرفین 3 - موضوع معین که مورد معامله باشد. -4  مشروعیت جهت معامله 

ماده 219 قانون مدنی
عقودي که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم¬مقام آنها لازم¬الاتباع است مگر این که به رضاي طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود .

ماده 220 قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجراي چیزي که در آن تصریح شده است ملزم می¬نماید بلکه متعاملین به کلیه¬ي نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می¬شود ملزم می-باشند

ماده 221 قانون مدنی
اگر کسی تعهد اقدام به امري را بکند یا تعهد نماید که از انجام امري خودداري کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله¬ي تصریح باشد و یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.

ماده 222 قانون مدنی
در صورت عدم ایفاي تعهد با رعایت ماده ي فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ي مخارج آن محکوم نماید.

ماده 226 قانون مدنی
در مورد عدم ایفاي تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی¬تواند ادعاي خسارت نماید مگر این که براي ایفاي تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر براي ایفاي تعهد، مدتی مقرر نبوده، طرف، وقتی می¬تواند ادعاي خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده 227 قانون مدنی
متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام، به واسطه ي علت خارجی بوده است که نمی توان مربوط به او نمود .

ماده 229 قانون مدنی
اگر متعهد به واسطه¬ي حادثه¬اي که دفع آن خارج از حیطه¬ي اقتدار اوست، نتواند از عهده¬ي تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود.

ماده 237 قانون مدنی
هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضاي اجبار به وفاي شرط بنماید.

ماده 238 قانون مدنی
هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگري مقدور باشد، حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده 239 قانون مدنی
هر گاه اجبار مشروط علیه براي انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده 47 قانون اجرای احکام
هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم ‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به ‌وسیله قسمت اجرا از محکوم ‌علیه مطالبه نماید.
در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.
‌تبصره- در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد. 

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی