_{^{آیا هیئت مدیره حق مطالبه شارژ اضافه به دلیل پارک دو ماشین در پارکینگ خودم را دراد ؟}}

• بنابر ماده 23 قانون مدنی هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع را دارد. باتوجه به این ماده، مالک ساختمان حقِ تصرف و انتفاع و انتقال نسبت به مال خود را دارد. 
• با این حال، به تبع این حقوق با توجه به متن صریح قانون مدنی و همچنین قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه ی اجرایی آن، مالکین ساختمان ملزم به رعایت یکسری از مقررات می باشند:

1- عدم تجاوز از قاعده تسلیط و عدم سؤاستفاده نمودن از حق : بر اساس آن هر نوع تصرف در مال برای صاحب آن در حدود متعارف جایز است و تصرف در مال غیر جز از طریق جلب رضایت مالک جایز نیست. در مجتمع های آپارتمانی، مالکین حق دارند تا از قسمت های مختلف ملک خود اعم از قسمت های اختصاصی و یا قسمت های مشترک استفاده نمایند امّا این استفاده باید درحدود متعارف صورت پذیرد. در واقع می توان گفت مالکین حق ندارند به واسطه حق مالکیت از حدود متعارف تجاوز نمایند. در واقع قاعده تسلیط به واسطه قاعده الضرر، قاعده ی منع سؤاستفاده از حق و... از مطلق بودن خارج می گردد. به بیان دیگر مالک نمی تواند به بهانه ی حق مالکیت خود به دیگران ضرر وارد سازد. برای نمونه طبق ماده ی 1 قانون تملک آپارتمان ها به مالک این اجازه داده شده است که در ملک اختصاصی خود تغیـیرات و تعمیراتی را صورت دهد، اما در کنار این اختیار به موجب قانون، مالک اجازه ندارد اسباب سلب آسایش سایر مالکین را فراهم نماید و در صورت اقدام به تعمیرات بایستی این امر در ساعات مناسب در طول روز صورت پذیرد. همچنین مدت تعمیرات نباید از حد متعارف تجاوز کند، علاوه بر این، مالک اجازه تغییر دادن قسمت هایی که درمرئی و منظر عمومی است از جمله در، سـردر و...را ندارد مگر با کسب اجازه از سایر مالکین ساختمان. 
2- پرداخت هزینه های مشترک ساختمان : هرشخصی اعـم از مالک یا ثـالث که آپارتمان را بنا به هر عنوان و دلیلی در تصرف و اختـیار داشته باشـد در قبال پرداخت هزینه های مشــترک ساختـمان، مسـئول است اعـم از اینـکه از مـال خود اســتفاده نمایـد یا نه. هزینه های مشترک شامل هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه و هزینه های اداری وحق الزحمه ی مدیر می باشد. در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.

• در رابطه با مشکل با هیئت مدیره ساختمان در خصوص نحوه استفاده از پارکینگ باید گفت به موجب ماده 576 قانون مدنی طرز اداره کردن اموال مشترک، تابع شرایط مقرره فی مابین شرکاء خواهـد بود.
• همچنین به موجب ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه ی تصمیمات مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیـش از نصــف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند ؛درواقع بنا بر این ماده، اداره ی امورمربوط به قسمت های مشــترک ساختمان در وهله ی اول همانند حکم قانون مدنی برابر قرارداد مقرر بین مالکین یعنی همان شـرکا است.

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص مشکلات ساختمان}}

♦  در پاسخ به پرسش شما باید گفت در خصوص پارگینک و حق استفاده از پارکینگ برای تعداد بیشتری خودرو از آنچه در سند نوشته شده حرف هیئت مدیره درست است شما جز با رضایت هیئت مدیره و قبول شرایط آنها حق وارد نمودن خودرو بیشتر به فضای پارکینگ را ندارید.

در خصوص پرداخت هزینه اضافه برای ورود خوردرو بیشتر این خواسته منطقی است . چون ورود خودروی بیشتر باعث بالا رفتن اصطحلاک و مستلزم استفاده و گذر از قسمت های مشاعی است و این خواسته منطقی است .در خصوص پرداخت جریمه و خسارت دیر کرد از قرار 2 % در ماه این خواسته هیئت مدیره موجه و منطقی نیست و چیزی شبیه نزول و ربا است .

البته شاید نظر همه مراجع این نباشد و آن را به توافق بر سر تنظیم اساسنامه توجیه کند . اما به نظر نگارنده تاخییر در پرداخت تعهد پولی و تعهدی که موضوع آن وجه رایج است جز مبلغ خسارت تاخییر تادیه که قانون گذار کیفیت و میزان آن را مشخص نموده قابلیت پرداخت مبلغ دیگری وجود ندارد .

 ♦  لازم نیست شما در مورد خسارت راجع به شارژ ساختمان و نحوه پرداخت آن شکایت کنید چون فعلا دعوایی وجود ندارد و اگر از شما شکایتی شد شما پاسخ خواهید داد. 
 ♦  بهتر است قبل از هر اقدامی برای مشاوره حقوقی حضورا به یک وکیل مراجعه کنید .

^{_{مستندات قانونی - مشکلات با هیت مدیره ساختمان}}

‌ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها
قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
‌ماده ۴ قانون تملک آپارتمان ها
حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم‌ خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) - مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کند.
تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) - در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک براساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌شود.
تبصره ۳ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) - چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی‌ به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌ کننده یا استفاده‌کنندگان است.
‌ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها
چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.
تبصره - نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این‌که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
‌ماده ۹ قانون تملک آپارتمان ها
هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی‌خود مفید می‌داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.
ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها
در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود.
هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد. عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یاهیئت مدیران موظف میباشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱) – در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها‌ موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و تا دو برابر‌ مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
‌استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۵۱/۰۸/۱۶ و اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) – رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران وصورت ریز سهم مال یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.
تبصره ۳ (الحاقی ۱۳۵۱/۰۸/۱۶ و اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) – نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای میدهد این رای قطعی است در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد.
تبصره ۴ (الحاقی ۱۳۵۸/۰۴/۲۵ و اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) – مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و تاسیسات اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک ها و مجتمع های مسکونی که فاقد شهرداری میباشند قابل اجرا و اعمال میباشد.
نحوه تشخیص هزینه ها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد.
تبصره ۵ (الحاقی ۱۳۵۱/۰۴/۰۹ و اصلاحی ۱۳۵۹/۰۳/۱۷) – در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه میباشد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما