X
مشاوره با وکیل دادگستری- دادگران حامی

مشاوره حقوقی آنلاین

برای ارسال سوال یا درخواست از منوی سبز رنگ زیر ، وارد شوید.

برای مطالعه آرشیو سوالات حقوقی ، اینجا کلیک کنید.

تاریخ انتشار: پنجشنبه 22 مهر 1400

 عدم تحویل ملک در قرارداد پیش فروش آپارتمان

با سلام و احترام طبق قرارداد پیش فروش آپارتمان بین من و شرکت ساختمانی مقرر شده بود واحد تجاری را در زمان معین شده طبق قرارداد تحویل نماید در غیر این صورت می بایست طبق قرارداد به ازای هر ماه تاخیر یک درصد از مبلغ پرداختی تاکنون را آن شرکت به عنوان خسارت پرداخت نماید. آیا می توان از اقساط باقی مانده را پرداخت نکرد تا زمانی که واحد را تحویل نمیاد و خسارت را از اقساط کم کرد؟ آیا می توان مبلغ خسارت را از پول زمان تحویل واحد کسر کرد؟ چگونه می توان خسارت را دریافت کرد؟ چه اقدامی باید انجام گردد؟ لازم به توضیح است طبق قرارداد در صورت عدم پرداخت اقساط واحد، شرکت ساختمانی می تواند یک طرفه قرار داد را فسخ نماید. فقط پول که طی چند سال پرداخت کرده ام پرداخت نماید. شایان ذکر است از طرف شرکت ساختمانی نامه ایی جهت تحویل واحد به من ارسال گردید. واحد اما در زمان تحویل با حضور کارشناس تامین دلیل ( کارشناس دادگستری) به دلیل ناقص بودن واحد قابل بهره برداری نبود که از طریق اظهارنامه به اطلاع آن شرکت رسید. در نتیجه من از گرفتن واحد تا زمان تکمیل واحد مطابق قرار داد امتناع نمودم. با توجه به سررسید اقساط مغازه و عدم توانایی پرداخت به دلیل عدم تحویل مغازه که روی درآمد حاصل از تحویل مغازه حساب کرده بودم آیا در صورت عدم پرداخت اقساط آن شرکت می تواند یک طرفه قرارداد را فسخ نماید؟ در حال حاضر چه اقدامی انجام دهم ؟با تشکر

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 17574

ضمانت اجرای عدم تحویل در قرارداد فروش ملک

  • با توجه به عرف و شرایط مسکن در ایران، معامله به صورت قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفداران خاص خود را دارد و برخی از افراد جامعه ترجیح میدهند ملک خود را طبق این نوع از قرارداد خریداری نمایند و قانونگذار نیز منع حقوقی و شرعی برای این نوع از قرارداد در نظر نگرفته است ولی ممکن است شرایطی پیش آید که فروشنده نتواند ملک را به موقع تحویل دهد و یا حتی به صورت مطلق، شرایط تحویل دادن آن را به خریدار نداشته باشد.
  • این شرایط ممکن است در خصوص خریدار نیز رخ دهد و او نتواند مبلغ خرید ملک را که به عنوان ثمن معامله در نظر گرفته شده است پرداخت کند. باید به این نکته توجه داشت که طبق قوانین و مقررات و عرفی که در زمینه  معاملات املاک وجود دارد، تا زمانی که فروشنده ملک را به طور کامل به خریدار تسلیم نکرده باشد،
  • معامله ناقص است و فروشنده به طور کامل به قرارداد عمل نکرده است و اجرای تعهدات ناقص مانده است لذا زمانی فروشنده به تعهدات خود کامل عمل کرده است که ملک را به طور کامل تحویل خریدار دهد. قانونگذار برای جلوگیری از بوجود آمدن مشکلات و عدم اجرای تعهدات در زمینه قرارداد پیش فروش راه ها و روش های متعددی را پیش بینی نموده و ضمانت اجراهایی را در نظر گرفته است.
  • باید به این نکته توجه داشت که برخی از این روش ها و ضمانت اجراها توسط توافق طرفین وضع می شوند و خریدار و فروشنده می توانند طی یک توافق، این موارد را  که شامل مواردی همچون فسخ قرارداد یا پرداخت خسارت می باشد در مفاد قرارداد ذکر کنند و قانونگذار نیز در ماده 10 قانون مدنی این توافق را به شرطی که مخالف قانون نباشد قابل اجرا برشمرده است.
  • لذا با توجه به مطالب فوق مهمترین بحث در عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید-پیش فروش، توافقاتی است که طی مفاد در قرارداد آمده است و خریدار در صورت عدم تحویل ملک از جانب فروشنده می تواند با استناد به قرارداد و مفاد مندرج در آن، از دادگاه صالح تقاضای الزام بایع به تحویل ملک و خسارت ناشی از تاخیر تحویل ملک را خواستار شود.
  • نکته قابل توجه این است که حتی اگر قرارداد نه به صورت کتبی بلکه به صورت شفاهی منعقد شده باشد با توجه به شهادت شهود می توان به آن استناد کرد.
  • نکته دیگر اینکه در برخی موارد ممکن است در خصوص فسخ یا دریافت خسارت در صورت عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید- پیش فروش، در متن قرارداد چه به صورت کتبی و چه به صورت شفاهی توافقی صورت نگرفته باشد،
  • در این خصوص خریدار باز هم تحت شرایطی امکان مراجعه به دادگاه و تقاضای الزام فروشنده به تحویل ملک و دریافت خسارت ناشی از تاخیر تحویل ملک را داراست.
  • باید به این نکته بسیار مهم توجه داشت که موارد فوق در صورتی امکان پذیر است که خریدار به تعهدات خود در قرارداد عمل کرده باشد و مبلغ ملک را به عنوان ثمن معامله پرداخت کرده باشد.

 

پاسخ به سوال مخاطب در خصوص عدم تحویل ملک در قرارداد پیش فروش آپارتمان

♦  در خصوص پاسخ به این سوال باید گفت که خریدار نمی تواند به صورت یک طرفه و از جانب خود از مبلغ قسط به دلیل عدم تحویل ملک کم کند و این کار مبنای حقوقی و قانونی ندارد و این کار نیاز به حکم، دستور و مجوز از دادگاه صالح دارد.

♦  بهترین کار این است که خریدار به تعهد خود در قرارداد عمل نماید و اقساط را به عنوان ثمن معامله کامل پرداخت نماید و بعد از سر رسید تعهد به دادگاه صالح مراجعه و الزام بایع به تحویل ملک و خسارت ناشی از تاخیر در تحویل ملک را خواستار شود لذا در این خصوص بهتر است با یک وکیل در حوزه قرارداد ها مشورت نمایید.

 

 

مستندات قانونی - عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید- پیش فروش

اصل 34 قانون اساسی

دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس می‌تواند به منظور دادخواهی به دادگاه‌های صالح رجوع نماید. همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه‌ها را در دسترس داشته باشند و هیچ‌کس را نمی‌توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد.

ماده 10 قانون مدنی

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

ماده 220 قانون مدنی

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.

ماده 255 قانون مدنی

هر گاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معامله‌ کننده بوده است یا ملک کسی بوده‌ است که معامله‌ کننده میتوانسته است از قبل او ولایتا یا وکالتا معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است و الا ‌معامله باطل خواهد بود.

ماده 367 قانون مدنی

تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از ‌استیلاء مشتری بر مبیع.

ماده 376 قانون مدنی

در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.

ماده 378 قانون مدنی

اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما

 

ثبت امتیاز
نظرات

دوشنبه, 25 بهمن,1400

محمد

سلام من یه آپارتمان پیش خرید کردم 2سال پیش باید تحویل میداده ولی چند ماه پیش فقط کلید به من داده و تو قرارداد تاخیر روزانه 100 و سود مشارکت وام در صورت تاخیر با فروشنده باشد ولی الان میگه چون کرونا بوده نتونستم تحویل بدم آیا من میتونم خسارت رو بگیرم ?


پاسخ وکیل:
با سلام
اگر در قرارداد خسارت تعیین شده باشد شما مستحق دریافت آن هستید و اگر خسارت تعیین نشده باشد چیزی شبیه و نزدیک به اجرت المثل ناشی از تلف منفعت را استحقاق خواهید داشت.به نظر من شرایط کرونا فورس ماژور و قوه قاهره محسوب نمی شود و توجیحی برای عمل نکردن به تعهد و ندادن خسارت نیست.

ﺳﻪشنبه, 09 فروردین,1401

منصور زیبایی

با سلام
سال ۹۸ آپارتمان واقع در اهواز پیش خرید کردم و قراردادپیش فروش بنگاه تنظیم گردید ثمن‌ معامله ۸ چک شد ۶ چک را به فروشنده دادم و دو چک دیگر را به بنگاه یک چک ۷ شرط تکمیل کامل که قرار بود ۱۳۹۹/۱۱/۲۷ موقع تحویل وچک ۸ شرط انتقال ثبتی مورخ ۱۴۰۰/۶/۲۶ در دفتر خانه پرداخت شود . ولی متاسفانه ایشان تاکنون تکمیل و تحویل نداده با ارئه اظهار نامه ای ادعا مطالبه وجه قسط ۷ را می نماید و می فرمایند در صورت عدم پرداخت قرداد را یکطرفه فسخ می نمایم آیا ایشان می توانند این فسخ را قانونی اعمال نماید.


پاسخ وکیل:
با سلام
پاسخ دقیق به سوال شما نیاز به بررسی دقیق قراردادتان دارد ولی اجمالا اینکه برای اینکه بتوانید از امتیازات قانونی و استحقاق دریافت خسارت بهره ببرید شما باید به تعهد خود عمل نمایید.امکان فسخ در صورت عدم پرداخت یک قسط منوط به وجود شرط در قرارداد است و در حالت طبیعی و اطلاق نپرداختتن ثمن حق فسخ برای فروشنده ایجاد نمی نماید.

دوشنبه, 12 اردیبهشت,1401

علی قربانی

سلام.برای گرفتن تفاوت قیمت یک ملک نیمه کار و تمام کار که پرداخت شده چگونه اقدام کنم و گرفتن خسارات عدم تعهد به ساخت که مبلغ تعیین شده ازا میشود الزام به انجام تعهد گرفت یا فقط خسارت را میشود گرفت تا هر موقع مالک و سازنده خواست بسازد و تحویل بدهد که ان روز و الان نیز ارزش خسارت بر روزی صد هزار تومان برای چهار میلیار قیمت پرداختی ارزشی نیست.ایا باید فسخ کنم ؟


پاسخ وکیل :
با سلام
امکان جمع بین الزام به انجام تعهد و مطالبه خسارت بستگی به نحوه نگارش قرارداد شما دارد و اصولاً بابت هر تخلف فقط می شود یک خسارت گرفت.

چهارشنبه, 17 خرداد,1402

سامان

سلام .بنده سال ۱۳۹۹ یک ملک نسقی رو به صورت مشارکت به سازنده ای دادم.و بعد از پرداخت مبلغی به سازنده .دو واحد از ساختمان رو که قرار بود ساخته بشه رو از شخص پیش خرید کردم.الان بعد از گذشت یک سال از سر رسید خانه .هنوز واحد ها رو تحویل نگرفتم. در قرارداد ضرر و زیان نوشته شده.ایا من میتونم زمانی که از شخص سازنده کلید دریافت کنم ازش شکایت کنم

ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.