دادخواست و رای دستور تخلیه فوری آپارتمان

_{^{چند نکته در مورد دستور تخلیه (تخلیه فوری)}}                                   

1- همانگونه که اشاره گردید با انقضای مدت اجاره یا به دلایل دیگر، موجر می تواند با مراجعه به دوایر اجرای ثبت (در صورتی که سند اجاره رسمی باشد) یا مراجع قضایی (در صورتیکه سند اجاره عادی باشد) با تقدیم دادخواست تخلیه صدور رای تخلیه و حکم تخلیه، نسبت به تخلیه ملک خویش اقدام کند.
2- قرارداد اجاره اگر بصورت عادی تنظیم شده باشد مطابق قانون مفاد آن باید توسط دو نفر شاهد گواهی شده باشد.
3- تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.
4- در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
5- مدارک لازم برای دادخواست دستور تخلیه از مراجع قضایی:

الف- ارائه قرارداد اجاره که به امضای موجر و مستاجر رسیده و توسط دو نفر شاهد گواهی شده باشد.

ب- تقدیم دادخواست دستور تخلیه

6- مطالعه یک پرونده مطالبه اجور معوقه 

7-  مشاوره با وکیل متخصص قراردادها و تنظیم قرارداد 

8- مقایسه مفهوم خلع ید و تخلیه ید و رفع تصرف عدوانی 

9- مطالعه نکات مهم در خصوص تخلیه اماکن تجاری و مسکونی

_{^{نمونه یک پرونده دستور تخلیه (تخلیه فوری)}}

وکیل خواهان ها آقایان .... و خانم ...... (ورثه موجرمتوفی) با ارائه گواهی حصر وراثت و برگ ارزیابی املاک مالیات برارث اقدام به تقدیم دادخواست با عنوان دستور تخلیه نموده اند.

ایشان برای اثبات صحت ادعایشان اجاره نامه و نامه سازمان توسعه مسکن تهران را نیز ضمیمه دادخواست نموده اند.وکیل محترم در دادخواست اظهار کرده موکلین به موجب قرارداد اجاره مورخ 10/8/96، شش دانگ یک باب آپارتمان واقع در تهران ، نیایش، را به خوانده محترم اجاره داده اند با توجه به اینکه مدت قرارداد یکساله بوده علیرغم انقضای آن و پیگیریهای مکرر موکلین، خوانده از تخلیه و تحویل ملک فوق الذکر امتناع می ورزد لذا با توجه به مراتب فوق رسیدگی قانونی و صدور دستور تخلیه  و کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.

_{^{روند رسیدگی به دستور تخلیه}}

پس از تقدیم دادخواست و تعیین شعبه و بررسی دادخواست و ضمائم وتکمیل آنها به دستور قاضی وقت رسیدگی تعیین  و به طرفین ابلاغ می گردد.

در جلسه رسیدگی طرفین دعوی حضور می یابند. ابتدا خواهان خواسته خود را مجددا همراه با دلایل و مستندات بیان میکند و سپس خوانده نیز مدافعات خود را ارائه میکند.در صورتی که مستاجر بابت ودیعه مبلغی به موجر پرداخت کرده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت مبلغ ودیعه به مستاجر می باشد.
 

_{^{رای شورای حل اختلاف، دستور تخلیه (تخلیه فوری)}}

در مورد درخواست موجر ... مبنی بر تخلیه یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی شماره ... تعاونی و سازمان توسعه مسکن تهران واقع در فلکه اول شهران .......... نظر به احراز مالکیت موجر و رابطه استیجاری میان طرفین به موجب مندرجات سند اجاره عادی ابرازی مورخ 9/8/96 که در حین تنظیم توسط دو شاهد گواهی شده و موجر با تقدیم درخواست عدم رضایت خود را بر ادامه تصرف مستاجر اعلام داشته، لذا استمرار تصرف مستاجر در عین مستاجره فاقد وجاهت شرعی و قانونی بوده و در اجرای بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف  مصوب 18/4/87  و مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 دستور تخلیه ید مستاجر از عین مستاجره فوق صادر و اعلام میدارد. اجرای احکام مدنی ظرف بیست و چهار ساعت نسخه دوم این دستور را به مستاجر ابلاغ و ظرف سه روز پس از ابلاغ نسبت به اجرای تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر اقدام نمایید.اجرای دستور منوط به پرداخت مبلغ 30000000 ریال به حساب صندوق دادگستری بابت ودیعه مسکن/سند تعهدآور به شماره فیش واریزی از سوی موجر می باشد وبدیهی است پس از تخلیه و تحویل ملک، قبض سپرده از بابت ودیعه/سند مذکور با احراز هویت و اخذ رسید، به مستاجر تحویل خواهد شد.اجرای حکم منوط به ارائه فیش سپرده به مبلغ سی میلیون تومان در واحد اججرای احکام می باشد.
قاضی شعبه 208 شورای حل اختلاف مجتمع شماره 5

_{^{تحلیل پرونده تخلیه فوری آپارتمان}}

مستندات رای شورا مواد 3 و 4 قانون روابط موجر ومستاجر سال 76 و بند 2 ماده 11 قانون شورای حل اختلاف می باشد و این نکات قابل توجه می باشد، در خصوص قرارداد اجاره استنادی خواهان،اجاره نامه فیمابین موجر ومستاجر در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 منعقد شده و مشمول این قانون می باشد.

