مدت اعتبار قیمت کارشناسی در مزایده املاک

_{^{پاسخ – آیا در مزایده ملک امکان درخواست تغییر نظر کارشناس وجود دارد ؟}}

• کارشناسی یکی از مهمترین و پرکاربردترین ادله اثبات دعوا است که در دعاوی واجد جنبه های فنی و تخصصی مورد استفاده و استناد قرار می گیرد.
• دادگاه براي حـل و فصـل دعـوا در مواردي که تشخیص امري به دلیل فنی و تخصصی بودن، احتیاج به جلب نظر اهـل فـن و خبره دارد، به درخواست یکی از طرفین دعوا یا به تشخیص خـود، موضـوع را بـراي اعلام نظر به کارشناس ارجاع میدهد.
• نظریه کارشناس نوعی اظهار نظر فنی و تخصصی در زمینه امـور موضـوعی مـؤثر در حل و فصل دعواست که بنا بر ارجاع از سوي دادگاه و پس از بررسی موضوع توسط کارشناس واجد شرایط، ابراز می گردد.
• رأي کارشناس براي برخورداري از اعتبار بایـد واجـد شرایطی باشد که مهمترین آن ها مستدل، صریح و روشن بـودن نظریـه کارشناسی و عدم مغایرت آن با اوضاع و احـوال محقـق و معلـوم مـورد کارشناسـی است. در این صورت است که دادگاه از نظر کارشناس متابعت نمـوده و مبـادرت بـه صدور رأي بر اساس آن خواهد کرد. 
• نظـر کارشناس در امور ارجاع شده به او در اصل و میـزان حقـوق اصـحاب دعـوا تـأثیر به سزایی دارد و به همین جهت، ایشان در صورتی که نظر کارشناس را مغایر حقوق خود در دعوا بیابند، نسبت به آن اعتراض می نمایند.
• ماده 260 قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می دارد پس از صدور قرار کارشناسی و انتخاب کارشناس و ایداع هزینه کارشناسی ، دادگاه به کارشناس اخطار می کند که ظرف مهلت تعیین شده در قرار کارشناسی، نظر خود را تقدیم نماید.
• وصول نظر کارشناس به طرفین ابلاغ خواهد شد، طرفین می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظر کارشناس چنانچه مطلبی دارند نفیا یا اثباتا به طور کتبی اظهار نمایند. پس از انقضای مدت یادشده، دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورت اماده بودن، مبادرت به انشای رای می نماید.
• لازم به ذکر است در مواردي که اظهارنظر کارشناسی به موجب قانون بر عهده یـک شـخص حقـوقی قرار می گیرد، مانند ارجاع مسائل پزشکی به سازمان پزشکی قانونی یا ارجاع دقت در سند، تطبیق خـط، امضـاء، اثـر انگشت یا مهر سند به اداره تشخیص هویت و پلیس بین الملل، در نهایت این اشخاص حقوقی مسئله را جهت اظهار نظر به یک یـا بعضـی از کارشناسـان خود ارجاع میدهند که به تصریح ماده 226 قانون آیین دادرسی مدنی، باید هویت و مشخصات این فرد کـه در اظهار نظر دخالت مستقیم داشته است، معرفی نمایند و شـخص یـاد شـده از جهـت مسئولیت، موارد رد و امکان طرح اعتراض نسبت به نظر ابراز شده در حکم کارشناس رسمی است.
• به موجب تبصره ماده 331 بند دو ماده 369 قانون آیین دادرسی مدنی اصحاب دعوا می توانند با تراضی اقدام به انتخاب کارشناس در موضوع متنازع فیه نمایند و با انتخاب این شیوه، نظـر کارشـناس را قـاطع دعوا قرار داده و حق اعتراض خویش نسبت به نظریـه کارشـناس را بـا توافـق اسـقاط می نمایند. نظر کارشناس در این صورت منجر به صدور حکم قطعی و نهایی میگردد و امکان درخواست تجدیدنظر و فرجام در این حالت وجود نخواهد داشت. 
• در خصوص اعتراض به نظر کارشناس باید گفت دادرس در صورتی میتواند نسبت به اعتراض اصحاب دعوا توجه نموده و اقدام مقتضی را در این خصوص انجام دهد که اعتراض را وارد تشخیص دهد و این امر جز با ذکـر علـت و جهت طرح اعتراض امکان پذیر نمی باشد.
• از مهم ترین جهاتی که می تواند موجب اعتراض به نظر کارشناسی باشد عبارت است از عدم صراحت در نظریه کارشناسی، عدم وجود یک نتیجه ی قطعی و روشن، موجه و مستدل نبودن نظر کارشناس، عـدم مطابقـت محـدوده نظریـه بـا قـرار کارشناسی و عدم توجه و اظهار نظر کارشناس نسبت به تمامی مـوارد منـدرج در قـرار و مخالفت نظر کارشناس با اوضاع و احوال محقق و معلوم مـورد کارشناسـی.

