تنظیم سند رسمی انتقال اموال و سهام – خرید کارخانه
من در سال 1391 با دوستم تصمیم به خرید یک کارخانه گرفتیم. برای اینکاراقدام به ثبت شرکت کردیم. شرکت فوق در تاریخ 22/09/1391 در ثبت شرکت ها ثبت گردید و به میزان 10 درصد سهام شرکت متعلق به من است. ایشان از همان ابتدا مدیر عامل هستند وحق امضای منفرد دارند و در تاریخ 02/10/1391 بایستی مبلغ نقدی کارخانه را پرداخت میکردیم که بنده به اندازه سهم خودم و بیشتر بابت خرید 10 درصد سهام کارخانه نقدا پرداخت نمودم ( روی اسناد پرداختی قید شده است بابت خرید 10 درصد سهام کارخانه).قرارداد خرید کارخانه به همراه قولنامه بنگاه معاملات ملکی به نام ایشان تنظیم شده است. قرار بود تا بعد از پرداخت اقساط در مورخ 20/03/1393 فروشنده سند کارخانه را بزند که بدلایلی هنوز انجام نشده است که آنهم در حال طی مراحل قضایی است با توجه به روند قضایی معلوم نیست تا کی طول بکشد. یکی از دلایل سند نزدن فروشنده، پرداخت نشدن اقساط در موعد مقرر است( مبلغ 10 درصد سهم بنده به موقع طبق اسناد به مدیر عامل (شریکم) پرداخت گردیده است.)اسناد متعددی دارم که من مبلغ خرید 10 درصد سهم خودم را به ایشان پرداخته ام و قبول دارند.با توجه که ایشان در پرداخت سهم خود از کارخانه کوتاهی نموده اند و قولنامه خرید اولیه که به نام ایشان است.لذا چگونه میتوانم از ایشان جدا شوم و پول پرداخت شده ام را پس بگیرم؟چطور می توانم ایشان را وادار به سند زنی 10 درصد کارخانه کنم در حالیکه با فروشنده هنوز اختلاف دارد؟چه روشی برای احقاق حقوق من از این شراکت با شرایط فوق وجود دارد؟آیا من می توانم وجهی را که بابت خرید سهام پرداخته ام را به نرخ روز مطالبه کنم؟آیا من میتوانم ارزش روز سهام کارخانه را از ایشان مطالبه کنم؟
امتیاز:
|
تعداد بازدید: 559
پاسخ – مراحل انتقال رسمی پس از خرید سهام و اموال کارخانه
- در رابطه با تنظیم سند رسمی انتقال اموال و سهام باید گفت پس از فروش ملک به خریدار و تنظیم قرارداد، او می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه درخواست نماید.
- در واقع تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می شود که معامله با سند عادی همچون قولنامه، مبایعه نامه، صلح نامه و.. انجام شده باشد.
- اگرچه زمان و موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه در برخی از قراردادها پیش بینی می گردد اما با توجه به الزام قانونی ثبت این معاملات، در حالتی که چنین مسأله ای در قرارداد پیش بینی نگردیده بود هم می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تقدیم نمود.
- جهت حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی انتقال اموال و سهام دو فرض زیر مطرح می باشد:
طرفین تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص نموده باشند : در این صورت، خواهان تنظیم سند رسمی باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله مشخص شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است
طرفین تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند در قرارداد مشخص ننموده باشند : خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد
پس از دریافت گواهی عدم حضور خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید. پس از بررسی ادله و مدارک خواهان توسط دادگاه و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد. در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی میخواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند امضا خواهد نمود.
پاسخ به پرسش مطرح شده
در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت از آنجایی که مبالغ پرداختی توسط شما جهت خرید 10 درصد سهام شرکت بوده است و شریک شما به عنوان نماینده ی شرکت این ملبغ را برای خرید کارخانه پرداخت نموده است، بهتر است ابتدا منتظر رای قضایی بمانید تا نتیجه ی دعوا مشخص گردد.
سپس در صورت فسخ عقد خرید کارخانه به علت نپراختن اقساط، میزان ثمنی که شما پرداخت نمودید به شما بازگردانده خواهد شد. اگرچه شما مبالغ را برای بنام زدن 10 درصد سهام پرداخت نمودید اما این کار فروشنده را ملزم به انتقال این میزان سهام به شما نمی کند و این توافق مابین شما و شریک شما بوده است که در صورت عدم فسخ عقد محقق خواهد شد.
با این وجود سوالی که طرح نمودید پیچیده و دقیق است و نیاز به بررسی دارد. توصیه میشود با دفتر ما هماهنگ نموده و با همراه داشتن اسناد و مدارک حضورا مراجعه نمائید.
مواد قانونی قابل استناد تنظیم سند رسمی انتقال اموال و سهام
ماده ۲۲۰ قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.
ماده ۲۳۱ قانون مدنی
معاملات و عقود فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها موثر است مگر در مورد ماده ۱۹۶.
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک
ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.
ماده ۴۳ قانون ثبت اسناد و املاک
هر‌گاه انتقال، به موجب سند عادی بوده و انتقال‌دهنده معامله خود را به ادارهٔ ثبت اطلاع نداد، چنان چه مدت اعتراض باقی است، منتقل‌الیه مطابق مقررات عرض‌حال می‌دهد و چنان چه مدت منقضی شده، منتقل‌الیه می‌تواند به وسیلهٔ اظهارنامه به انتقال‌دهنده اخطار نماید، هر‌گاه مشارالیه معامله را در ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ اخطاریه تصدیق نمود ملک به نام انتقال‌گیرنده ثبت و الا ملک به نام انتقال‌دهنده ثبت و انتقال‌گیرنده به موجب مادهٔ ۱۰۵ و ۱۱۴ می‌تواند انتقال‌دهنده را تعقیب نماید.
هر‌گاه انتقال به موجب سند عادی بوده و انتقال‌دهنده مطابق ماده ۴۱ عمل نماید و یا انتقال به موجب سند رسمی باشد به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:
اگر اعلانات نوبتی منتشر نشده، ملک به اسم انتقال‌گیرنده اعلان میشود و اگر اعلانات در جریان باشد بقیهٔ اعلانات به نام انتقال‌گیرنده با قید انتقال اصلاح میشود و اگر رجوع به ادارهٔ ثبت بعد از اتمام اعلانات باشد ملک به اسم انتقال‌گیرنده به ثبت خواهد رسید.
اگر معلوم شود سند رسمی انتقال مجعول بوده، مرتکب به ۵ تا ۱۵ سال حبس با اعمال شاقه محکوم و به علاوه مفاد ماده ۱۱۴ درباره او مجری خواهد شد.