مشاوره با وکیل دادگستری- دادگران حامی

مشاوره حقوقی آنلاین

برای ارسال سوال یا درخواست از منوی سبز رنگ زیر ، وارد شوید.

برای مطالعه آرشیو سوالات حقوقی ، اینجا کلیک کنید.

تاریخ انتشار: جمعه 17 دی 1400

 ابعاد حقوقی عدم ذکر حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره - سرقفلی

سال ۷۳ پدرم سرقفلی مغازه ای را که شخصی قبل از پدر سال ۵۷ از خود مالک خریده بود، خرید، بنجاق اصلی دست نویس بوده ، مالک به حق انتقال به غیر اشاره نکرده، اجاره بها تعیین شده با چندتا شاهد، در بنجاق دست نویس پدر با مالک سرقفلی دوم، رضایت مالک بر عهده فروشنده نوشته شده با تعیین اجاره بها که به وراث (مالک فوت شده) پرداخت شود،از آن موقع تاکنون وراث برای اخذ اجاره بها از پدر نیامده اند،( هر یک در چند شهر دیگر)، البته در شهرستان ما روابط بین موجر و مستأجر اجرایی نیست، سال ۹۳ سه دانگ سرقفلی را از پدر خریدم (بدون اشاره به حق انتقال به غیر ، رضایت مالک و اجاره بها) و سال۹۵ پدر سه دانگ دیگر را به شخص دیگر فروخت(بصورت مبایعه نامه ۴ صفحه ای)، امسال قصد فروش سهم خود بصورت مشاعی به شریکم را داشتم، ابتدا اظهارنامه ای از طریق دفتر خدمات قضایی به وراث(۲۶ورثه) ارسال کردم (با عنوان قصد فروش سهم خود دارم و بدوا به شما اعلام میکنم.....با مهلت جواب دهی ۱۵ روز) ، فقط دو تن از وراث را میشناسم که در شهر خودمان هستن و آدرس مابقی را از ایشان گرفتم، بعد از گذشت دو ماه از ارسال ، جوابی از سوی وراث نیامد( یا در محل حاضر نبودن یا به فامیل وارث ابلاغ یا آدرس اشتباه بود... بجز دو سه نفر که سامانه ثنا داشتند)احتمال جواب دهی نمیدادم(رابطه آنچنانی با هم ندارند) سرانجام با شریکم( مشاعی) در بنگاه بصورت مبایعه نامه ۴ صفحه ای معامله کردیم، هزینه انتقال و رضایت حق اربابی، بر عهده من است، خریدار مبلغ ۲۵ میلیون تومان بابت حق مالکیت نگه داشته و میگه هر وقت حق مالکیت وراث را دادی (دقیق نمیدانم باید پرداخت کرد یا راهی برای نپرداختن است؟(با توجه به اجرایی نبودن روابط) اگر راهی هست راه حل چیست؟ که این یه سوال بنده از شما وکیل محترم است) در ازای دریافت رسید از وراث، تصفیه میکنیم، حال مشکل و سوال من این است: حق مالکیت که قانونی نیست و عرفی ست، بنظر شما آسانترین، بصرفه ترین، بی دردسرترین اقدام قانونی( یا بصورت کدخدا منشانه) علیه خریدار چیست ؟ تا مطالبه الباقی ثمن معامله کنم؟

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 551

پاسخ – اگر حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره ذکر یا ساقط نشود !

  • سرقفلی حقی است که در اماکن تجاری در صورت پرداخت وجهی از سوی مستاجر، برای او ایجاد می شود و زمانی که مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک می پردازد، موجر در صورتی می تواند تخلیه ملک را بخواهد که این مبلغ را به مستاجر بازگرداند.
  • سرقفلی با حق کسب و پیشه متفاوت است. حق کسب یا پیشه یا تجارت یک حق مالی است که به تدریج و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه حاصل می شود اما سرقفلی در ابتدای قرارداد اجاره ایجاد می شود  و مبلغی است که مستاجر به موجر می دهد.
  • سرقفلی را می توان به صورت اختیاری، قهری و قضایی منتقل نمود. انتقال اختیاری سرقفلی توسط مالک سرقفلی و به موجب سند عادی یا رسمی به دیگری منتقل می گردد.
  • انتقال قهری سرقفلی زمانی محقق می گردد که صاحب سرقفلی فوت نماید و این حق او به وراث منتقل گردد. در این نوع انتقال تمام ورثه در استفاده از این حق سهیم هستند.
  • سرفقلی قضایی عبارت است از حکم به انتقال سرقفلی ملک از طرف مقام قضایی صالح.
  • در رابطه با ابعاد حقوقی عدم ذکر حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره باید گفت در صورتی که مستاجر حق فروش سرقفلی را نداشته باشد ولی بخواهد آن را انتقال دهد، ابتدا باید با ارسال اظهارنامه ای به مالک اطلاع دهد و رضایت او را جلب کند.
  • در صورت عدم رضایت مالک به انتقال سرقفلی، مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 او باید حق کسب، پیشه یا تجارت مستاجر را در مقابل تخلیه ملک پرداخت کند. در صورتی که مالک نه به انتقال سرقفلی رضایت دهد و نه مبلغ مذکور را بپردازد، مستاجر می تواند با اجازه ی دادگاه ملک را اجاره دهد.
  • در صورتی که دادگاه دعوای مستاجر را بپذیرد، حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال را صادر می نماید. لازم به ذکر است که اگر مستاجر از طریق مذکور عمل ننماید و ملک را به دیگری اجاره دهد، متخلف شناخته شده و مالک به علت این تخلف با مراجعه به دادگاه و پرداخت نصف مبلغ حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه ملک خود را می گیرد.
  • ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 در این باره بیان می دارد که در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
  • هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌
  • هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
  • بنابراین در صورت عدم ذکر حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره و فوت مالک، شخص باید این موضوع را به طور رسمی با اظهارنامه به اطلاع ورثه برساند.
  • در صورت عدم رضایت آن ها به انتقال سرقفلی، شخص می توانید با رجوع کردن به دادگاه حقوقی محل وقوع مال مورد اجاره و اخذ مجوز های مختلف انتقال، به صورت کاملا مطابق با قانون نسبت به انتقال سرقفلی اقدام نماید.

 

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسشی که طرح نمودید باید گفت موضوع شما نسبتاً پیچیده و نیازبه بررسی مدارک و اخذ توضیحات بیشتر هست و توصیه میشود با مدارک خود حضورا مراجعه کنید. 
با این وجود و بطور اجمالی خدمت شما عرض میشود که خرید سرقفلی توسط شما غیر قانونی و ورثه مالک به جهت عدم رعایت شرایط حق درخواست تخلیه شما را دارد.

شما به هیچ وجه نمیتوانید مبلغی به عنوان سرقفلی از ورثه مطالبه کنید ولی پولی که به مستاجر قبلی داده اید می توانید پس بگیرید. قرارداد شما مشول سال 56 است و شما مالک حق کسب و  پیشه هستید نه سرقفلی.
قبل از هر نوع اقدامی تاکید میکنم که شما به یک وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه مراجعه کنید. 

 

 

مواد قانونی قابل استناد - حق انتقال به غیر سرقفلی در قرارداد اجاره

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.


‌ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.


ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.


ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.


‌ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.


‌ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌ خواهد شد.
تبصره- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.

 


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما 

 

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.