پاسخ به پرسش مطرح شده

در رابطه با پرسشی که طرح نمودید و در خصوص مدت اعتبار قیمت کارشناسی در مزایده املاک باید گفت به موجب تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از‌تاریخ صدور معتبر خواهد بود.

بنابراین مدت اعتبار نظر کارشناس 6 ماه است پس اگر بیش از آن مدت گذشته درخواست کارشناسی مجدد بدهید.البته گاهی اوقات اجرای احکام خود رأسا عملیات مزایده را متوقف نموده و به محکوم له جهت انجام تشریفات کارشناسی مجدد اخطار میدهد. 
لازم به ذکر است که در مزایده دادگستری برخلاف مزایده های که ارگانها و سازمانها برای فروش اموال خود انجام میدهند قیمت پایه محرمانه نیست و همه از آن مطلع میشوند.
 

_{^{مستندات قانونی در خصوص اعتبار قیمت کارشناسی در مزایده ملک}}

_{^{مواد قانون آیین دادرسی مدنی}}

ماده ۲۲۶ 
دادگاه موظف است در صورت ضرورت، دقت در سند، تطبیق خط، امضا، اثرانگشت یا مهر سند را به کارشناس رسمی یا اداره تشخیص هویت و پلیس بین الملل که مورد وثوق دادگاه باشند ارجاع نماید. اداره تشخیص هویت و پلیس بین الملل، هنگام اعلام نظر به دادگاه ارجاع کننده، باید هویت و مشخصات کسی را که در اعلام نظر دخالت مستقیم داشته است معرفی نماید. شخص یادشده از جهت مسئولیت و نیز موارد رد، درحکم کارشناس رسمی می باشد.
ماده ۲۵۷
دادگاه می تواند راسا یا به درخواست هریک از اصحاب دعوا قرار ارجاع امر به کارشناس را صادر نماید. در قرار دادگاه، موضوعی که نظر کارشناس نسبت به آن لازم است و نیزمدتی که کارشناس باید اظهار عقیده کند، تعیین می گردد.
ماده ۲۵۸
دادگاه باید کارشناس مورد وثوق را از بین کسانی که دارای صلاحیت در رشته مربوط به موضوع است انتخاب نماید و در صورت تعدد انها، به قید قرعه انتخاب می شود. در صورت لزوم تعدد کارشناسان، عده منتخبین باید فرد باشد تا در صورت اختلاف نظر، نظراکثریت ملاک عمل قرار گیرد.
تبصره - تبار نظر اکثریت در صورتی است کارشناسان از نظر تخصص با هم مساوی باشند.

