مقررات جدید تخلیه در شرایط کرونا
به دستور و با تصویب ستاد ملی مقابله با بیماری کرونا (covid 19) شرایط و وضعیت جدیدی در خصوص قراردادهای اجاره ایجاد شده است.صرف نظر از اینکه آیا مصوبه یک ستاد به این نحو می تواند قانون مصوب مجلس را نسخ کرده یا تخصیص بزند، در هر حال مقررات جدید از اواخر تیر ماه به محاکم و مراجع قضایی ابلاغ شده و اعمال می شود.
متن مصوبه شماره 9001/3002/80002 مورخ 1399/04/28 که البته دایره شمول و حوزه وسیع تری دارد آنجایی که به قراردادهای اجاره اشاره دارد عبارت است از :
با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و هم چنین تحریم های ظالمانه و با ضرورت لحاظ حمایت از اقشار آسیب پذیر، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ 1399/04/08 هنوز تمدید نشده است در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستأجر تا 3 ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می گردد.حداکثر افزایش میزان اجاره بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا 25%، کلان شهر های دیگر (مشهد، تبریز،اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه) تا 20% و سایر شهرهای کشور تا 15% خواهد بود.
تبصره 1 - املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد مستاجر می بایست ظرف مدت 2 ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
تبصره 2 - مستاجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز به تشخیص دادگاه صالح به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.
تبصره 3- چنانچه مستاجر با افزایش مبلغ اجاره به نرخ های فوق الذکر موافقت ننماید واحد قابل تخلیه است.
تبصره 4- چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این مصوبه برای انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قراردادی معتبر است.
آخرین مصوبه ستاد ملی کرونا تخلیه آپارتمان مسکونی (خرداد 1400)
مصوبه هفتاد و دوم ستاد ملی کرونا در موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی به شرح زیر است:
۱-۱- حداکثر افزایش مبلغ اجاره بها یا مبلغ رهن برای این قراردادها در کلان شهر تهران تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلان شهرها تا سقف ۲۰ درصد و برای سایر مناطق شهری کشور تا سقف ۱۵ درصد خواهد بود.
۲-۱- مهلت ثبت نام اشخاص واجد شرایط برای دریافت تسهیلات کمک ودیعه اجاره مسکن تا پایان شهریور ماه ۱۴۰۰ تمدید می‌شود. بانک‌ها و مؤسسات اعتباری موظفند حداکثر تا پایان آذرماه سال جاری تسهیلات مذکور را پرداخت نمایند. سقف مبلغ این تسهیلات برای کلان شهر تهران ۷۰ میلیون، سایر کلان شهرها ۴۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۲۵ میلیون تومان تعیین می‌شود. شرایط و مقررات مترتب بر این تسهیلات در سال ۱۳۹۹، در سال جاری نیز به قوت خود باقی است. تا سقف مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومان از بسته تسهیلات کرونایی، در سال ۱۴۰۰ به پرداخت تسهیلات برای این موضوع اختصاص داده می‌شود.
۳-۱- با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آنها به اتمام می‌رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می‌شود. موارد ذیل از شمول این حکم مستثنی است:
1- چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
2- چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد.
3- املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر می‌بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
4- چنانچه مستأجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت ننماید، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، واحد قابل تخلیه است.
5- مستأجرانی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.
6- چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.
7- چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستأجر خلاف عرف عمل نموده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی باشد.
8- چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از کاربری نماید.
9- چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و …) اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده) شده باشد.
نکات مهم مقررات تخلیه و اجاره در شرایط کرونا
1- همانطور که ملاحضه می شود این مقررات فقط شامل قراردادهای اجاره اماکن مسکونی می شود و قراردادهای اجاره ای که جهت سکونت افراد اجاره داده شده است.پس اماکن تجاری و اداری و اماکن مسکونی که برای کسب و کار اجاره داده شده است از شمول این مصوبه خارج است.
2- قرارداهای اجاره ای که قبل از تاریخ 8 تیر ماه سال جاری با توافق موجر و مستاجر برای هر مدت و با هر مبلغی تمدید شده باشد مشمول این مصوبه نمی شود.
3- توافق موجر و مستاجر معتبر بوده و مقدم بر مقررات این مصوبه است.یعنی حتی اگر بعد از تاریخ 8 تیر ماه 99 طرفین عقد اجاره غیر از مندرجات این مصوبه نیز توافقی بکنند آن توافق معتبر و لازم الاجرا است.
4- این شرایط ویژه و الزامات و مندرجات این مصوبه فقط تا 3 ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت اعتبار دارد و طبیعی است پس از آن خود به خود منقضی گردیده و از درجه اعتبار ساقط است.
نکته : در قسمتی از صدر این مصوبه اشاره به تحریم های ظالمانه بعد از ذکر شیوع ویروس کرونا شده است و در جای دیگر برای اتمام اعتبار این شرایط ویژه و پس از ذکر واژه پایان شیوع کرونا از لفظ اتمام شرایط اضطراری استفاده شده است، در یک نگاه سختگیرانه و در یک تفسیر وسیع ظاهراً این مقررات شامل شرایط تحریک هم می شود که البته این تعبیر در عین عجیب بودن از نهاد ها و ستادهای غیر کارشناس و جو زده، غریب نیست!!!!
5- درجه بندی شهرها و تقسیم آنها به 3 دسته پایتخت، کلان شهرها و سایر شهرها به هیچ وجه دسته بندی دقیق، درست و منطقی به نظر نمی رسد.مثلاً عجیب است که شهرهایی مثل گیلان، ساری، زنجان، اراک، همدان و بوشهر با شهرهای بسیار کوچک که حتی نام آنها را هم نشنیده ایم همسنگ و مساوی باشد.
6- در تبصره 1 این مصوبه اشاره به انتقال قطعی و رسمی شده است در حالیکه تقریباً تمامی معاملات راجع به املاک در بنگاه های معاملات ملکی و با قرارداد عادی انجام می شود و پروسه تنظیم سند رسمی و قطعی حداقل چند ماه طول می کشد و تبصره 1 تقریباً شامل هیچ مصداقی نمی شود.
7- در تبصره 2 واضعان قانون برای جلوگیری از سوءاستفاده مستاجر عدم انجام تعهدات راجع به پرداخت اجاره بها و به طور کلی تعهدات قراردادی را موجب خروج از شمول مصوبه دانسته اند.
8- مستاجری که شرایط افزایش اجاره 25 یا 20 یا 15 درصدی (بسته به شهر) را قبول نکنند نیز از شمول حمایت این مصوبه خارج است.
9- با وجود تمام سخت گیری های این مصوبه ممکن است بشود با تفسیر و توجیه شرایط و مقررات و وضعیت موجود مرجع رسیدگی را به صدور دستور تخلیه مجاب نمود که توصیه می شود در صورت تصمیم به تخلیه مستاجر قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص و با تجربه برای تخلیه و اجاره مشورت نمایید.
مطالب مرتبط با تخلیه ملک :
1- تخلیه املاک تجاری و مسکونی
2- نحوه تنظیم دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره بها
3- دادخواست و رای تخلیه فوری آپارتمان (دستور تخلیه)