_{^{پاسخ - محاسبه شارژ و هزینه های مشترک در آپارتمان چگونه است ؟}}

• مراد از قسمتهای مشترک عبارت است از قسمتهایی که بر اساس قانون تملک آپارتمانها فاقد مالک انحصاریست و مالکان بصورت مشترک از آن استفاده میکنند. 
• قسمتهایی نظیر پشت بام، راهروها، حیاط و ... از مهمترین قسمتهای مشترک ساختمان محسوب میشوند. 
•  جریمه قطع خدمات تنها مختص خدمات مشترک است. 
• مدیر خدمات اختصاصی واحدی را قطع نماید مرتکب جرم شده که ممکن است که حتی به حبس محکوم گردد. بنابراین در شرایط مشترک بودن کنتور برق، گاز، آب مدیر امکان قطع خدمات را دارد. 
• درصورتی که امکان قطع خدمات مشترک میسر نباشد مدیر باید جهت دریافت حکم به مراجع قضایی مراجعه نماید. 
• متعاقب صدور حکم ممکن است که مستأجر و یا مالک بدهکار با قطع خدمات دولتی آب و برق و...مواجه شود. 
   

_{^{نحوه محاسبه هزینه های مشترک آپارتمان}} 

در این خصوص لازم است که بین دو هزینه قائل به تفاوت بشویم: 
هزینه های مختص هر واحد: این دسته از هزینه ها با مساحت زیربنای هر واحد مسکونی مرتبط هستند. در این مواقع میزان مخارج با محاسبه زیربنای هرواحد و یا تعداد افرادی که در هر واحد حضور دارند محاسبه میگردد. مورد مذکور از آنجا که متراژ واحدها اغلب یکسان هستند وجود ندارد.
لازم به ذکر است که حتی اگر واحدی خالی از سکنه باشد مالک آن ملزم به پرداخت شارژ است. 
هزینه های همگانی: هزینه هایی از جمله هزینه مشترک آپارتمان که ارتباطی با مساحت زیربنای ساختمان ندارند مانند سرویس آسانسور، نظافت راه پله ها و.... از مهمترین هزینه های مشترک محسوب میشوند که در این موارد هزینه ها به نسبت مساوی بین همسایه ها تقسیم میشود. 
براساس ماده 26 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، درصورتی که شرایط آپارتمان بصورتی باشد که برای مثال پشت بام در اختیار یک و یا چند مالک قرار گرفته باشد، هزینه هایی که این قسمتها دارند تنها بر عهده مالک و یا مالکینی است که بصورت اختصاصی از آن استفاده میکنند. 
درخصوص دسترسی مالکان به مشاعات و هزینه های مرتبط با آن قانون خاصی بر مالکان تحمیل نمیشود و مالکان میتوانند با توافق در این مورد تصمیم گیری نمایند. 

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسش شما لازم به ذکر است درصورتی که مالکی از پرداخت هزینه ها خودداری نماید مدیر و یا هیأت مدیره (یا وکیل) اظهارنامه ای را برای وی ارسال مینماید. در اظهارنامه مبلغ بدهی و صورت ریز آن درج میگردد و متعاقبا استفاده کننده و یا مالک ظرف مدت 10 روز باید بدهی خود را بپردازد. درصورت گذشت این مدت و چنانچه مالک همچنان بدهی خود را نپردازد، مدیر میتواند خدمات مشترک نظیر برق، آب، گاز و... را برای مالک قطع نماید. 
درصورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان حاضر به پرداخت بدهی خود نشده باشد مدیر میتواند با مراجعه به اجرای ثبت و با صدور اجراییه، اموال مالک را توقیف نماید و یا اینکه به دادگاه محل اقامت خوانده مراجعه نماید دادگاه به موضوع مذکور خارج از نوبت رسیدگی و اجراییه صادر مینماید.

با درنظر گرفتن قانون شوراهای حل اختلاف در سال 1381 و اصلاحات بعدی همچنین نوع دعاوی آپارتمان نشینی، امروزه اکثر این دعاوی در صلاحیت شورای حل اختلاف است. به عنوان مثال جهت مطالبه هزینه های مشترک تا سقف 20 میلیون تومان شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی را دارد. در صورتی که بدهی مالکی بیش از 20 میلیون تومان باشد، دادگاه حقوقی مرجع صالح به رسیدگی و اگر ضرب و جرحی یا فحاشی و توهین و امثال آن میان مالکین و ساکنین رخ داده باشد، دادسرا و دادگاه کیفری صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد.)

_{^{مواد قانونی قابل استناد - محاسبه شارژ و هزینه های مشترک ساختمان}}

ماده 1 آئين نامه اجرائي قانون تملك آپارتمانها
قسمت هائي از بنا اختصاصي تلقي ميشود كه عرفاً براي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد.

ماده 2 آئين نامه اجرائي قانون تملك آپارتمانها

علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ ها و پارك هاي متعلقه براي مالكيت قسمت هاي اختصاصي نيز بايد بطور مجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت، قسمت هاي وابسته، ارزش و غيره بايد در سند قيد گردد.

ماده 3 آئين نامه اجرائي قانون تملك آپارتمانها

قسمت هائي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه بطور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام شركاء ميباشد قسمت هاي مشترك محسوب ميگردد و نميتوان‏ حق انحصاري بر آنها قائل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت هاي مشترك ممنوع است.
قسمت هاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاء ملك است، هر چند كه در قسمت هاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمت عبور نمايد.

ماده 4 آئين نامه اجرائي قانون تملك آپارتمانها 

قسمت هاي مشترك مذكور در ماده 2 قانون تملك آپارتمانها عبارت از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمت هاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب مركز حرارت و تهويه، رختشويخانه، تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي انبار عمومي ساختمان، اطاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه ‌هاي فاضلاب لوله‌ ها از قبيل (لوله‌ هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش ها، لوله‌ هاي بخاري) گذرگاههاي زباله و محل جمع آوري آن و غيره.
پ ـ اسكلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهاي فاضل بين قسمتهاي اختصاصي مشترك بين آن قسمت ها است مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره‌ ها ـ راهروها ـ پله ‌ها - پاگردها ـ كه خارج از قسمت ‏هاي اختصاصي قرار گرفته اند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسائل تأمين كننده روشنائي، تلفن و وسائل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها به استثناي تلفن هاي اختصاصي، شيرهاي آتش نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌ هاي ايمني.
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ بنادر آن احداث گرديده است.
ح ـ نماي خارجي ساختمان.
خ ـ محوطه ساختمان، باغ ها و پارك ها كه جنبه استفاده عمومي دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

ماده ۲۱ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها
مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌ متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌ هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌ تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها
شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک‌ بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌ مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌ زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌ پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌ هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تاسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌ به‌طور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد.
تعیین‌سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.
تبصره- چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌ آن استنکاف نماید، مستاجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌ مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌ مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند، مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ۲۵ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها
هزینه‌های مشترک عبارتست از:
الف- هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی‌ ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه‌.
ب- هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.

ماده 26 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها: 
در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که‌ هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد، فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به‌ این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.