ماده ۲۵۹
ایداع دستمزد کارشناس به عهده متقاضی است و هرگاه ظرف مدت یک هفته از تاریخ ابلاغ آن را پرداخت نکند، کارشناسی از عداد دلایل وی خارج می شود.
هرگاه قرار کارشناسی به نظر دادگاه باشد و دادگاه نیز نتواند بدون انجام کارشناسی انشای رای نماید، پرداخت دستمزد کارشناسی مرحله بدوی به عهده خواهان و در مرحله تجدیدنظر به عهده تجدیدنظرخواه است، در صورتی که در مرحله بدوی دادگاه نتواند بدون نظر کارشناس حتی باسوگند نیز حکم صادر نماید دادخواست ابطال می گردد و اگر در مرحله تجدیدنظر باشد تجدیدنظرخواهی متوقف ولی مانع اجرای حکم بدوی نخواهد بود.
ماده ۲۶۰
پس از صدور قرار کارشناسی و انتخاب کارشناس و ایداع دستمزد، دادگاه به کارشناس اخطار می کند که ظرف مهلت تعیین شده در قرار کارشناسی، نظر خود را تقدیم نماید. وصول نظر کارشناس به طرفین ابلاغ خواهد شد، طرفین می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه مراجعه کنند و با ملاحظه نظر کارشناس چنانچه مطلبی دارند نفیا یا اثباتا به طور کتبی اظهار نمایند. پس از انقضای مدت یادشده، دادگاه پرونده را ملاحظه و در صورت اماده بودن، مبادرت به انشای رای می نماید.
ماده ۲۶۱
کارشناس مکلف به قبول امر کارشناسی که از دادگاه به او ارجاع شده می باشد، مگراین که دارای عذری باشد که به تشخیص دادگاه موجه شناخته شود، در این صورت باید قبل از مباشرت به کارشناسی مراتب را به طور کتبی به دادگاه اعلام دارد. موارد معذور بودن کارشناس همان موارد معذور بودن دادرس است.
ماده ۲۶۲
کارشناس باید درمدت مقرر نظر خود را کتبا تقدیم دارد، مگراینکه موضوع از اموری باشد که اظهار نظر در آن مدت میسر نباشد. دراین صورت به تقاضای کارشناس دادگاه مهلت مناسب دیگری تعیین وبه کارشناس و طرفین اعلام می کند. درهرحال اظهارنظر کارشناس باید صریح وموجه باشد.
هرگاه کارشناس ظرف مدت معین نظر خود را کتبا تقدیم دادگاه ننماید، کارشناس دیگری تعیین می شود. چنانچه قبل ازانتخاب یا اخطار به کارشناس دیگر نظر کارشناس به دادگاه واصل شود، دادگاه به آن ترتیب اثر می دهد و تخلف کارشناس را به مرجع صلاحیت دار اعلام می دارد.
ماده ۲۶۳
در صورت لزوم تکمیل تحقیقات یا اخذ توضیح از کارشناس، دادگاه موارد تکمیل و توضیح را در صورت مجلس منعکس و به کارشناس اعلام و کارشناس را برای ادای توضیح دعوت می نماید. در صورت عدم حضور، کارشناس جلب خواهد شد.
هرگاه پس از اخذ توضیحات، دادگاه کارشناسی را ناقص تشخیص دهد، قرار تکمیل آن را صادر و به همان کارشناس یا کارشناس دیگر محول می نماید.
ماده ۲۶۴
دادگاه حق الزحمه کارشناس را با رعایت کمیت و کیفیت و ارزش کار تعیین می کند. هرگاه بعد از اظهار نظر کارشناس معلوم گردد که حق الزحمه تعیین شده متناسب نبوده است، مقدار آن را به طور قطعی تعیین و دستور وصول آن را می دهد.
ماده ۲۶۵
در صورتی که نظر کارشناس با اوضاع و احوال محقق و معلوم مورد کارشناسی مطابقت نداشته باشد، دادگاه به آن ترتیب اثر نخواهد داد.
ماده ۲۶۶
