مشاوره با وکیل دادگستری- دادگران حامی

مشاوره حقوقی آنلاین

برای ارسال سوال یا درخواست از منوی سبز رنگ زیر ، وارد شوید.

برای مطالعه آرشیو سوالات حقوقی ، اینجا کلیک کنید.

تاریخ انتشار: پنجشنبه 27 آبان 1400

 نپرداختن شارژ آپارتمان توسط مالک، مستاجر و متصرف

اینجانب مدیر ساختمانی 10 واحدی هستم که از مهرماه سال جاری این وظیفه را برعهده دارم. مالک یکی از واحدهای دارای بدهی پیشین بابت شارژ می باشد(مستاجر قبلی مبلغی بدهی داشته که از مالک درخواست شده از مستاجر دریافت نماید) همچنین مبلغی نیز بابت سهم تعمیر آسانسور شد که وی از پرداخت آن سرباز زده و آسانسور آن طبقه قطع می باشد. همچنین مبلغ حدود 2 میلیون تومان نیز مربوط به سهم آن واحد بابت خرید انشعاب فاضلاب می باشد که ایشان پرداخت ننموده اند. در این اثنا این مالک منزل خود را به فروش رسانیده اما هنوز سند نزده است.
آیا می توان از طریق قانونی با توجه به بدهی زیاد این واحد جلوی ثبت سند را گرفت؟

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 775

پاسخ – راه های وصول بدهی متصرف آپارتمان بابت شارژ

  • در قانون روابط موجر و مستاجر حکم ماده 486 قانون مدنی تعدیل شده است و قانونگذار تعمیرهایی را مربوط  به اصل بنا است و برای جلوگیری از انهدام عین مستاجره لازم است را بر عهده موجر قرار داده است و تعمیرات جزیی مثل تزئینات را بر عهده مستاجر قرار داده است. در واقع قانونگذار ازیک اصل کلی «هزینه های نگهداری هر مالی به عهده مالک آن است» و خود از اصل عادلانه و کلی تر «من له الغنم فعلیه الغرم» پیروی کرده است.
  • در صورتیکه بین کلی بودن یا جزیی بودن تعمیرات و مخارج بین موجر و مستاجر اختلاف به وجود بیاید، دادگاه رفع اختلاف می کند.(ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر)
  • به موجب ماده 24 قانون مزبور و تبصره های آن موجر تنها در دو مورد می تواند آب و برق یا تلفن و گاز  مستاجر را قطع کند :

1- در مورد تعمیرات ضروری 

2- در صورت نپرداختن بهای مصرف از طرف مستاجر. 

  • در این دو مورد موجر حق ندارد دادرس خود باشد و حتما باید با حکم دادگاه این کار انجام شود در غیر اینصورت موجر مسئول خسارت های وارده بر اثر انجام این کار است.
  • در مورد خسارات مالی وارده که طیف وسیعی از خسارات را در بر میگیرد و تمامی این خسارات در ویژگی کمی بودن ، قابل تقویم به پول و متوجه دارایی بودن، مشترکند. خسارات مالی به سه بخش کلی تلف ، نقص  و عیب(اعم از عین و منفعت) تقسیم بندی میشوند.
  • در مورد مسئولیت مدنی نسبت به خسارات تلف ، نقص و عیب در حقوق و فقه اسلامی تردیدی وجود ندارد این حکم در فقه تحت عنوان قاعده اتلاف مورد بحث قرار میگیرد.مواد 328 و 331 قانون مدنی هم موید همین نظر است.
  • تلف مال ممکن است جزیی یا کلی باشد به تلف جزیی مال نقص گفته می شود و در مورد منافع مال یعنی منتفی شدن کارایی مال (آسانسور) ناشی از تلف جزیی یا کلی باشد نباشد بلکه ناشی از عیب باشد.مثلا عیبی در آسانسور ایجاد شود که کارایی آن یعنی جابجایی افراد در طبقات از بین برود و استفاده از آن ممکن نباشد.
  • وانگهی در مورد بعدی باید به بحث هزینه های مالی بپردازیم و مخارجی هستند که در قالب پرداخت پول به افراد تحمیل شود این هزینه ها ممکن است در پی ایراد خسارت مالی یا جانی به زیان دیده متحمل شود؛ مثل هزینه های مالی خسارت های دادرسی ، هزینه های اخذ وکیل و هزینه های تعمیرات فنی. 
  • ماده 8 و 9 قانون شوراهای حل اختلاف صالح جهت رسیدگی به چنین دعوای خواهد بود و اینکه وجود چنین دعوایی به اصل عقد اجاره و اتمام آن و فروش محل اجاره بعد از پایان اجاره لطمه ای وارد نمی کند.

 

 

مواد قانونی قابل استناد - پرداخت هزینه های ساختمان

ماده ۴۸۶ قانون مدنی
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.


ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.


‌ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در‌ مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده ‌شود تعمیرات مزبور را با نظارت دا یره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.


ماده ۲۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و‌ امثال آن داشته باشد موجر نمی‌تواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود‌را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد. ‌در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستاجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضاء ترتیب وصل آن را‌خواهد داد. ‌دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است. موجر می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در‌‌ همان دادگاه رسیدگی ‌می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است.
‌تبصره ۱- هر‌گاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره بدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور‌ باشد و همچنین در صورتی که اتصال و به کار انداختن مجدد تاسیسات فوق مستلزم هزینه باشد مستاجر می‌تواند بر اساس قبوض سازمانهای مربوط ‌وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر نماید.
تبصره ۲- تعمیرات تاسیسات و قسمتهای مشترک آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.


ماده ۸ قانون شوراهای حل اختلاف
در موارد زیر شوراها با تراضی طرفین برای صلح و سازش اقدام می‏نمایند:
الف- کلیه امور مدنی و حقوقی
ب- کلیه جرائم قابل گذشت
پ- جنبه خصوصی جرائم غیرقابل گذشت
تبصره- در صورتی‌که رسیدگی شورا با درخواست یکی از طرفین صورت پذیرد و طرف دیگر تا پایان جلسه اول عدم تمایل خود را برای رسیدگی در شورا اعلام نماید، شورا درخواست را بایگانی و طرفین را به مرجع صالح راهنمایی می‏نماید.


ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف
در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می‏نماید:
الف- دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست‌میلیون (۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال به‌جز مواردی که در تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون در دادگستری مطرح می‏باشند.
ب- تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
پ- دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد
ت- صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن
ث- ادعای اعسار از پرداخت محکوم‌‏به در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد
ج- دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند (الف) در صورتی که مشمول ماده (۲۹) قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱/۱۲/۱ نباشند.
چ- تامین دلیل
ح- جرائم تعزیری که صرفاً مستوجب مجازات جزای‌ نقدی درجه هشت باشد.
تبصره ۱- بهای خواسته براساس نرخ واقعی آن تعیین می‌گردد، چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوی اختلاف حاصل شود و اختلاف موثر در صلاحیت شورا باشد، یا قاضی شورا نسبت به آن تردید کند قبل از شروع رسیدگی راساً یا با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین می­کند.
تبصره ۲- شورای حل‌اختلاف مجاز به صدور حکم شلاق و حبس نمی‏باشد.
تبصره ۳- صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا مستقر در روستا صرفاً صلح و سازش می‌باشد.


ماده ۳۲۸ قانون مدنی
هر کس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد اعم از این که از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و ‌اعم از این که عین باشد یا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است.


ماده ۳۳۱ قانون مدنی
هر کس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص قیمت آن برآید.

 


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : جناب آقای تورانی

 

راه های مشاوره و ارتباط با وکیل متخصص عقود و قراردادها

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.