مستند دعوی خواهان اجاره نامه عادی است که به امضای موجر و مستاجر رسیده و دو نفر شاهد نیر آنرا گواهی کردهاند.احراز مالکیت موجرورابطه استیجاری میان طرفین به موجب مندرجات سند اجاره عادی ابرازی خواهان توسط دادگاه و تقدیم درخواست موجر مبنی بر عدم رضایت نسبت به ادامه تصرف مستاجر می باشد.

اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت مبلغ ...... به حساب صندوق دادگستری بابت ودیعه مسکن/سند تعهدآور به شماره فیش واریزی از سوی موجر می باشد (در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست).

سوالات حقوقی مرتبط با دستور تخلیه فوری

_{^{1- برای دستور تخلیه فوری باید به کدام مرجع قضایی مراجعه کرد ؟}} 

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری اگر سند اجاره عادی باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است و صلاحیت ذاتی رسیدگی به دعاوی راجع به دستور تخلیه یا تخلیه فوری به شوراهای حل اختلاف سپرده شده است و اگر سند اجاره رسمی باشد متقاضی دستور تخلیه فوری برای صدور اجراییه به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره مراجعه نماید.

_{^{2- زمان انجام دستور تخلیه فوری تقریباً چقدر است ؟}}

پیش بینی زمان انجام دستور تخلیه به طور دقیق ممکن نیست اما در شرایط نرمال از حداقل یک هفته تا حداکثر سه ماه زمان برای ثبت، طی تشریفات و انجام دستور تخلیه زمان لازم است. 

_{^{3- هزینه های انجام دستور تخلیه فوری چقدر است ؟}}

هزینه های دادرسی با توجه به غیر مالی بودن مبلغ بسیار اندکی است اما هزینه دستمزد وکیل مبلغی بین 10 تا 20 میلیون تومان است.

_{^{4- مراحل انجام دستور تخلیه فوری چیست ؟}}

الف) مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست (اگر سند اجاره عادی باشد)

ب) مراجعه به شورای حل اختلاف و پیگیری صدور دستور  (اگر سند اجاره عادی باشد)

ج) پس از صدور دستور، مراجعه به اجرای احکام مستقر در شوراهای حل اختلاف 

د) مراجعه به محل ملک و اجرای دستور تخلیه به همراه دادورز و حسب تشخیص، پلیس

ه) در صورتی که سند اجاره رسمی باشد کلیه این مراحل و مراتب از طریق دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کنندده سند اجاره و اداره اجرای ثبت انجام می شود.

_{^{5- آیا می توانم برای دستور تخلیه فوری وکیل بگیرم ؟}}

بله.می شود برای دستور تخلیه وکیل گرفت به خصوص در زمان نگارش این مطلب (اوایل سال 2021 میلادی و اواخر سال 1399) با توجه به فراگیری بیماری کرونا (covid 19) و مصوبه ستاد ویژه کرونا نه تنها می توانید بلکه بهتر است برای اینکار وکیل بگیرید.

_{^{6- هزینه و دستمزد وکیل برای انجام دستور تخلیه فوری چفدر است ؟}}

دستمزد وکیل مبلغ مشخص و ثابتی نیست و همه وکلای دستمزد یکسان ندارند ولی به نظر می رسد برای انجام کلیه مراحل دستور تخلیه از ابتدا تا انتها مبلغی در حدود 15 میلیون تومان منطقی باشد.

_{^{7- نحوه انجام تخلیه فوری در شرایط کرونا چگونه است ؟}}

بهتر است برای دستبابی به پاسخ دقیق در این خصوص به مطلبی تحت عنوان " تخلیه در شرایط کرونا" مراجعه نمایید.

_{^{8- فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه فوری چیست ؟}}

منظور از حکم تخلیه فرضی است که مدت اجاره پایان یافته یا قرارداد اجاره فسخ شده و شرایط دستور فوری تخلیه وجود ندارد.در این فرض برای انجام تخلیه متقاضی باید حکم تخلیه بگیرد.

شرایط لازم برای قابلیت صدور دستور تخلیه :

الف) در عقد اجاره مدت قید و منقضی شده باشد.

ب) عقد اجاره کتبی باشد.

ج) در قرارداد اجاره مبلغ اجاره بها ذکر شده باشد.

د) قرارداد اجاره حداقل به امضای 2 شاهد رسیده باشد .