اگر یکی از کارشناسان در موقع رسیدگی و مشاوره حاضر بوده ولی بدون عذرموجه از اظهار نظر یا حضور در جلسه یا امضا امتناع نماید، نظر اکثریت کارشناسانی که از حیث تخصص با هم مساوی باشند ملاک عمل خواهد بود. عدم حضور کارشناس یا امتناعش از اظهارنظر یا امضای رای، باید از طرف کارشناسان دیگر تصدیق و به امضا برسد.
ماده ۲۶۷
هر گاه یکی از اصحاب دعوا که از تخلف کارشناس متضرر شده باشد، در صورتی که تخلف کارشناس سبب اصلی در ایجاد خسارات به متضرر باشد می توانداز کارشناس مطالبه ضرر نماید. ضرر و زیان ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست.
ماده ۲۶۸
طرفین دعوا در هر مورد که قرار رجوع به کارشناس صادر می شود، می توانند قبل از اقدام کارشناس یا کارشناسان منتخب، کارشناس یا کارشناسان دیگری را با تراضی انتخاب و به دادگاه معرفی نمایند. دراین صورت کارشناس مرضی الطرفین به جای کارشناس منتخب دادگاه برای اجرای قرار کارشناسی اقدام خواهد کرد. کارشناسی که به تراضی انتخاب می شود ممکن است غیر از کارشناس رسمی باشد.
ماده ۲۶۹
اگر لازم باشد که تحقیقات کارشناسی درخارج از مقر دادگاه رسیدگی کننده اجراشود و طرفین کارشناس را با تراضی تعیین نکرده باشند، دادگاه می تواند انتخاب کارشناس رابه طریق قرعه به دادگاهی که تحقیقات در مقر آن دادگاه اجراء می شود واگذار نماید.
ماده ۳۳۱ 
احکام زیر قابل درخواست تجدیدنظر می باشد :
الف- دردعاوی مالی که خواسته یا ارزش آن ازسه میلیون (۳/۰۰۰/۰۰۰) ریال متجاوز باشد.
ب- کلیه احکام صادره در دعاوی غیرمالی.
ج- حکم راجع به متفرعات دعوا در صورتی که حکم راجع به اصل دعوا قابل تجدیدنظر باشد.
تبصره - احکام مستند به اقرار در دادگاه یا مستند به رای یک یا چند نفر کارشناس که طرفین کتبا رای آنان را قاطع دعوا قرار داده باشند قابل درخواست تجدیدنظر نیست مگر در خصوص صلاحیت دادگاه یا قاضی صادر کننده رای.
ماده 369
احکام زیر اگرچه از مصادیق بندهای ( الف ) در دو ماده قبل باشد حسب مورد قابل رسیدگی فرجامی نخواهد بود :
۱- احکام مستند به اقرار قاطع دعوا در دادگاه.
۲- احکام مستند به نظریه یک یا چند نفر کارشناس که طرفین به طور کتبی رای انها را قاطع دعوا قرار داده باشند.
۳- احکام مستند به سوگند که قاطع دعوا باشد.
۴- احکامی که طرفین حق فرجام خواهی خود را نسبت به آن ساقط کرده باشند.
۵- احکامی که ضمن یا بعد از رسیدگی به دعاوی اصلی راجع به متفرعات آن صادر می شود، در صورتی که حکم راجع به اصل دعوا قابل رسیدگی فرجامی نباشد.
۶- احکامی که به موجب قوانین خاص غیرقابل فرجام خواهی است.

_{^{مواد قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری}}

‌ماده 19

 اظهارنظر کارشناسی باید مستدل و صریح باشد و کارشناسان رسمی مکلفند نکات و توضیحاتی که برای تبیین نظریه ضروری است و یا‌توسط شورای عالی کارشناسان مشخص می‌گردد به طور کامل در آن منعکس نمایند. کارشناس رسمی موظف است در حدود صلاحیت خود نظر‌کارشناسی را به طور کتبی و در مهلت مقرر به مراجع ذی‌ربط تسلیم و نسخه‌ای از آن را تا مدت حداقل پنج سال بعد از تاریخ تسلیم نگهداری نماید.
‌تبصره - در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از‌تاریخ صدور معتبر خواهد بود.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی