مشاوره با وکیل دادگستری- دادگران حامی

مشاوره حقوقی آنلاین

برای ارسال سوال یا درخواست از منوی سبز رنگ زیر ، وارد شوید.

برای مطالعه آرشیو سوالات حقوقی ، اینجا کلیک کنید.

تاریخ انتشار: ﺳﻪشنبه 05 بهمن 1400

 خرید و فروش وکالتی ملک 

پدر بنده ۲۰ سال پیش سه دانگ ملکی را بصورت وکالتی از شخصی خریداری نموده و ظاهرا مبایعه نامه بین آنها تنظیم نشده و همان وکالتنامه بلاعزل با حق فروش و حق توکیل بوده سپس پدرم نیم دانگ از سهمی خود را به شخص ثالثی فروخت و بیعنامه تنظیم شد همراه با تفویض وکالت نیم دانگ از روی وکالت اولیه سپس پدرم فوت کردند و مالک سه دانگ دیگر ملک یک وکالت از پدرم که مدعی است در زمان قید حیات مابقی ۲/۵ دانگ را پدرم به ایشان وکالت داده و اکنون با مالک اولیه هم تبانی کرده و عنوان میکنند نه میتوانیم ابطال سند بخاطر ابطال وکالت ها با فوت پدرم بزنیم و نه از انتقال دهنده ۲/۵ دانگ مطالبه ثمن معامله نماییم و میگویند پدر ما صرفاً یک وکیل بوده ( ولی خاطرنشان کنم که زمانیکه مالک اولیه به پدرم وکالت بلاعزل با حق فروش میدهد در همان روز مدارکی بدست آمده که شخص مالک همزمان اقدام به انجام تشریفات نقل و انتقال مورد وکالت را بنام پدرم نموده که مستند آن استعلام هایی است که برای اداره ثبت شهرداری و دارایی گرفته که مفاصاحساب شهرداری صادر و حتی قید نام پدرم در آن میباشد که انتقال سند بنام ایشان از نظر شهرداری بلامانع میباشد و همچنین استعلام اداره دارایی که توسط شخص مالک اولیه امضا شده که خریدار را پدرم قید نموده ولی بدلایلی دیگر انتقال انجام نشده ولی اداره دارایی اوراقی به ما دادند که پدرم شش ماه قبل از فوتش به اداره دارایی مراجعه نموده و مالیات نقل و انتقال قطعی بنام خودش طبق آن استعلام قبلی محاسبه و پرداخت نموده و در غیاب مبایعنامه مدلولی بر خریدار بودن پدرم میباشد و اینکه معامله هم فسخ نشده تا آن تاریخ و حال میخواهم راهنمایی کنید که میتوانیم اثبات کنیم که آنها درصدد تبانی هستند ؟ و اگر پدر بنده فقط وکیل بوده پس این اوراق چیست و مالیات نقل و انتقال قطعی پرداخت کرده.

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 442

پاسخ – شرایط و ویژگیهای خرید و فروش وکالتی ملک

  • ماده 656 قانون مدنی بیان می دارد "وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید."
  • بنابراین، اثر عقد وکالت اعطای نیابت است؛ بدین معنی که موکل اقدام وکیل را، در انجام دادن اعمال حقوقی ، به منزله ی اقدام خود می داند و به او اختیار می دهد که به نام و حساب موکل تصرفاتی کند. 
  • برای صحت وکالت لازم است تا وکالت در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را انجام دهد.
  • منظور از توانستن توانایی حقوقی است، نه توانایی مادی و مفهوم آن گسترده تر از داشتن اهلیت است و به عبارت دیگر موکل علاوه بر اهلیت باید توانایی انجام موضوع وکالت را داشته باشد.
  • وقتی موکل صلاحیت و اختیار انجام عملی را ندارد، برای مثال ورشکسته اختیار تصرف در اموال خویش را ندارد، نمی تواند وکیل خویش را در این خصوص صاحب اختیار کند و امری که خود صلاحیت آن را ندارد انجام دهد.
  • همچنین سفیه می تواند برای امور غیر مالی به دیگری وکالت دهد اما از آنجایی که مجنون یا صغیر غیرممیز فاقد اهلیت می باشند نمی توانند طرف عقد وکالت واقع شوند.
  • لازم به ذکر است که در صورتی که موکل در زمان انعقاد وکالت دارای اهلیت باشد اما پس از عقد اهلیت خود را از دست دهد، عقد وکالت منحل می گردد.
  • برای نمونه بروز جنون در موکل منجر به انحلال عقد وکالت می شود.
  • در مورد سفیه نیز اگر وکالت در امور مالی باشد منحل شده اما تأثیری در وکالت برای امور غیرمالی نخواهد داشت.
  • سایر شرایط عمومی انعقاد عقد نیز شامل قصد طرفین و رضای آن ها، مشروعیت جهت انعقاد عقد و معلوم و معین بودن موضوع عقد باید رعایت گردد. 
  • وکالت عقدی است مجانی، بدین معنی که در برابر تفویض اختیار به وکیل عوضی قرار نمی گیرد.
  • با این وجود، کاری که وکیل به نیابت انجام می دهد رایگان نیست مگر در عقد شرط شده باشد.
  • بنابراین اگر نسبت به میزان دستمزد وکیل قراردادی نباشد، این امر تابع عرف و عادت یا اجرت المثل کار انجام شده است. 
  • عقد وکالت به دو نوع وکالت مطلق و وکالت مقید تقسیم می گردد.
  • در وکالت مطلق، موکل طرف مقابل یعنی وکیل را برای تمام امور مالی و اداری نایب خود قرار می دهد و وکیل می تواند بدون اجازه از موکل در این امور وکالت نماید. در وکالت مقید مورد عقد وکالت مشخص و معین بوده و وکیل اختیار اعمال وکالت تنها در آن مورد را دارد. 
  • دامنه ی اختیارات وکیل علاوه بر آنچه در وکالتنامه صراحتا قید شده، آنچه بر حسب عرف و عادت و قرائن جزء اختیارات تفویضی تلقی می شود را نیز در بردارد.
  • وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد.
  • ضمانت اجرای خروج وکیل از حدود وکالت، فضولی تلقی شدن این عمل می باشد. این بدان معناست که صحت اعمال و عقودی که وکیل منعقد می نماید، منوط به اجازه و تنفیذ موکل است.
  • در صورت رد از جانب موکل، عمل حقوقی انجام شده باطل می شود. در واقع اقدام خارج از حدود وکالت موجب می شود که دیگر وکیل سمت نمایندگی از جانب موکل نداشته باشد و اقدام وی در جهت نفع و یا ضرر موکل فاقد اثر حقوقی باشد. 
  • از دیگر وظایف وکیل، رعایت مصلت موکل می باشد.
  • چنانچه وکیل معامله ای را بدون رعایت مصلحت موکل انجام دهد این معامله صحیح است و نافذ می باشد ولی وکیل باید ضررهای موکل را جبران نماید.
  • لازم به ذکر است در جایی که وکیل در حدود متعارف رفتار کرده باشد اما معامله به مصلحت موکل واقع نگردد، معامله نافذ می باشد.
  • وکالت عقدی است جایز؛ بدین معنا که این عقد به خواست هر یک از طرفین یا فوت و حجر هر یک از آنان منحل می شود.
  • به موجب ماده 678 قانون مدنی وکالت به طریق ذیل مرتفع می شود:

