وکیل برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معاملات املاک و اموال غیرمنقول، یکی از شایعترین دعاوی در نظام قضایی ایران است. مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک رسمی کسی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد، و همین موضوع سبب شده که صرف مبایعه‌نامه عادی، ولو اینکه صحیح و کامل باشد، برای اثبات مالکیت کافی نباشد. از این‌رو، خریدارانی که صرفاً قرارداد عادی در دست دارند، برای تثبیت مالکیت ناگزیر از طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» هستند. در این زمینه، نقش وکیل شکایت سند رسمی و همچنین وکیل الزام به سند بسیار برجسته است، زیرا بدون دانش دقیق نسبت به قوانین ثبت، مدنی و آیین دادرسی مدنی، ممکن است دعوا با شکست مواجه شود.

در ادامه ضمن بررسی ابعاد مختلف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، شرایط و مراحل آن، نقش وکیل متخصص در این حوزه، نکات مهمی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک یا به عبارت دیگر گرفتن سند برای آپارتمان و هرنوع ملک و نیز نمونه چند پرونده عملی و موفق که توسط دفتر وکالت ما و وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها در این زمینه انجام شده، اشاره میشود. ذکر این نکته در آغاز مقاله جامع راجع به الزام به تنظیم سند رسمی ملک خالی از لطف نیست که متن دادخواست و درخواست تنظیم سند باید دقیق و بی نقص تدوین شده و نگارش یابد چرا که مبنای رسیدگی قاضی همان بوده و اگر مبتنی بر مسامحه باشد یا دقیق تنظیم نشود دادرسی را به مسیر اشتباه می برد.

راهنمای جامع تنظیم قرارداد مشارکت

مفهوم و مبنای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از رایج‌ترین دعاوی ملکی است. این دعوا زمانی شکل می‌گیرد که فروشنده ملکی را به خریدار منتقل کرده اما از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند امتناع می‌نماید. مبنای این دعوا در حقوق ایران، اصل لزوم قراردادها (ماده ۲۱۹ قانون مدنی) و تعهد فروشنده به انتقال رسمی مالکیت است.

از منظر حقوقی، هر قراردادی که بین طرفین منعقد می‌شود، متضمن تعهداتی است. در فروش ملک، تعهد اصلی فروشنده، تسلیم مبیع و تنظیم سند رسمی است. از آنجایی که به موجب ماده ۲۲۰ قانون مدنی، متعاملین نه تنها به تعهدات تصریح‌شده در قرارداد بلکه به کلیه نتایجی که به‌موجب عرف و قانون بر عقد مترتب است نیز پایبندمی باشند، با توجه به اینکه در معاملات املاک، یکی از این نتایج قانونی، تعهد به انتقال رسمی سند است که سبب قابلیت استناد به مالکیت خریدار در برابر اشخاص ثالث و نهادهای دولتی و عمومی می گردد، فلذا اگر فروشنده از اجرای این تعهد خودداری کند، خریدار با طرح دعوا در دادگاه می‌تواند الزام او را بخواهد حتی اگر صراحتا در قرارداد ذکر نشده باشد. در چنین پرونده‌ای، حضور وکیل الزام به تنظیم سند اهمیت دوچندان پیدا می‌کند، چرا که وی قادر است با استناد به قوانین و رویه‌های قضایی، مدارک و دلایل را به شکل دقیق ارائه داده و مانع از تضییع حقوق موکل شود.

شکایت از فروشنده و الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در عمل، یکی از مشکلات اساسی خریداران، بدعهدی فروشندگان در انتقال سند رسمی است. گاهی فروشنده پس از انعقاد مبایعه‌نامه، به‌دلیل افزایش قیمت ملک یا انگیزه‌های دیگر، از حضور در دفترخانه خودداری می‌کند. ماده ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی، متعهد را ملزم به انجام تعهدات قراردادی کرده و ضمانت اجراهایی همچون الزام به انجام عین تعهد یا مطالبه خسارت را پیش‌بینی نموده است.

در صورتی که فروشنده به تعهد خود عمل نکند، خریدار می‌تواند با طرح دادخواست «الزام به تنظیم سند رسمی» در دادگاه محل وقوع ملک (طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی)، الزام فروشنده را بخواهد. دادگاه پس از رسیدگی و احراز وقوع عقد صحیح بیع و وجود تعهد انتقال سند، حکم به الزام فروشنده صادر می‌کند. اگر فروشنده همچنان همکاری نکند، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و سند به نام خریدار تنظیم می‌گردد.

این فرآیند نشان می‌دهد که هرچند قانون، راهکارهای الزام‌آور پیش‌بینی کرده است، اما پیچیدگی‌های عملی پرونده‌های ملکی به‌گونه‌ای است که استفاده از وکیل شکایت سند رسمی و وکیل الزام به سند برای جلوگیری از اشتباهات شکلی یا ماهوی کاملاً ضروری است. چرا که اگر دادخواست به‌درستی تنظیم نشود یا دلایل کافی ارائه نگردد، ممکن است دعوا رد شود یا سال‌ها طول بکشد.

شرایط اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دارای شرایطی است که بدون احراز آنها، دادگاه نمی‌تواند رأی به نفع خواهان صادر کند. از مهم‌ترین این شرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

۱. وجود قرارداد معتبر: اولین و اساسی‌ترین شرط برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وجود یک قرارداد معتبر میان خریدار و فروشنده است. این قرارداد معمولاً به شکل مبایعه‌نامه یا قولنامه تنظیم می‌شود و باید شرایط اساسی صحت معاملات را طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی در بر داشته باشد. بنابراین وجود قصد و رضای طرفین، اهلیت آن‌ها، موضوع معین و مشروعیت جهت معامله در اعتبار قرارداد نقش حیاتی دارد. اگر قرارداد فاقد هرکدام از این عناصر باشد، از نظر حقوقی باطل بوده و هیچ تعهد الزام‌آوری ایجاد نمی‌کند.

در رویه عملی دادگاه‌ها، ارائه مبایعه‌نامه معتبر به عنوان مستند اصلی دعوا الزامی است. حتی اگر مبایعه‌نامه به صورت دستی و بدون حضور مشاور املاک تنظیم شده باشد، تا زمانی که شرایط قانونی را داشته باشد معتبر خواهد بود. اما اگر قرارداد به صورت شفاهی یا بدون امضا باشد، اثبات آن دشوار است و معمولاً دعوا به نتیجه نمی‌رسد. به همین دلیل توصیه می‌شود که قرارداد حتماً به صورت کتبی، روشن و با امضا و اثرانگشت طرفین تنظیم گردد تا دادگاه بتواند به استناد آن حکم صادر کند.

۲. قابلیت انتقال ملک و فقدان موانع قانونی: از دیگر شرایط مهم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی این است که ملک باید قابلیت قانونی برای انتقال داشته باشد. اگر ملک در رهن بانک باشد، بازداشت قضایی روی آن اعمال شده باشد یا جزو اراضی ملی و مصادره‌ای باشد، امکان انتقال رسمی وجود ندارد. در چنین شرایطی حتی اگر قرارداد میان خریدار و فروشنده معتبر باشد، دادگاه نمی‌تواند حکم الزام به تنظیم سند صادر کند زیرا مانع قانونی بر سر راه انتقال وجود دارد.

فروشنده موظف است ملکی را منتقل کند که فاقد هرگونه مانع قانونی باشد و بتواند آزادانه سند رسمی آن را به خریدار منتقل کند. برای مثال، اگر ملک در رهن بانک قرار دارد، فروشنده باید ابتدا نسبت به فک رهن اقدام کند تا امکان انتقال سند فراهم شود. همچنین اگر ملک دارای بدهی مالیاتی یا حقوقی معوق باشد، تا زمان رفع آن مشکلات، انتقال رسمی میسر نیست. بنابراین احراز قابلیت انتقال ملک، یکی از گام‌های مهمی است که دادگاه پیش از صدور حکم باید بررسی کند.

۳. احراز اهلیت طرفین قرارداد: مطابق مواد ۱۹۰ و ۲۱۱ قانون مدنی، طرفین قرارداد باید دارای اهلیت برای معامله باشند. یعنی باید بالغ، عاقل و رشید باشند و اختیار قانونی برای انجام معامله داشته باشند. در غیر این صورت، قرارداد یا باطل است یا غیرنافذ و نمی‌توان به استناد آن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کرد.

برای نمونه، اگر فروشنده صغیر یا محجور باشد و بدون اجازه ولی یا قیم قانونی اقدام به معامله کرده باشد، قرارداد از نظر قانون معتبر نخواهد بود. همچنین اگر معامله توسط وکیل یا نماینده قانونی انجام شده باشد، باید اطمینان حاصل شود که اختیار وکالت یا نمایندگی به صراحت شامل حق فروش و انتقال ملک بوده است. در غیر این صورت، خریدار نمی‌تواند الزام به تنظیم سند را درخواست کند. دادگاه در بررسی دعوا، ابتدا اهلیت طرفین و مشروعیت و حدود اختیار نمایندگی را احراز می‌کند و در صورت فقدان آن، دعوا رد خواهد شد.

۴. فراهم بودن مقدمات انتقال رسمی: انتقال رسمی ملک نیازمند فراهم بودن برخی مقدمات است که بدون آن‌ها امکان صدور حکم الزام به تنظیم سند وجود ندارد. مهم‌ترین این مقدمات عبارتند از: اخذ پایان کار ساختمان از شهرداری، تهیه صورت‌مجلس تفکیکی از اداره ثبت و دریافت مفاصاحساب مالیاتی از سازمان امور مالیاتی. هرکدام از این مدارک در فرآیند انتقال سند ضروری است و نبود آن‌ها موجب تعویق یا عدم امکان تنظیم سند می‌شود.

برای مثال، در مورد آپارتمان‌ها تا زمانی که صورت‌مجلس تفکیکی صادر نشود، امکان انتقال رسمی واحد مورد نظر وجود ندارد زیرا سند رسمی باید به طور دقیق مشخص کند که مالکیت خریدار بر کدام بخش از ملک است. همچنین پایان کار شهرداری نشان‌دهنده این است که ساختمان مطابق ضوابط فنی و قانونی احداث شده است . بنابراین اگر فروشنده این مقدمات را فراهم نکرده باشد و خریدار در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، این موارد را همراه با خواسته ی تنظیم سند، از دادگاه مطالبه ننموده باشد دادگاه نمی‌تواند حکم الزام به تنظیم سند صادر کند تا زمانی که تکالیف قانونی مربوطه انجام گیرد.

۵. انقضای مهلت مقرر در قرارداد برای حضور در دفترخانه: در اغلب قراردادهای خرید و فروش املاک، تاریخ مشخصی برای مراجعه به دفترخانه و انتقال رسمی تعیین می‌شود. اگر این موعد هنوز نرسیده باشد، خریدار نمی‌تواند زودتر از زمان مقرر دعوای الزام به تنظیم سند طرح کند زیرا فروشنده هنوز به تعهد خود ملزم نشده است. اما اگر مهلت منقضی شده و فروشنده بدون عذر موجه از حضور در دفترخانه و انتقال سند خودداری کند، خریدار حق دارد به دادگاه مراجعه کند و الزام او را به تنظیم سند رسمی بخواهد. در این شرایط، ارائه گواهی عدم حضور صادره از دفترخانه به عنوان یکی از ادله مهم در دعوا ضروری است. این گواهی نشان می‌دهد که خریدار در موعد مقرر حاضر شده اما فروشنده تعهد خود را اجرا نکرده است. بنابراین، انقضای مهلت و اثبات تخلف فروشنده، یکی از ارکان اصلی موفقیت در چنین دعوایی است.

هرکدام از این شرایط در رویه قضایی نقش کلیدی دارند. به‌عنوان نمونه، اگر ملک در رهن بانک باشد و فروشنده نتواند فک رهن کند، الزام به تنظیم سند امکان‌پذیر نخواهد بود. همین‌طور اگر مبایعه‌نامه صرفاً شفاهی باشد، اقامه دعوا معمولاً به شکست می‌انجامد. به همین دلیل، مشورت با وکیل الزام به سند قبل از اقدام به طرح دعوا، اقدامی عقلانی و حقوقی است که احتمال موفقیت را افزایش می‌دهد.

معرفی انواع روش های فسخ قرارداد و احکام فسخ معامله

نکات مهم دعوای الزام به تنظیم سند ملک

1- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می شود. 

2- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل 3/5 درصد ارزش منطقه ای ملک است.

3- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگیهای ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی) 

4- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خواسته های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند ملک الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند. 

5- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند. 

6- مطابق ماده 22 قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی شود. 

7- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قرارداد پیش فروش ملک مشمول مقررات مخصوصی می شود که باید به آنها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش ملک.

نقش وکیل شکایت سند رسمی و وکیل الزام به سند

از آنجا که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی است، حضور وکیل متخصص در این زمینه اهمیت حیاتی دارد. وکیل شکایت سند رسمی می‌تواند با تسلط بر قوانین مدنی، قانون ثبت، قانون الزام به تنظیم سند رسمی و آیین دادرسی مدنی، مسیر دعوا را هموار کند.

وکیل الزام به سند وظایفی همچون بررسی صحت قرارداد، شناسایی موانع قانونی، تنظیم دادخواست دقیق، ارائه مستندات و دفاع از حقوق موکل در دادگاه را بر عهده دارد. علاوه بر این، او می‌تواند راهکارهای جایگزینی همچون مطالبه خسارت یا اعمال حق فسخ را نیز مورد بررسی قرار دهد.

در واقع، تجربه نشان داده است که درصد موفقیت در پرونده‌هایی که با مشاوره یا وکالت وکیل متخصص پیگیری می‌شوند، به‌مراتب بالاتر از مواردی است که اشخاص بدون وکیل اقدام می‌کنند. زیرا بسیاری از خریداران از نکات فنی همچون صلاحیت محلی دادگاه، بار اثبات دعوا، یا نحوه توقیف اموال فروشنده آگاهی ندارند.

وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران

آثار و نتایج الزام به تنظیم سند رسمی

صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، آثار حقوقی مهمی دارد که از جمله آن ها می توان به موارد زیر اشاره نمود:

۱. تثبیت مالکیت خریدار و قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث: یکی از مهم‌ترین آثار الزام به تنظیم سند رسمی، تثبیت مالکیت خریدار است. تا زمانی که انتقال ملک صرفاً بر مبنای مبایعه‌نامه یا قرارداد عادی انجام شده باشد، مالکیت خریدار در برابر اشخاص ثالث چندان محکم و قابل استناد نیست. اما با صدور حکم دادگاه و تنظیم سند رسمی در دفترخانه، مالکیت خریدار به صورت قطعی در دفاتر رسمی ثبت می‌شود. این امر باعث می‌شود که خریدار از حمایت کامل قانون ثبت برخوردار گردد  و مالکیت او در برابر همه اشخاص قابل استناد باشد و دیگر هیچ‌کس نتواند به سادگی نسبت به مالکیت او ادعا کند.

در واقع، سند رسمی مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی دارای اعتبار خاص است و مفاد آن در برابر همه اشخاص اعم از طرفین معامله و اشخاص ثالث معتبر خواهد بود. بنابراین، اگر وراث فروشنده یا طلبکاران او بخواهند نسبت به ملک ادعایی مطرح کنند، سند رسمی تنظیم‌شده به نفع خریدار به عنوان سندی قطعی و لازم‌الاجرا مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت.

۲. امکان اخذ تسهیلات بانکی یا وثیقه‌گذاری ملک: داشتن سند رسمی مالکیت، زمینه استفاده خریدار از مزایای اقتصادی ملک را نیز فراهم می‌کند. یکی از این مزایا امکان اخذ تسهیلات بانکی است. بانک‌ها و مؤسسات مالی تنها اسناد رسمی ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد و املاک را به عنوان وثیقه معتبر می‌پذیرند. بنابراین، خریدار تنها در صورتی می‌تواند از ملک خریداری‌شده برای دریافت وام یا اعتبار مالی استفاده کند که سند رسمی آن به نام او صادر شده باشد.

علاوه بر این، سند رسمی امکان وثیقه‌گذاری ملک در قراردادهای خصوصی را نیز فراهم می‌سازد. به این معنا که مالک می‌تواند ملک خود را به عنوان تضمین در معاملات تجاری یا حقوقی به کار گیرد. در مقابل، اگر خریدار تنها یک مبایعه‌نامه عادی داشته باشد، نه بانک و نه سایر اشخاص حقیقی و حقوقی حاضر به پذیرش آن به عنوان وثیقه نخواهند بود. بنابراین الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، ابزار مهمی برای بهره‌برداری اقتصادی از ملک در اختیار خریدار قرار می‌دهد.

۳. رفع مشکلات مربوط به نقل و انتقال بعدی: از دیگر نتایج مهم الزام به تنظیم سند رسمی، تسهیل نقل و انتقال‌های بعدی ملک است. اگر خریدار بخواهد ملک را به فرد دیگری منتقل کند، تنها با وجود سند رسمی قادر خواهد بود که این انتقال را به صورت قانونی و مطمئن انجام دهد. در غیر این صورت، خریدار بعدی با مشکلات زیادی از جمله عدم اطمینان به مالکیت فروشنده یا عدم امکان ثبت رسمی ملک مواجه خواهد شد.

همچنین، نبود سند رسمی می‌تواند باعث ایجاد دعاوی متعدد در آینده شود، زیرا خریدار دوم یا اشخاص ثالث ممکن است اعتبار مبایعه‌نامه عادی را زیر سؤال ببرند. اما وقتی سند رسمی به نام خریدار اولیه صادر شد، او می‌تواند به راحتی و بدون بروز چنین مشکلاتی ملک را به دیگری منتقل کند.

۴. حمایت از خریدار در برابر ادعاهای وراث یا سایر اشخاص: یکی از نگرانی‌های رایج در معاملات املاک، امکان طرح ادعا از سوی وراث فروشنده یا اشخاصی است که به نحوی مدعی حقی در ملک هستند. برای مثال، پس از فوت فروشنده ممکن است وراث او معامله را انکار کرده یا مدعی شوند که ملک متعلق به آن‌هاست. در چنین حالتی، اگر تنها یک مبایعه‌نامه عادی در اختیار خریدار باشد، اثبات مالکیت دشوار خواهد بود.

اما صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی و ثبت آن در اداره ثبت، این مشکلات را به طور کامل از بین می‌برد. زیرا سند رسمی در برابر همه اشخاص، حتی وراث فروشنده، حجت قانونی دارد و نمی‌توان آن را به سادگی زیر سوال برد. همچنین، اگر اشخاص ثالث مانند طلبکاران فروشنده بخواهند نسبت به ملک ادعایی مطرح کنند، سند رسمی خریدار مانعی جدی در برابر چنین ادعاهایی خواهد بود. به این ترتیب، خریدار در برابر هرگونه تعرض یا ادعای غیرموجه، تحت حمایت کامل قانون قرار می‌گیرد.

وکیل برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

 ضرورت رعایت غبطه و مصلحت موکل توسط وکیل

پرونده عملی الزام به تنظیم سند ملک

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی 

خواهان : ……….

خوانده : ……….

وکیل : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری  تهران – میدان فاطمی – میدان گلها – بلوار گلها

تعیین خواسته و بهای آن : الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملک به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت 126 متر مربع واقع در تهران ……. به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره چهار) مقوم به 51,000,000 ریال ارزش منطقه ای ملک 51,000,000 ریال

مطالبه خسارت (مطالبه خسارت بابت تخلف از انجام تعهد حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر به مبلغ 100,000,000 تومان به استناد توضیحات مندرج ذیل مبایعه نامه شماره ………. مورخ دوم بهمن ماه سال 91) به مبلغ 1,000,000,000 ریال

مطالبه خسارت (مطالبه خسارت تاخیر در اجرای تعهد به مبلغ 39,270,000 تومان بابت وجه التزام عدم تحویل مورد معامله مندرج در بند 6-7 مبایعه نامه شماره ………. مورخ دوم بهمن سال 1391 و مابقی تا زمان اجرای حکم) به مبلغ 392,700,000 ریال

مطالبه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات : 

1- وکالتنامه به شماره ……….. مورخ 15/1/1394 میزان تمبر مالیاتی به مبلغ 288324 ریال باطل شد

2- مبایعه نامه به شماره ………… مورخ 1391/11/2

3- گواهی عدم حضور به شماره …… مورخ 1/10/1392

4- فرم ثبت قرارداد به شماره ………… مورخ 16/11/1391

شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

ریاست محترم دادگاه

با سلام

احتراما به وکالت از خواهان آقای ………. مراتب ذیل را به عرض می رسانم : 

1- موکل به موجب مبایعه نامه شماره …….. مورخ دوم بهمن 91 دارای کد رهگیری ………. شش دانگ ملک به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت 126 متر مربع واقع در تهران …………… به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره 4 را از خوانده آقای ………….. با ولایت قهری آقای ……… خریداری نموده است.

2- به موجب بند 4-1 مبایعه نامه مذکور طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند رسمی مورخ 1 دیماه سال 92 بر دفتر اسناد رسمی شماره …… حاضر شوند ولی متاسفانه خوانده محترم به موجب گواهی عدم حضور شماره …… مورخ 1 دیماه 92 در دفترخانه مزبور حاضر نگردید و تا کنون هیچ گونه اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی به نام موکل به عمل نیاورده است.

3- به موجب تبصره دوم ماده سه و بند 5-1 ماده 5 مبایعه نامه موصوف فروشنده متعهد و ملتزم گردید مورد معامله را در تاریخ 1 مهرماه 92 تسلیم خریدار نماید ولی متاسفانه از ایفای تعهد خویش در این خصوص نیز امتناع ورزیده است.

4- به موجب بند 6-7 از ماده 6 مبایعه نامه مذکور فروشنده متعهد و ملتزم گردید در صورت عدم اجرای تعهد مندرج در بند پیش گفته (5-1) به ازای هر روز تاخیر مبلغ 700 هزار ریال (معادل 70 هزار تومان) به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به مالک بدهد.

علی ایحال با توجه به موارد مذکور در فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خواندگان بر:

1- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملک به پلاک ثبتی …. فرعی از ….. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش … حوزه ثبتی شرق به مساحت 126 متر مربع واقع در تهران ………. به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره 4 به نام موکل.

2- محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ یکصد میلیون تومان بابت تخلف از انجام تعهد موضوع ماده 9 مبایعه نامه موصوف.

3- محکومیت خواندگان به پرداخت وجه التزام مندرج در بند 6-7 مبایعه نامه مذکور بابت تاخیر در انجام تعهد از تاریخ 1 مهرماه سال 92 تا زماناجرای حکم.

با تشکر و احترام مجدد

وکیل برای تنظیم متن انواع قرارداد

سوالات کاربران سایت دادگران در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الزام فروشنده آپارتمان مسکن مهر به تنظیم سند

با عرض سلام اینجانب حدود دو سال پیش دو دستگاه آپارتمان در حال ساخت خریدم (مسکن مهر پرند ) و فروشنده تاکنون هیچگونه اقدامی بابت ثبت نام در سامانه مسکن مهر نکرده است و ممکن است اصلاً شرکت عمران به ایشان خانه تحویل ندهد.آیا امکان فسخ معامله از طریق حکم دادگاه وجود دارد با کمال تشکر.

پاسخ وکیل :

لازم است که جهت پاسخگویی حتما قراردادتان بررسی شود اما به طور اجمالی می توان اینگونه پاسخ داد که شما در ابتدا می توانی الزام فروشنده به انجام تعهدات اش را خواستار شوید و در صورت استنکاف فروشنده راه های دیگری را که در قرارداد پیش بینی شده است را در پیش بگیرید.و در صورت کشف فساد معامله می توانید پول خود و حتی تحت شرایطی خسارت تاخیر تادیه و خسارت ناشی از کاهش ارزش پول را نیز دریافت کنید.

وضعیت معامله ای که مبلغ در آن ذکر نشده باشد

سلام همکار محترم من خودم وکیل دادگستری هستم و سئوالی از شما داشتم شخصی ملکی را به شخص دیگر می فروشد و ایشان بنا به اعتمادی که به ایشان داشته ثمن معامله را در قرارداد قید نمی کند در ایشان در هنگام قرار داداولیه فروشنده با شخص دیگر چون موکل بنده مبلغی را بابت ثمن معامله داده بود ان را به طور شفاهی ثمن معامله قلمداد می کنند بعد از مدتی خریدار و فروشنده با یکدیگر اختلاف پیدا می کنند و فروشنده مانع ساخت و ساز خریدار می گردد بنده اقدام به طرح شکایت ممانعت از حق در دادسرا می نماییم و دادسرا برمبنای شکایت بنده برای متهم کیفر خواست صادر می کند و مبنای کیفر خواست هم بر مبنای یک نفر شاهدی بود که شاهد بود ثمن معامله در قرار داداولی داده بود که موکل بنده پول را به ایشان خریدار داده بود پرونده به دادگاه ارجاع گردید و دادگاه استدلال نمود که چون ثمن معامله قید نگردیده معامله باطل است ایا رای دادگاه با این استدلال درست است می شود به عنوان یک همکار من را راهنمایی کنید چه دادخواستی وشکایتی را باید بدهم.

پاسخ وکیل :

ثمن از ارکان عقد بیع است و بدون ذکر ثمن بنا بریک نظر صحیح، عقد باطل است.البته بعضا اینطور هم استدلال شده که عقد را صحیح بدانیم و ثمن را بر اساس اوضاع و احوال و نظر کارشناس تعیین کنیم.با این وجود قرارداد پیش فروش به اعتقاد اینجانب بیع با آن سختگیری های قانونی نیست، و تحت حکومت قانون مدنی است و از این منظر هم جای کار و استدلال دارد. 

امکان تنظیم سند بعد از هبه و بخشش ملک

بنده حدودا چهار سال هست از پدر پیر و مریضم پرستاری می کنم و البته پدر زمین گیر بودن و الان شکر خدا خوب شدن.چند روز پیش پدر همه فرزندانشون رو دعوت کردن بدلیل بخشش حیاط به بنده، ولی دو تا از برادرام مخالفت کردن،حالا بنده چکار کنم که حقوقم ضایع و پایمال نشه. بنده هم می توانستم عین بقیه اعضای خانواده به کارم در شهر مشغول بشم ولی پدر اجازه ندادن. لطفا راهنمایی کنید الان پدر با چند شاهد حیاط رو به بنده ببخشد در آینده به مشکل بر می خورم یا به بنده بفروشه چطور؟

پاسخ وکیل :

اختیار اموال هر کس در زمان حیاتش با خود اوست و فرزندان او نمی توانند به او در خصوص بخشش یا هبه در زمان حیات و قبل از فوت اعتراضی نمایند.در نتیجه مخالفت برادران شما اگر پدرتان بر تصمیم خود مصر باشد تاثیری در صحت هبه و بخشش ملک متعلق به پدرتان به شما نخواهد داشت حتی اگر همه ایشان با بخشش اموال پدر در زمان حیات مخالف باشند. 

روش اثبات مالکیت و تنظیم سند زمین موروثی

سلام از سایت کیانداد پیام میدم .سلام خسته نباشید ببخشید از این که وقت تونو گرفتیم من همسرم چند هکتار زمین در شهرستان اردبیل داشت وقتی نوجوون بود امد تهران برای کار برادرش به همسرم پیشنهاد داد شما وقتی تهران هستید زمینها تون بی صاحب افتاده بزارید من روی زمین کار کنم بچه دارم هر موقع امدید من پس میدم بعد چند سال رفتیم سراغ زمینها براش سند درست کرده بود به اسم خودش شکایت کردیم سه تا شاهد اورد از همون روستا اصلا نمی شناختیم شاهد هارو شاهدت دادن محکوم شدیم قاضی گفت وکیل بگیرید ولی ما از پس هزینه وکیل بر نیومدیم نمی دونم حالا بعد چند سال می تونیم کاری انجام بدیم اون موقع از شاهدا پرسیدیم چرا شاهدت دروغ دادید گفتن چون تو این روستا از اجبار همه هوای همو دارن الانم همسرم بازنشسته تامین اجتماعی با حقوق کم نمی تونیم وکیل بگیریم راهنمایی کنید در ضمن ارزش زمین ها خیلی بالاست وکیلی پیدا می شه بعد اینکه زمین ها رو پس گرفتیم از زمین ها دست مزد خودشو برداره.

پاسخ وکیل :

در حال حاضر به گفته خودتان دادگاه بر علیه شما رای داده یا به تعبیر بهتر دعوای اثبات مالکیت شما رد شده است.اشتباه بزرگ شما بعد از به تصرف دادن زمین بدون تنظیم قرارداد با برادرتان، این بوده است که بدون داشتن وکیل و بدون انتخاب یک راه مناسب اقدام به طرح دعوا اثبات مالکیت نموده اید.

