X
مشاوره حقوقی با وکیل دادگستری - دادگران حامی

مشاوره حقوقی آنلاین

برای ارسال سوال یا درخواست از منوی سبز رنگ زیر ، وارد شوید.

برای مطالعه آرشیو سوالات حقوقی ، اینجا کلیک کنید.

تاریخ انتشار: چهارشنبه 31 خرداد 1402

 نتایج اعمال حق فسخ موضوع ماده 355 قانون مدنی

درسال 96 زمینی به مساحت تقریبی 2 هکتار را خریداری نموده ام درسال 99 برای گرفتن سند به اداره ثبت اسناد مراجعه که پس از نقشه برداری مشخص شد 4200 مترمربع کسری دارد.درسال 1400دادخواست داده ام، قاضی محترم دادگاه برابر مفاد ماده 355 قانون مدنی ، حق فسخ داده است که بدلیل اختلاف فاحش متراژ به دادگاه تجدیدنظر شکوائیه داده ام، به تازگی اسناد فرادستی زمین را ابتیاع که مشخص است زمین 16600 مترمربع بوده و فروشنده با علم و آگاهی اقدام به فروش زمین با کسری آن نموده و متأسفانه قانون فقط حق فسخ داده است. سوال این است: با عنایت به نرخ تورم شدید چندساله گذشته و ارزش افزوده ملک که چندین برابر شده و تغییرات اساسی که در ملک صورت گرفته اگر بعداز 5 سال تقاضای فسخ نمایم، ثمن معامله با چه نرخی محاسبه خواهد شد؟

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 4024

 

آیا پس از اعمال حق فسخ ماده 355 قانون مدنی می توان ثمن را به نرخ روز گرفت ؟

  • ماده 355 قانون مدنی که مقرر داشته : "اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم شود کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را دارد"، مفروض این است که ملک مورد معامله به عنوان یک کل تجزیه ناپذیر فروخته شده است و شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته و ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت، معین شده است.
  • خیار فسخ پیش بینی شده در این ماده نیز خیار تخلف از وصف (موضوع ماده 235 قانون مدنی) می باشد که مقرر نموده هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.
  • اما در فرضی که مورد معامله زمینی باشد که قابل تجزیه بوده و مقدار، نماینده ی میزان تعهد است و ثمن معامله نیز متناسب با شمار واحدی که مقدار را با آن می سنجند تعیین شده باشد (مانند هر متر یک میلیون تومان) در این صورت موضوع خارج از شمول ماده 355 است و مشمول ماده 384 قانون مدنی قرار می گیرد که مقرر نموده است: " هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با پرداخت حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید".
  • بنابراین در این موارد تعهد تجزیه می شود و پولی که در برابر آن قسمت از مبیع که خیالی و ناموجود است پرداخت شده است به خریدار بازگردانده می شود. 

 

پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اعمال حق فسخ موضوع ماده 355 قانون مدنی

♦  بنابراین در پاسخ به پرسش شما باید بررسی شود که در قرارداد فیمابین شما و فروشنده مبیع و ثمن به چه صورت تعیین شده است اگر مبیع به صورت زمینی دو هکتاری از قرار هر متر مربع، n تومان تعیین شده باشد و هر جزء از زمین در مقابل بخشی از ثمن قرار گرفته باشد، در این صورت موضوع مشمول ماده 384 قانون مدنی قرار می گیرد و کسری مبیع به هنگام تسلیم، به شما این اختیار را می دهد که یا قرارداد را فسخ نمایید و یا این که بدون این که خللی به اعتبار قرارداد مذکور وارد آورید صرفا مبلغی را که اضافه پرداخت نموده اید را از فروشنده مسترد نمایید. 
♦  اما در صورتی که قرارداد شما به گونه ای تنظیم شده باشد که کل زمین به عنوان یک مال تجزیه ناپذیر و بدون قرار گرفتن هر بخش از ثمن در برابر هر مقدار از زمین فروخته شده باشد، در این صورت موضوع مشمول ماده 355 قانون مدنی بوده و شما صرفا حق فسخ قرارداد را خواهید داشت و در صورتی که قرارداد فسخ گردد دادگاه ضمن صدور حکم بر فسخ معامله در خصوص رد عوضین نیز حکم می دهد و با توجه به این‌که عوضین آن چیزی است که مورد توافق طرفین در زمان انعقاد معامله بوده است، بنا به نظر مشهود فقهای امامیه ثمن معامله که حکم به استرداد آن داده می شود باید همان باشد که در ابتدا مورد توافق طرفین قرار گرفته است و حکم به پرداخت بیش از ثمن معامله، خارج از توافق و فاقد مجوز قانونی می‌باشد.

نظریه مشورتی شماره 11724/7 مورخه 30/11/1379 اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز در تایید این مطلب بیان نموده: "منظور از غرامت وارده، خسارت و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل گردیده است نظیر مخارج دادرسی و باربری و تعمیرات و امثال آن و اما افزایش قیمت سوقیه قابل مطالبه نمی‌باشد" .

♦  گر چه عدالت و انصاف اقتضا دارد که ارزش ثمن به هنگام مسترد نمودن برآورد شود، اما تنها جایی که در نظام حقوقی ما صراحتا از استرداد اصل ثمن عدول شده است رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 01/04/1400 می باشد که صرفا در خصوص موردی که معامله به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع باطل گردد و خریدار جاهل به این امر باشد، خریدار را از بابت جبران خسارت، مستحق قیمت روز مورد معامله دانسته است.

♦  در هر صورت اگر شما تصمیم به فسخ قرارداد داشته باشید می توانید ترقی مبیع و تنزل ارزش ریالی ثمن به علت تورم را مستقلا به عنوان جبران خسارت ناشی از تخلف فروشنده از دادگاه مطالبه نمایید. 

 

 

مستندات قانونی - فسخ بدلیل اختلاف متراژ

ماده 235 قانون مدنی

هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت .

ماده 355 قانون مدنی

اگر ملکی بشرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهدداشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می تواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.

ماده 384 قانون مدنی
هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بود و در وقت تسلیم کمتر ازآ ن مقدار درآید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاد از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است .

رای وحدت رویه شماره 811 دیوان عالی کشور
با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همانگونه که در رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است.

بنا به مراتب، رای شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آرا صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم الاتباع است.

 

راه های ارتباط، مشاوره و اعطای وکالت به وکیل متخصص تنظیم قرارداد

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

آرشیو موضوعی

Skip Navigation Links.

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.