مشاوره با وکیل دادگستری- دادگران حامی

مشاوره حقوقی آنلاین

برای ارسال سوال یا درخواست از منوی سبز رنگ زیر ، وارد شوید.

برای مطالعه آرشیو سوالات حقوقی ، اینجا کلیک کنید.

تاریخ انتشار: ﺳﻪشنبه 07 دی 1400

 اطلاع از روش های فسخ قرارداد ملک مسکونی

در صورت امکان می خواهم بدانم تمامی راه های فرضی ممکن برای فسخ قرارداد یک ملک مسکونی چیست؟ و تعریف هر کدام چه می شود ؟

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 988

پاسخ - چه روش هایی برای فسخ یک قرارداد ملک مسکونی وجود دارد ؟

  • فسخ عبارت است از منحل نمودن ارادی قرارداد توسط  یکی از طرفین قرارداد، هر دو طرف و یا شخصی ثالث.
  • فسخ نوعی ایقاع محسوب می‌گردد و نیاز به رضایت یا اجازه ی طرف دیگر ندارد.
  • فسخ عقد ممکن است به وسیله حکم قانون ایجاد گردد یا با توافق طرفین این حق برای یکی و یا هر دو طرف و یا حتی برای ثالث مقرر شود.
  • به حق فسخی که به موجب قانون ایجاد می شود خیار گفته می شود.
  • خیارات مطابق قانون مدنی به 12 نوع تقسیم می گردند که عبارتند از : خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط، خیار تفلیس و خیار تعذر تسلیم.
  • برای فسخ یک عقد، فسخ کننده ای که به موجب قانون یا قرارداد برای او حق فسخ وجود دارد باید:

1- اراده ی فسخ عقد را داشته باشد.
2- فسخ عقد را با رضایت و بدون اکراه انجام دهد.
3- فسخ کننده اهلیت داشته باشد.

  • فسخ در عقود جایز راه ندارد. عقود جایز عقودی هستند که هر یک از طرفین می توانند آن را برهم بزنند.
  • در مقابل، مطابق ماده 185 قانون مدنی عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه.
  • همچنین به موجب ماده 219 قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌ الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت ‌قانونی فسخ شود.
  • بنابراین، در مورد عقود جایز، از این جهت که هر یک از طرفین در هر زمان که بخواهد می تواند آن را به هم بزند، نیازی به استناد به خیار خاص برای فسخ عقد وجود ندارد. 

 

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به سوالی که در خصوص اطلاع از روش های فسخ قرارداد ملک مسکونی طرح فرمودید باید گفت فسخ قرارداد از طرق زیر ممکن می باشد:
1- خیارات مندرج در ماده 396 قانون مدنی
2- فسخ عقد بنا بر توافق طرفین: طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث حق فسخ قرار دهند.

لازم به ذکر است که به موجب ماده 401 قانون مدنی، در صورتی که برای حق فسخ مدتی ذکر نگردیده باشد، هم شرط هم خیار باطل می باشد. با این حال اگر ابتداء مدت خیار ذکر نگردید، ابتدای آن از تاریخ عقد می باشد.
بنابراین در مورد تمامی راه های فرضی ممکن برای فسخ قرارداد یک ملک باید گفت در صورتی که در قرارداد خود حق فسخ نگنجانیده باشید، قرارداد شما لازم الرعایه می باشد مگر آنکه به موجب یکی از خیارات مندرج در ماده 396 قانون مدنی حق فسخ برای شما ایجاد گردد.

صرف پشیمانی یا بدون علت خاص نمی توان عقد را برهم زد. به همین خاطر و از آنجایی که احکام هر یک از خیارات قانونی مفصل می باشد، بهتر است دلیل فسخ عقد را ذکر نمایید تا راهنمایی دقیق تری ارائه گردد. با این وجود مواد قانونی خیارات بطور کامل برای مطالعه  شما ضمیمه ی متن می گردد.

 

 

 

مواد قانونی قابل استناد - راه های فسخ قرارداد

ماده ۱۸۵ قانون مدنی
عقد لازم آن است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه.


ماده ۱۸۶ قانون مدنی
عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند.


ماده ۱۸۸ قانون مدنی
عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آنها یا برای ثالثی اختیار فسخ باشد.


ماده ۲۱۹ قانون مدنی
عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌ الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت ‌قانونی فسخ شود.


ماده ۳۹۶ قانون مدنی
خیارات از قرار ذیل‌اند:
۱) خیار مجلس
۲) خیار حیوان
۳) خیار شرط
۴) خیار تاخیر ثمن
۵) خیار رویت و تخلف وصف
۶) خیار غبن
۷) خیار عیب
۸) خیار تدلیس
۹) خیار تبعض صفقه
۱۰) خیار تخلف شرط
اول - در خیار مجلس


ماده ۳۹۷ قانون مدنی
هر یک از متبایعین بعد از عقد فی‌ المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.


دوم - در خیار حیوان

ماده ۳۹۸ قانون مدنی
اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.


سوم - در خیار شرط

ماده ۳۹۹ قانون مدنی
در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.


ماده ۴۰۰ قانون مدنی
اگر ابتداء مدت خیار ذکر نشده باشد ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.


ماده ۴۰۱ قانون مدنی
اگر برای خیار شرط مدت نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.


چهارم - در خیار تأخیر ثمن

ماده ۴۰۲ قانون مدنی
هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.


ماده ۴۰۳ قانون مدنی
اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد.


ماده ۴۰۴ قانون مدنی
هر گاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را ببایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ‌نخواهد بود اگر چه ثانیاً بنحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد.


ماده ۴۰۵ قانون مدنی
اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت.


ماده ۴۰۶ قانون مدنی
خیار تاخیر مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تاخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمیباشد.


ماده ۴۰۷ قانون مدنی
تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد خیار بایع را ساقط نمیکند.


ماده ۴۰۸ قانون مدنی
اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقیق حواله خیار تاخیر ساقط میشود.


ماده ۴۰۹ قانون مدنی
هر گاه مبیع از چیزهائی باشد که در کمتر از سه روز فاسد و یا کم قیمت میشود ابتداء خیار از زمانی است که مبیع مشرف به فساد یا ‌کسر قیمت میگردد.


پنجم - در خیار رؤیت و تخلف وصف
ماده ۴۱۰ قانون مدنی

هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار میشود که بیع را‌ فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.


ماده ۴۱۱ قانون مدنی
اگر بایع مبیع را ندیده ولی مشتری آن را دیده باشد و مبیع غیر اوصافی که ذکر شده است دارا باشد فقط بایع خیار فسخ خواهد داشت.


ماده ۴۱۲ قانون مدنی
هر گاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق وصف یا نمونه نباشد ‌میتواند تمام مبیع را رد کند یا تمام آنرا قبول نماید.


ماده ۴۱۳ قانون مدنی
هر گاه یکی از متبایعین مالی را سابقاً دیده و به اعتماد رویت سابق معامله کند و بعد از رویت معلوم شود که مال مزبور اوصاف سابقه را‌ندارد اختیار فسخ خواهد داشت.


ماده ۴۱۴ قانون مدنی
در بیع کلی خیار رویت نیست و بایع باید جنسی بدهد که مطابق با اوصاف مقرره بین طرفین باشد.


ماده ۴۱۵ قانون مدنی
خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت فوری است.


ششم - در خیار غبن
ماده ۴۱۶ قانون مدنی

هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.


ماده ۴۱۷ قانون مدنی
غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.


ماده ۴۱۸ قانون مدنی
اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت.


ماده ۴۱۹ قانون مدنی
در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.


ماده ۴۲۰ قانون مدنی
خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است.


ماده ۴۲۱ قانون مدنی
اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمیشود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت ‌راضی گردد.


هفتم - در خیار عیب
ماده ۴۲۲ قانون مدنی

اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.


ماده ۴۲۳ قانون مدنی
خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت میشود که عیب مخفی و موجود در حین عقد باشد.


ماده ۴۲۴ قانون مدنی
عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب ‌واقعاً مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.


ماده ۴۲۵ قانون مدنی
عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است.


ماده ۴۲۶ قانون مدنی
تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت میشود و بنابر این ممکن است بر حسب ازمنه و امکنه مختلف شود.


ماده ۴۲۷ قانون مدنی
اگر در مورد ظهور عیب مشتری اختیار ارش کند تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معین میگردد:
‌قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین شود.
‌اگر قیمت آن در حال بی عیبی مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع بین طرفین مقرر شده است تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی ‌مقدار ارش خواهد بود.
‌و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت آن در حال بی عیبی معین شده و‌بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته و بقیه را به عنوان ارش به مشتری رد کند.


ماده ۴۲۸ قانون مدنی
در صورت اختلاف بین اهل خبره حد وسط قیمتها معتبر است.


ماده ۴۲۹ قانون مدنی
در موارد ذیل مشتری نمیتواند بیع را فسخ کند و فقط میتواند ارش بگیرد:
۱- در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر.
۲- در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از اینکه تغییر به فعل مشتری باشد یا نه.
۳ -در صورتیکه بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود مگر اینکه در زمان خیار مختص به مشتری حادث شده باشد که در اینصورت ‌مانع از فسخ و رد نیست.


ماده ۴۳۰ قانون مدنی
اگر عیب حادث بعد از قبض در نتیجه عیب قدیم باشد مشتری حق رد را نیز خواهد داشت.