برای اینکه یک مشاوره دقیق و درست دریافت کنید باید با در دست داشتن مدارکتان حضورا به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و ملکی مراجعه نمائید.این دعوای شماست و اثبات مالکیت نیز خواسته شماست و ریسک و هزینه های آن را هم شما باید بپذیریدو نمیتوانیدانتظار داشته باشید که یک وکیل دادگستری در ریسک شما شریک شده و دعوا رابرای شما طرح کند و اگر شما به نتیجه رسیدید و اگر از محل آن زمین پولی نصیب شما شد دستمزد وکیل را بدهید. شاید وکیلی این را قبول کند ولی ما این را به شما توصیه نمیکنیم چون بیشتر شبیه پیشنهاد یک قمار است.!! 

تنظیم سند به نام فرزند صغیر چگونه است ؟

سلام.ملکی را ده سال پیش خریدم که بنام فرزند صغیر بود و با ولایت پدرش وکالت بلاعزل خریداری کردم.الان بعد از چند سال برای تک برگ کردن سند و فروش خانه اقدام کردم.دفترخانه گفت که فرزند صغیر الان 18ساله شده و وکالت شما باطل است.دسترسی به انها ندارم باید چیکار کنم؟

پاسخ وکیل :

دفتر خانه اشتباه گفته !!!!!!!! این حرف غلط است !!!!!!!! به یک دفتر خانه دیگر مراجعه کنید. عقد وکالت به حکم ماده 678 از قانون مدنی فقط با فوت یا جنون یا سفه احد طرفین باطل و منفسخ میشود و نه با بلوغ و رشد و رفع حجر.

مطابق یک قاعده قدیمی و برگرفته از فقه و البته منطقی و عقلی اثبات یک مساله نقطه مقابل آن را مورد تایید قرار نمی دهد و در موارد تردید احکام را باید تفسیر محدود نموده و به قدر متیقن اکتفا نمود.به عبارت اخری، این وکالت در زمان خود به درستی داده شده و از سوی فرد صالح تنظیم  گردیده و بلوغ و رشد اعتبار ان را منتفی نمی کند.

ابطال اجراییه و توقف عملیات اجرایی ثبتی

در رابطه با الزام به تنظیم سند چطور می توان اعتراض ثالث اجرایی نمود ؟

اینجانب در تابستان سال 96 ملکی را به صورت پیش خرید در تهران با قولنامه عادی در دفتر مشاور املاک با امضاء و مهر مشاور املاک و یک شاهد دیگر، از سازنده ای خریداری کردم ( قولنامه عادی می باشد و کد رهگیری ندارد ) همانجا طی یک فقره چک بانکی در وجه سازنده قسمتی از مبلغ را به سازنده پرداخت کردم که مشخصات آن را در پشت مبایعه نامه در حضور مشاور املاک نوشته و رسید کردیم . دو مرحله پرداخت دیگه هم داشتم که بابت اونها هم چک دادم و پشت قولنامه با درج مشخصات چک رسید گرفتم . در اردیبهشت 97 هم ملک را تحویل گرفتم و تا الان سکونت دارم . مبلغ 20 میلیون تومن از ثمن معامله باقی مونده که قرار بر این است که هنگام تنظیم سند پرداخت کنم .همچنین آپارتمان دارای وام از بانک مسکن بوده که در دی ماه 97 با مراجعه به بانک مسکن علیرغم اینکه سند به دلیل آماده نشدن پایان کار که هنوز آماده نشده بود ، با موافقت بانک مسکن طی قراردادی سه طرف بین بانک و سازنده و بنده ، وام آپارتمان به نام بنده منتقل شد و یک سال هم میشه که دارم اقساط رو پرداخت میکنم .
چهار ماه پیش یعنی در مهر ماه 98 بنا بر درخواست همسر سازنده از طریق اجرا گذاشتن مهریه که ارزشش تقریبا مساوی با ارزش ملک است ، ملک ساختمان در اداره پنجم اسناد رسمی توقیف شد.
اینجانب با کلیه مدارکی که توضیح دادم اقدام به ثبت دادخواست اعتراض ثالث اجرایی و الزام به تنظیم سند کردم و در قسمت خوانده هم ( با توجه به راهنمایی که در قسمت ارشاد قضایی دادسرا کردن ) 1 – سازنده 2 – همسر سازنده 3 – اداره پنجم اداره اسناد 4 – بانک مسکن ( که وام رو اونجا انتقال داده بودیم و به میزان مبلغ وام ، سند در رهن بانک می باشد ) رو نوشتم .ضمنا سازنده ملک رو ساخته و تبدیل به 4 واحد آپارتمان کرده و به چهار نفر ( هر واحد به یک نفر ) فروخته و نوع خرید و پرونده هر چهار نفرمون مثل هم بوده که در بالا عرض کردم و توضیح دادم و هر چهار نفر در دادخواستی جداگانه ( چهار دادخواست ) و یکجور و یک شکل ثبت دادخواست کردیم.
با توضیحاتی که عرض کردم میخواستم نظر محترم شما رو بدونم :
1 – آیا با توجه به مدارک و توضیحات ملک رفع توقیف میشود تا سازنده بتواند سند رو به نام اینجانب و بقیه بزند ؟ ( سازنده اظهار میدارد پایان کار صادر شده و در صورت رفع توقیف هیچ مشکلی برای سند زدن ندار )
2 – آیا اینکه در قسمت خوانده اسم اداره پنم اداره اسناد رسمی و بانک رو آوردیم ، اشتباه که نکردیم ؟ و یا در صورت اشتباه ، دادخواست در دادگاه با مشکل مواجه نمیشود ؟
3 – یه عده گفتن ( وکیل و اشخاص حقوقی نبودن البته ) به جای اداره پنجم ثبت می بایست اداره کل اسناد رسمی تهران رو به عنوان خوانده می آوردیم . چون اداره پنجم زیرمجموعه اونهاست، ولی ما چون ملک در اداره پنجم توقیف شده اسم اونجارو آوردیم و شناسه ملی اونجا رو دادیم.خیلی خیلی خیلی ببخشید که طولانی توضیح دادم . خواستم چیزی از قلم نیفته . خیلی ممنون و سپاسگزار میشم اگه به 3 سوال بنده ( هرچند حتی اگر کوتاه هم باشه ) جواب بدین و منت سر بنده بزارین و حداقل به ایمیلم بفرستید.

پاسخ وکیل :

پاسخ به سوال شما نسبتا پیچیده است و ابعاد مختلفی دارد و توصیه میشود حتما با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها مشورت نموده یا موضوع را تحت نظر وکیل پیگیری کنید. 

با این وجود به طور اجمال به شما پاسخ داده میشود که : 

1- در خصوص توقیف ملکی که به شما فروخته شده توسط شخص ثالث باید یکی از سه راه زیر را انتخاب کنید : 

الف: اگر دادرسی در جریان است و هنوز منجر به صدور حکم نشده (منظور دادرسی بین فروشنده و همسرش در خصوص مهریه ) میتونید به عنوان وارد ثالث به دادرسی وارد شده و از حقوق خود دفاع کنید. مقررات ورود ثالث در مواد 130 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی.

ب: اگر دادرسی تمام شده و حکم هم صادر شده میتوانید تحت عنوان اعتراض شخص ثالث نسبت به رای صادره اعتراض نمائید. (مواد 417 به بعد قانون آیین دادرسی مدنی) 

ج: اگر دادرسی تمام شده و رای هم قطعی شده و در حال اجراست (منظور دعوای بین فروشنده و همسرش برای مهریه است) میتوانید تحت عنوان اعتراض ثالث اجرایی نسبت به رای اعتراض نموده و عملیات اجرایی را متوقف نمائید. (مواد 146 به بعد قانون اجرای احکام مدنی) 

2- طبیعی است در صورتیکه به نحوه مناسب و شایسته انجام شود و بتوانید ثابت کنید که مبایعه نامه و قرارداد شما قبل از توقیف همسر فروشنده بوده حق با شماست و اقدامات وی ابطال می گردد. 

3- اگر در این مرحله دفاع مناسب و اقدامات لازم را انجام ندهید احتمال در خطر قرار گرفتن حقوقتان وجود دارد. 

4- به گفته ها و اظهارات فروشنده توجه نکنید چون ممکن است این اقدام یک تبانی از طریق فروشنده با همسرش برای تضییع حقوق شما باشد.

5- اگر همسر سازنده در اداره اجرای ثبت اقدام به مطالبه مهریه نموده عنوان دادخواست شما باید ابطال عملیات اجرایی باشد.

6- برای پاسخ بهتر و دقیق تر توصیه میشود با دفتر هماهنگ نموده و حضوراً مراجعه نمائید.     

شرایط دعوای ابطال سند رسمی چیست ؟

با سلام.قبل از اصلاحات ارضی در دهه 30 در یک منطقه از چهارمحال بختیاری در یک قطعه زمین با مالکین همسایه اختلاف پیدا کردم و تا اینکه در سال 82 ما خلع ید شدیم ولی اول اینکه در ملک مورد نظر اصلاحات ارضی نیومده و ملک مورد نظر در اصل ما ابادش کردیم و اینکه در سال 82 بعد از خلع ید ملک مورد نظر از طرف قانون مشخص نگردید تا اینکه در سال 87 طرف های مقابل کل زمین ما که در دهه 30 تا سال 86 در تصرف ما و پروانه چرای دام داشتیم ثبت کرده اند و حتی ما تا چند سال بعد از ثبت باخبر شدیم حالا سوال من این است از وکیل محترم ایا میتونیم دعوی ابطال سند بزنیم خیلی ممنونم سپاسگزارم.

پاسخ وکیل :

پاسخ به سوال شما پیچیده و مفصل بوده واحتیاج به توضیح و بررسی مدارک دارد. توصیه میشود در شهر محل اقامت خود با به همراه داشتن مدارک و اسناد و احکام حضورا به یک وکیل مراجعه کنید. با این وجود اجمالا به شما پاسخ داده یم شود که بله امکان طرح دعوای ابطال سند مالکیت وجود دارد ولی منوط به کفایت و قوت دلایل شما و توجیه و قبول قاضی است.

ضرورت اثبات و تنفیذ قولنامه قبل از الزام به تنظیم سند

خسته نباشید.بنده در سال 90 طی قولنامه ای زمینی را از همسرم واقع در روستایی خریداری کردم که همین قولنامه به امضا و تایید شورای روستا و حتی فامیلهای همسرم هم رسیده حتی در متن قولنامه قید شده که مبلغ معامله نقدا در فروشنده پرداخت گردیده شد و فسق معامله از طرفین ساقط هست بعداز تنظیم قولنامه بنده شروع به احداث بنا و حتی اقدام به خرید امتیازات آب برق گاز بنام خودم کردم و بعداز چهارسال در سال 94 همسرم نصف همین زمین را ازم طبق قولنامه ای خریداری کرد حال همسرم بعنوان ابطال قولنامه ها بر علیه بنده شکایت کرده و ادعا میکنه قولنامه ها صوری بودند و در جهت وام نوشته شده اند و چون بنده اهل این روستا نیستم و همگی شهودات فامیل و هم روستایی ایشان هستند ادعای ایشان را در دادگاه تایید میکنند . لازم بذکر شوم هیچ مدرکی وجود نداره که وامی دریافت یا اقدامی در همین جهت انجام شده قبلا. حال با این شرایط آیا دادگاه رای به ابطال قولنامه میدهد. ممنونم از راهنمایی تان.

پاسخ وکیل :

اصل بر صحت معاملات و وجود اراده و عزم بر انجام آن است. مدعی معامله صوری باید با ارائه دلیل ادعای خود را ثابت کند.تشخیص اینکه معامله صوری بوده یا واقعی با قاضی دادگاه است. در پرونده شما ظاهر مبنی بر وقوع معامله است و صرف ادعا قابل پذیرش نیست ولی همانطور که گفته شد همه چیز بستگی به تشخیص و تصمیم قاضی دارد.  

الزام به تنظیم سند بعد از پیش خرید آپارتمان

خانه ای پیش خرید کردم درتاریخ 96/9/11 و قرارداد فی مابین تاریخ تنظیم سند وچک 99/02/10 است ولی بدون اعلام دفترخانه معین ولی چند روز بعدقراردادی در املاکی با کد رهگیری در تاریخ 96/9/14 تاریخ تنظیم چک و سند 98/8/15 شد و در دفترخانه مشخص. ولی عدم حضور ایشون رو نتونستم بگیرم حالا برای عدم حضور ایشون و پیگیری دریافت خسارت از ایشون چکار میتونم بکنم.تاریخ چک 99/2/10 می باشد.من می تونم هزینه سند رو برای چند روز جور کنم تاعدم حضور ایشون رو بگیرم ولی اینکه برم و چک رو پر کنم و بعد برم اظهارنامه بدم برام خیلی سخته.

پاسخ وکیل :

پاسخ به سوال شما مفصل است و احتیاج به اخذ توضیح و مدارک دارد با این وجود به طور اجمالی پاسخ داده میشود که : 

از دو قراردادی که شما دارید قرارداد اخر معتبر است و با بستن قرارداد جدید قرارداد قبلی عملا فسخ شده است.گواهی عدم حضور خصوصیتی ندارد، پس به هر طریقی که بتوانید ثابت کنید که شما به تعهد خود عمل کردی یا آماده عمل کردن هستید و طرف مقابل از انجام تعهد امتناع می ورزد میتوانید به دادگاه مراجعه نموده و دادخواست الزام طرف به انجام تعهد تنظیم سند رسمی را بدهید.

در هر حال اگر اصرار به دریافت گواهی عدم حضور دارید میتوانید برای طرف اظهارنامه فرستاده و تاریه مشخص کنید و در آن تاریخ با به همراه داشتن چک بانکی عدم حضور بگیرید. توجه داشته باشید که دفترخانه اسناد رسمی الزامی به دادن گواهی عدم حضور ندارد و در قانون و به طور مشخص یک بخش نامه ثبتی دفترخانه ها را مخیر ( ونه مجبور ) به صدور گواهی عدم حضور نموده است. 

شرایط شروع شکایت الزام به تنظیم سند ملک

با سلام و احترام، اینجانب یک ملک پیش خرید کردم و پس از ساخته شدن آنرا فروختم کسی که آنرا خریده ، اقدام به فروش آن به شخص دیگری نموده است و ایشان در خانه ساکن شده است. سازنده اقدام به اخذ پایان کار نموده ولی به دلیل کمبود فضای پارکینگ با مشکل مواجه شده است و نمی تواند پایان کار اخذ نماید. 320 میلیون تومان معادل 25 در صد از وجه خانه نزد خریدار ملک برای زمان تنظیم سند مانده است که اینجانب مبلغ 150 میلیون تومان بابت سند به سازنده بدهکار می باشم با توجه به شرایط پیش آمده اینجانب می توانم طرح دعوی برای اخذ مابه التفاوت مبلغ مانده برای سند از ایشان بنمایم.