1- به عزل موکل
2- به استعفای وکیل
3- به موت یا به جنون وکیل یا موکل

  • همچنین وکالت بـا انجـام شـدن مـورد وکالـت و بـا انقضای مدت نمایندگی در مواردی که برای ان مدت تعیین میشود وکالت نیز منقضی می گردد.

 

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسش شما در خصوص خرید و فروش وکالتی ملک باید گفت جهت اثبات مدعای خود باید مدارکی دال بر پرداخت ثمن (قیمت مال مورد وکالت) توسط پدر ارائه نمایید در غیر اینصورت شواهد مثبت این ادعا است که پدر شما تنها وکیل در فروش و انتقال بوده اند و بر فرض که این انتقال به خود ایشان صورت گرفته باشد (بر فرض پیش بینی در قرارداد) باید صورت حساب و مبلغ مربوطه را به بایع (موکل) پرداخت نموده باشد و اسناد آن موجود باشد .

ضمن آنکه مهم ترین نکته در اینجا آن است که وکالت با فوت یکی از طرفین پایان می یابد و از تاریخ فوت وکیل ، اختیارات او نیز پایان می یابد . در خصوص ادعای مالک سه دانگ دیگر نیز باید قائل به همین موضوع شد چرا که وکالت اعطایی به آنان نیز با فوت پدر شما (موکل وکالت ثانویه) پایان یافته و ملک به مالک اصلی بازگردانده میشود .

 

 

مستندات قانونی در خصوص خرید و فروش وکالتی ملک

جهت اطلاع از قوانین مربوط به خرید و فروش وکالتی ملک مقررات زیر را مطالعه نمایید :

قانون مدنی از ماده 247 تا 673
متن ماده ۳۵ قانون آیین دادرسی مدنی
وکالت در دادگاهها شامل تمام اختیارات راجع به امر دادرسی است جز انچه را که موکل استثناء کرده باشد، یا توکیل در آن خلاف شرع باشد لیکن در امور زیر باید اختیارات وکیل در وکالتنامه تصریح شود:.
۱ - وکالت راجع به اعتراض به رای، تجدیدنظر، فرجام خواهی و اعاده دادرسی.
۲ - وکالت در مصالحه و سازش.
۳ - وکالت در ادعای جعل یا انکار و تردید نسبت به سند طرف و استرداد سند.
۴ - وکالت در تعیین جاعل.
۵ - وکالت در ارجاع دعوا به داوری و تعیین داور.
۶ - وکالت در توکیل.
۷ - وکالت در تعیین مصدق و کارشناس.
۸ - وکالت در دعوای خسارت.
۹ - وکالت در استرداد دادخواست یا دعوا.
۱۰ - وکالت در جلب شخص ثالث و دفاع از دعوای ثالث.
۱۱ - وکالت در ورود شخص ثالث و دفاع از دعوای ورود ثالث.
۱۲ - وکالت در دعوای متقابل و دفاع درقبال آن.
۱۳ - وکالت در ادعای اعسار.
۱۴ - وکالت در قبول یا رد سوگند
تبصره ۱- اشاره به شماره های یادشده دراین ماده بدون ذکر موضوع آن تصریح محسوب نمی شود.
تبصره ۲- سوگند، شهادت، اقرار، لعان و ایلاء قابل توکیل نمی باشند.

 


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی

 

راه های تماس و ارتباط با وکیل متخصص قراردادها

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.