ماده ۴۳۱ قانون مدنی
در صورتی که دریک عقد چند چیز فروخته شود بدون اینکه قیمت هر یک علیحده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب درآید‌ مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن را مسترد دارد یا تمام را نگه دارد و ارش بگیرد و تبعیض نمیتواند بکند مگر به رضای بایع.


ماده ۴۳۲ قانون مدنی
در صورتیکه در یک عقد بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهر شود یکی از مشتریها نمیتواند سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد مگر با رضای بایع و بنا بر این اگر در رد مبیع اتفاق نکردند فقط هر یک از آنها حق ارش خواهد داشت.


ماده ۴۳۳ قانون مدنی
اگر در یک عقد بایع متعدد باشد مشتری میتواند سهم یکی را رد و دیگری را با اخذ ارش قبول کند.


ماده ۴۳۴ قانون مدنی
اگر ظاهر شود که مبیع معیوب اصلاً مالیت و قیمت نداشته بیع باطل است و اگر بعض مبیع قیمت نداشته باشد بیع نسبت به آن بعض ‌باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعض صفقه اختیار فسخ دارد.


ماده ۴۳۵ قانون مدنی
خیار عیب بعد از علم به آن فوری است.


ماده ۴۳۶ قانون مدنی
اگر بایع از عیوب مبیع تبری کرده باشد به اینکه عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد مشتری در صورت ظهور‌عیب حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد فقط نسبت به همان عیب حق مراجعه ندارد.


ماده ۴۳۷ قانون مدنی
از حیث احکام عیب ثمن شخصی مثل مبیع شخصی است.


هشتم - در خیار تدلیس
ماده ۴۳۸ قانون مدنی
تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.


ماده ۴۳۹ قانون مدنی
اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس‌ مشتری.


ماده ۴۴۰ قانون مدنی
خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است.


نهم - در خیار تبعض صفقه
ماده ۴۴۱ قانون مدنی

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق ‌خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.


ماده ۴۴۲ قانون مدنی
در مورد تبعض صفقه قسمتی از ثمن که باید به مشتری بر گردد به طریق ذیل حساب میشود:
‌آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته منفرداً قیمت میشود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد‌ پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید.


ماده ۴۴۳ قانون مدنی
تبعض صفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین معامله عالم به آن نباشد ولی در هر حال ثمن تقسیط می‌شود.


دهم - در خیار تخلف شرط
ماده ۴۴۴ قانون مدنی

احکام خیار تخلف شرط به طوری است که در مواد ۲۳۴ الی ۲۴۵ ذکر شده است.


فقره دوم - در احکام خیارات به طور کلی
ماده ۴۴۵ قانون مدنی

هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به وراث می‌شود.


ماده ۴۴۶ قانون مدنی
خیار شرط ممکن است به قید مباشرت و اختصاص به شخص مشروط ‌له قرار داده شود در این صورت منتقل به وراث نخواهد شد.


ماده ۴۴۷ قانون مدنی
هر گاه شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین شده باشد منتقل به ورثه نخواهد شد.


ماده ۴۴۸ قانون مدنی
سقوط تمام یا بعضی از خیارات را میتوان در ضمن عقد شرط نمود.


ماده ۴۴۹ قانون مدنی
فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود.


ماده ۴۵۰ قانون مدنی
تصرفاتی که نوعاً کاشف از رضای معامله باشد امضای فعلی است مثل آنکه مشتری که خیار دارد با علم به خیار مبیع را بفروشد یا رهن ‌بگذارد.


ماده ۴۵۱ قانون مدنی
تصرفاتی که نوعاً کاشف از بهم زدن معامله باشد فسخ فعلی است.


ماده ۴۵۲ قانون مدنی
اگر متعاملین هر دو خیار داشته باشند و یکی از آنها امضا کند و دیگری فسخ نماید معامله منفسخ میشود.


ماده ۴۵۳ قانون مدنی
در خیار مجلس و حیوان و شرط اگر مبیع بعد از تسلیم و در زمان خیار بایع یا متعاملین تلف یا ناقص شود بر عهده مشتری است و اگر ‌خیار مختص مشتری باشد تلف یا نقص به عهده بایع است.


ماده ۴۵۴ قانون مدنی
هر گاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمیشود مگر اینکه عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری ‌صریحاً یا ضمناً شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.


ماده ۴۵۵ قانون مدنی
اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل اینکه نزد کسی رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال ‌حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.


ماده ۴۵۶ قانون مدنی
تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است.


ماده ۴۵۷ قانون مدنی
هر بیع لازم است مگر اینکه یکی از خیارات در آن ثابت شود.

 


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما 

 

راه های تماس، مشاوره و اعطای وکالت به وکیل متخصص قرادادها

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.