مشاوره با وکیل دادگستری- دادگران حامی

مشاوره حقوقی آنلاین

برای ارسال سوال یا درخواست از منوی سبز رنگ زیر ، وارد شوید.

برای مطالعه آرشیو سوالات حقوقی ، اینجا کلیک کنید.

تاریخ انتشار: شنبه 29 آبان 1400

 فروش و معامله ملک با اسناد جعلی

یکی از آشنایان بنده منزلی خریداری نموده اند که چند روز بعد از خرید منزل و تحویل گرفتن آن، متوجه شدند منزل فوق به شخص دیگری با استفاده از سند جعلی فروخته شده است و هر دو خریدار منزل فوق را به اسم خودشان زده اند!!! و دارای سند می باشند.
1- وضعیت این ملک چگونه خواهد بود؟ منظورم این است که ملک به کدام خریدار تعلق میگیرد؟
2- چگونه می شود دفترخانه ها یک ملک را از یک فروشنده به دو خریدار انتقال می دهند؟ مگر دفترخانه قبل از انتقال ملک استعلام نمی کند؟
3- برای اینکه جلوی اینگونه سو استفاده ها گرفته شود، چطور باید معامله نمود؟ یعنی الان ما نصف یا بیشتر از نصف پول منزل رو به بنگاه دار می دهیم و قولنامه می نویسند و اگر سند جعلی باشد و دست بنگاه دار هم باشد، به راحتی احتمال دارد پولی که دادیم از بین برود و فروشنده برای ادامه معامله حاضر نشود؟
4- در روند اداری چگونه می شود متوجه شد کاری انجام داد تا ملک فقط به نام ما زده شود و خیال ما راحت شود که ملک به نام شخص دیگری زده نخواهد شد؟

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 796

پاسخ – فروش ملک با جعل سند 

  • از واژه جعل در قانون تعریف مشخصی ارائه نشده  است . در ماده 523 قانون مجازات مصوب 1/2/1392 مقرر می دارد : جعل و تزویر عبارت است از ساختن نوشته یا ساختن مُهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیررسمی و خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته ای به نوشته دیگر یا به کار بردن مهر دیگری بدون اجازه صاحب آن و نظایر این موارد ذکر شده در فوق، می باشد. بنابراین باید توجه شود تعریف فوق مصادیق جعل و تزویر را ارائه نموده است و تعریفی مصداقی نموده است.
  • جعل سند هنگامی اتفاق می افتد که جاعل اقدام به تنظیم نوشته ای و برگه ای شبیه برگه و نوشته های اصلی بنماید و در آن سند و نوشته امضایی را به جای صاحب نوشته اصلی نماید و یا مهری بسازد و روی آن برگه ساخته شده بزند و یا سندی و نوشته را مخدوش نماید و کلمه ای از آن یا جمله ای را بتراشد و یا بخراشد که باعث حذف آن نوشته شود و قسمتی از نوشته را سیاه نماید که باعث ناخوانا شدن آن قسمت از سند و نوشته گردد و بخشی از نوشته را پاک کند و نیز نوشته ای را به طریق حرفه ای بر روی سند نوشتة دیگر بچسباند و الصاق نماید و یا اعداد و تاریخ روی سند و نوشته را با اضافه کردن یا حذف قسمتی از اعداد تغییر دهد و یا استفاده از مهر دیگری که بدون اجازه وی ذیل نوشته یا روی سندی بزند و ارائه کندجعل سند محسوب می شود و پر واضح است که جعل سند شامل اسناد رسمی و عادی می شود در اکثر موارد یک سند برای استفاده بعدی از آن جعل میشود اما از نظر حقوقی مرتکب دو جرم جداگانه را مرتکب شده است یکی جعل و دیگری استفاده از سند مجعول .
  • رای وحدت رویه شماره 1188 مورخ 1336 استفاده و استعمال اسناد مجعوله جرمی است مجزا از جرم جعل که باید احکام جداگانه برای آن صادر شود.به علاوه حکم شماره 299- مورخ 1320/5/31 هم در تایید همین نظر است.
  • برای تحقق جرم ، حصول نتیجه (به دست آوردن منافع مادی و معنوی ) شرط نیست بلکه صرف استعمال سند موجب تحقق جرم است. دو حکم به شماره 770- مورخ  1316/4/10 و شماره 6782 مورخ 1320/3/21 شعبه دوم دیوان عالی کشور هم در تایید همین نظر است.
  •  علاوه بر بحث حصول نتیجه عنصر معنوی جرم جعل هم حایز اهمیت است به این معنا که عمل تحریف واقعیت در یک نوشته به قصد اضرار باشد علاوه بر آن وجود قصد متقلبانه الزامی است قصد متقلبانه هم باید مبتنی بر سوء نیت و آگاهی نسبت عمل ارتکابی  باشد.

حکم شماره 292 - مورخ 1320/1/31 شعبه دوم دیوان عالی کشور در مورد قصد مجرمانه در جعل هم این نظر را تایید میکند.

 

 

استفاده از سند مجعول

در بیشتر موارد یک سند به منظور استفاده بعدی جعل می‌شود ولی از نظر حقوقی دو جرم جداگانه رخ داده است یک جعل دو استفاده از سند مجعول.(رای وحدت رویه شماره ۱۱۸۸- مورخ ۳۰/۳/۱۳۳۶)(حکم شماره ۲۹۹-۳۱/۵/۱۳۲۰ شعبه دوم دیوان عالی کشور)

برای تحقق جرم استفاده از سند مجعول به دست آوردن منافع مادی شرط تحقق جرم مزبور نیست بلکه استفاده از سند مجعول شرط تحقق جرم مزبور است احکام شماره ۷۷۰- مورخ ۱۰/۴/۱۳۱۶ و شماره ۶۷۸۲ مورخ ۲۱/۳/۱۳۲۰ شعبه دوم دیوان عالی کشور حاکی از همین سخن است.همچنین علم و اطلاع مرتکب از جعلی بودن سند الزامی است که صراحتا در ماده ۵۳۵ و ۵۳۶ قانون مجازات تعزیرات اشاره شده است.

 

جرائم ثبتی خاص

این نوع جرائم در واقع جرائم ثبتی خاص هستند که‌ در حقوق کیفری اختصاصی ایران عنوان منحصربه‌فرد ویژه‌ای دارند و با وجود اشتراک بـا‌ جرایم ثبتی در حکم‌ جعل‌، خیانت‌ در امانت و کلاهبرداری، در قالب هیچ‌یک از صور جرائم اخیرالذکر نمی‌گنجند و به تعبیری این جرائم عنوان، احکام و مجازات خاص خود را دارند.مفلس قلمداد نمودن مستدعی ثبت ملک به‌منظور فـرار از ادای حق طرفی که محکمۀ ذی‌صلاح وفق مادۀ 45 قانون ثبت به نفع حکم صادر نموده است.

مادۀ 45 قانون ثبت کـه در آن بیان داشته: اگر به‌واسطۀ عدم اقدام در مورد‌ مواد‌ 17 و 18 و 19 قانون ثبت، ملکی بـه ثبت رسید و بعد معلوم شود عدم تعقیب یا عدم ابراز تصدیق به علت فوت یا جنون یا حجر ‌ ‌طـرف دعوی با مستدعی ثبت‌ بوده‌ و اخطار مذكور در مادۀ فوق هم با این‌که مستدعی ثـبت بـه فوت یا جنون یا حجر عالم بوده و به عمل نیامده است قائم‌مقام قانونی متوفی و یـا مجنون و یا محجور‌ می‌تواند‌ در ظرف 5 سال از بابت قیمت ملک و اجور و خسارت در محکمه حـقوقی علیه مستدعی ثبت اقـامۀ دعـوی نماید و اگر مستدعی ثبت محکوم شود و ملک را قبلاً به دیگران انتقال‌ داده‌ و در‌ موقع اجرای حکم مفلس باشد‌ و ثابت‌ شود‌ برای فرار از ادای حق طرف، خود را مفلس کرده به حبس تأدیبی از یک سـال تا دو سال محکوم خواهد‌ شد‌. تعقیب‌ جزائی در این مورد منوط به شکایت مدعی‌ خصوصی‌ است و با استرداد شکایت تعقیب متوقف می‌شود.

 

تعهد یا معامله معارض

در مادۀ 117 قانون ثبت اشعار داشته «هـرکس‌ بـه‌موجب‌ سند‌ رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم‌ از منقول یا غیرمنقول حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب‌ سند‌ رسمی‌ مـعامله یـا تعهدی معارض با حق مزبور نماید به حبس با‌ اعمال‌ شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد». در حقوق کیفری اختصاصی ایران جرم مذکور از‌ مصادیق‌ عنوان‌ مجرمانه معامله معارض است کـه خـود دارای ارکان قانونی، معنوی و مادی است‌ و به‌هرحال‌ چون‌ در متن ماده کلمه هرکس را به کار برده و این کلمه اطلاق عموم خواهد‌ داشت‌ در‌ حقیقت شخص حقیقی و حقوقی مجموعاً در قالب این بحث گنجانده شـده اسـت.

 

مواد قانونی قابل استناد - معامله ملک با اسناد جعلی

ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی
جعل و تزویر عبارتند از: ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن‌یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تاخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته‌ای به نوشته دیگر یا بکار بردن مهر دیگری ‌بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب.


ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک
هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)

 


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : جناب آقای تورانی

 

راه های تماس و ارتباط با وکیل متخصص اسناد و املااک

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.