پاسخ وکیل :

به هر دلیلی که سازنده نتواند به نام آخرین خریدار سند رسمی تنظیم نماید به دلیل اینکه پرداخت مابقی ثمن منوط به تنظیم سند رسمی شده است نتها قبل از آن تاریخ شما نمیتوانید مبلغ خود رااز خریدار مطالبه نمائید بلکه سازنده ام نمیتواند مابقی مبلغ را از شما مطالبه کند.البته لازم است نگران یک مسئله هم باشبد و آن اینکه، اگر در قراردادذکر شده باشد خریدار حق دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد را هم خواهد داشت که بعضا رقم قابل توجهی است.

راه های اثبات مالکیت و صدور سند ملک چیست ؟

ملکی داریم که حدود 35 سال پیش با یک قولنامه دستی خریداری کردیم و تا الان برای گرفتن سند اقدام نکردیم الان با توجه به همین قولنامه و عدم دسترسی به مادر و سند و قولنامه های قبلی می تونیم درخواست اثبات مالکیت و صدور سند بدیم.

پاسخ وکیل :

بله ميتوانيد البته باید مدارک شما دقیقتر بررسی شود و مشخص شود که کسی که شما ملک را از وی خریداری نموده اید مالک بوده است یا نه در صورت کفایت دلایل و مدارک و مستندات مالکیت رای الزام به تنظیم سند به نفع شما صادر خواهد شد و میتوانید با دستور دادگاه حکم خود را اجرا نمائید.

روش تفکیک آپارتمان همراه با الزام به تنظیم سند

سلام سوالی داشتم. یک خانه ی دوطبقه ای قولنامه ای که بنام دونفر هستش رو میشه هر طبقه خودش رو جداگونه بنام مالکان قولنامه کرد تا مالکان بتونند هر موقع خواستند بدون نیاز به اجازه ی مالک دوم واحد مربوط به خودشون رو بفروشند ؟ اگه همچین چیزی امکان داره مراحل کار چگونه است و “چقدر طول خواهد کشید؟

پاسخ وکیل :

اگر هر دو شریک با هم توافق دارید بهتره با هم یک تقسیم نامه منعقد کنید. راه حل معمول و منطقی تقسیم مال مشترکی که سند رسمی مالکیت ندارد توافق می باشد. 

روش الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مالکیت

با درود بنده سال 90 ملکی خرید کردم که فروشنده می بایست سال 91 سند را تحویل می داد اما با توجه به مشکلاتی تا امروز این کار را نکرده! بنده این ملک را فروختم و در مبایعه نامه ذکر کردیم که ضرر و زیان سند به عهده فروشنده اصلی می باشد و خریدار هم امضا و تایید نموده است.متاسفانه گواهی عدم حضور نگرفتم در تاریخ مورد نظر به دلیل عدم آگاهی! باید چه کار کنم؟؟روند به چه صورت است؟

پاسخ وکیل : 

شما چون ملک را فروخته اید دیگر ذینفع نیستید. خریدار ملک می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت شما و فروشنده اصلی بدهد یعنی شما دو نفر را خوانده قرار دهد. گواهی عدم حضور خصوصیت ندارد به هر طریقی می توانی ثابت کنید که شما آماده انجام تعهد بوده اید و طرف حاضر نشده. البته برای شما که این فرصت را از دست داده این امکان هم وجود دارد که با ارسال اظهار نامه تاریخ جدیدی را برای حضور در دفترخانه تعیین نمایید. قبل از هر اقدامی با توجه به حساسیت دعاوی ملکی و دعاوی ناشی از املاک و قراردادها به شما توصیه می شود با یک وکیل با تجربه در این زمینه مشورت نمایید. 

قرارداد پیمانکاری جهت ساخت ویلا – خانه باغ

پیش خرید آپارتمان ، تنظیم سند ، انجام تعهد

اینجانب یک باب واحد مسکونی در شهرستان به موجب قرارداد پیش فروش عادی از آقای الف خریداری کردم در تاریخ 91/7/1 قراربوده فروشنده باتاریخ تحویل 92/12/1 واحد بنده رو در پلاک …. بسازدو تحویل نماید و مقرر شده ظرف 4 ماه بعداز تحویل نیز سند رسمی تنظیم و انتقال شود فروشنده به اینجانب مالک رسمی نیست و و مالک رسمی ب میباشد.و فقط الف واحد را به من فروخته و متعهد به بنده است. بین الف و ب قرارداد مشارکت وجود داره و ب ملک را جهت ساخت و ساز به الف داده و در عوض یک واحد و 60 میلیون پول طلب داره که یک واحد رو گرفته اما پول در حال دعویست . هردو طرف به برخی تعهدات عمل نکرده و هنوز ب سند عرصه را به نام الف نزده و الف نیز پایانکار و تفکیک نگرفته و واحدها احداث شده از نظر فنی اما امکانات قرار شده را ندارد و واحدهای مجتمع فاقد سابقه ثبتی است.
آیا بنده باید طرح دعوی به طرفیت الف و ب نمایم و ازشون انجام تعهدات رو بخوام؟
الزام به تنظیم سند-الزام به اخذ پایانکار و تفکیک و تهیه مقدمات- الزام به تعهدات و تحویل مبیع و مطالبه خسارات از الف یا باید به طرفیت الف دعوی فروش مال غیر نمایم؟
(علیرغم قرارداد مشارکت فی مابین مالک رسمی و فروشنده) قابل ذکر است فروشنده کلا از انجام الباقی تعهدات استنکاف می ورزد.

پاسخ وکیل :

فروشنده یا همان سازنده در مقابل شما متعهد است و شما باید او را ملزم به انجام تعهدات خود نمایید زیرا شما با فروشنده قرارداد بسته اید. برای پاسخ دقیق به این سوال احتیاج به مطالعه قرارداد و توجه به جزئیات رابطه شما هست. 

خرید ملک – مبایعه نامه و بیع صوری

با سلام بنده در سال 79با یک مبایعه نامه و قرارداد عادی، یک قطعه زمینی بنا به پیشنهاد دایی خرید کردم وهمه چیز بنام دایی ثبت شده با یک قرارداد صوری و بیع صوری و متاسفانه امکان مشورت با وکیل متخصص قرارداد را نداشتم با توجه عدم حضور اینجانب در کشور در سال 85 با اخذ پروانه کار ساختمانی را بنا به پیشنهاد دایی شروع مقرر شده کلیه هزینه ها را به صورت ریز به من اعلام کند با گذشت سه سال ودر هر مرحله مبلغی پول بدون شرح کار در چندین مرحله پرداخت کردم خودم از مبلغ پرداختی با اعتماد به داعی به حسابش از طریق صرافی ها واریز کردم تا اینکه در سال 88 با دعوت از دایی به کشور امارات جهت تسویه حساب کامل متاسفانه بدون هیچ صورت حسابی آمد فقط طلب مبلغ 120 میلیون تومان نمود من زیر بار نرفتم تا اینکه در سال 91 مبلغ 50 میلیون تومان واریز کردم ودر سال 93 مبلغ 181میلیون تومان به گفته خودش 250 تومان که با سرجمع پرداختی ماقبل 88 می شود 250 میلیون تومان بعد از ده سال بازگشت به کشور نه تنها ساختمان نیمه کار تحویل نمی دهد بلکله طلب پول می کند از شما وکیل دادگستری محترم تقاضا دارم لطفا راهنمایی ومشاور فرمائید چکار کنم متاسف شدم از کشور که صداقت نیست.

پاسخ وکیل :

باید به هر طریقی از جمله شاهد یا روشهای دیگر صوری بودن قرارداد را ثابت نمایید، چنانچه قراردادی ندارید تنها راه شما مطالبه وجوه واریزی است.

طرح همزمان دعوای الزام به تنظیم سند با خلع ید یا تخلیه ید

آیا می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را با دعوای خلع ید یا تخلیه ید به‌صورت همزمان مطرح کرد؟

پاسخ وکیل:

این سؤال فنی از آن جهت مهم است که گاهی خریدار علاوه بر تثبیت مالکیت، قصد دارد متصرف فعلی (اعم از فروشنده یا شخص ثالث) را از ملک خارج کند. رویه قضایی در این خصوص متفاوت است: برخی محاکم جمع این دعاوی را جایز نمی‌دانند و معتقدند تا زمانی که مالکیت رسمی تثبیت نشود، دعوای خلع ید قابل استماع نیست. اما برخی دیگر به استناد ماده ۴ قانون آیین دادرسی مدنی که طرح دعاوی مرتبط در یک دادخواست را مجاز دانسته، امکان طرح همزمان را می‌پذیرند. نظر غالب این است که خریدار می‌تواند همزمان دعوای الزام به تنظیم سند و خلع ید را اقامه کند، ولی اجرای حکم خلع ید منوط به ثبت رسمی مالکیت به نام او خواهد بود.

امکان پرداخت خسارت به جای تنظیم سند رسمی

آیا امکان دارد دادگاه به‌جای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، وی را صرفاً به پرداخت خسارت محکوم کند؟

پاسخ وکیل:

اصل در حقوق ایران، اجرای عین تعهد است (ماده ۲۳۷ قانون مدنی). بنابراین اگر امکان انتقال رسمی وجود داشته باشد، دادگاه موظف است حکم به الزام فروشنده صادر کند نه صرفاً خسارت. تنها در صورتی که انجام تعهد ناممکن یا غیرقابل اجرا باشد (مانند بازداشت ملک، عدم امکان فک رهن یا معدوم شدن ملک)، دادگاه به استناد ماده ۲۲۹ قانون مدنی، حکم به جبران خسارت صادر می‌کند. بهتر است ابتدا دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده شود تا در صورت امکان، سند به نام خریدار تنظیم شود. پیشنهاد می شود دعوای مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد زمانی طرح گردد که به هر علت قانونی یا قضایی، ملک قابلیت انتقال به خریدار را نداشته باشد. چنانچه خواهان‌ همزمان دو خواسته «الزام به تنظیم سند رسمی» و «خسارت عدم انجام تعهد» را مطرح می‌کنند تا دادگاه در صورت عدم امکان انتقال، به خسارت حکم دهد، این دعوا به جهت مردد بودن خواسته از سوی دادگاه رد می شود. وکیل شکایت سند رسمی در تنظیم چنین دادخواست‌هایی دقت ویژه‌ای دارد تا حق موکل محفوظ بماند.

الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در طرح های عمرانی و دولتی است

در صورتی که ملک فروخته‌شده در طرح‌های عمومی و عمرانی دولت (مثل طرح تعریض خیابان یا تملک توسط شهرداری) واقع شده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چه سرنوشتی پیدا می‌کند؟

پاسخ وکیل:

طبق ماده ۴۵ قانون مدنی، اموال عمومی و اموالی که برای مصالح عامه مورد استفاده است، قابل تملک خصوصی نیست. همچنین ماده ۹ قانون زمین شهری و مواد ۸ و ۹ قانون نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت، انتقال این املاک را تابع تشریفات خاص کرده است. اگر ملکی که موضوع قرارداد باشد در طرح‌های عمومی واقع شود، فروشنده اساساً قادر به انتقال رسمی نیست و الزام او منتفی خواهد بود. در این حالت، خریدار می‌تواند صرفاً مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد یا انحلال قرارداد را بخواهد. در رویه دیوان عالی کشور نیز چنین معاملاتی اغلب غیرنافذ یا باطل دانسته شده است.

وضعیت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که به چند نفر فروخته شده

آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد قراردادهای معارض (فروش یک ملک به چند نفر) قابل استماع است؟

پاسخ وکیل:

این سؤال یکی از پیچیده‌ترین موضوعات حقوقی است. فرض کنید فروشنده یک ملک را ابتدا به شخص الف فروخته اما سند رسمی تنظیم نکرده و سپس همان ملک را به شخص ب فروخته و برای او سند رسمی تنظیم کرده است. در چنین حالتی با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید میان اسناد مالکیت سبزرنگ با سایر اسناد مالکیت قائل به تفکیک شد. در خصوص املاکی که دارای اسناد سبز رنگ می باشند، معامله ی عادی اول غیرقابل استماع بوده و صرفا معامله ی رسمی دوم قابل استناد و مورد حمایت قانونگذار می باشد. اما در خصوص سایر اسناد مالکیت(اعم از دفترچه ای و کاداستری زردرنگ) مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، تا پیش از طرح دعوای شخص الف، شخص ب مالک رسمی شناخته می‌شود و صرف دعوای الزام به تنظیم سند توسط شخص الف علیه فروشنده اصولاً قابلیت استماع ندارد. در این موارد شخص الف باید علیه فروشنده و خریدار دوم ابتدائا دعوای «اثبات وقوع بیع و رد معامله فضولی دوم و ابطال سند ثانوی و الزام به تنظیم سند رسمی به نام خود» را مطرح کند. این‌جاست که نقش وکیل الزام به سند حیاتی می‌شود تا مسیر درست دعوا را انتخاب کند.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات فضولی

اگر فروشنده در قرارداد تعهد کرده باشد که ملک را به خریدار منتقل کند اما مالک رسمی ملک شخص دیگری باشد، آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع دارد؟

پاسخ وکیل:

این مسئله به «بیع مال غیر» یا معامله فضولی مربوط می‌شود. مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی، معامله فضولی متوقف بر تنفیذ مالک اصلی است. بنابراین اگر فروشنده مالک رسمی نباشد و بدون اذن یا نمایندگی از مالک اقدام به فروش کرده باشد، خریدار نمی‌تواند الزام او را به تنظیم سند رسمی بخواهد، مگر آنکه مالک اصلی معامله را تنفیذ کند. در غیر این صورت، تنها راهکار خریدار، مطالبه خسارت از فروشنده به استناد مواد ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی است. در رویه دادگاه‌ها، طرح مستقیم دعوای الزام به تنظیم سند علیه فروشنده فضولی رد می‌شود مگر اینکه مالک رسمی نیز طرف دعوا قرار گیرد. وکیل الزام به سند در چنین پرونده‌هایی باید ابتدا وضعیت مالکیت رسمی را بررسی و سپس اقدام به طرح دعوای صحیح نماید.

توقیف ملک موضوع خواسته در مقام تامین خواسته

آیا امکان توقیف ملک موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به‌عنوان تأمین خواسته وجود دارد؟

پاسخ وکیل:

بله، مطابق ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان می‌تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط خوانده، تقاضای تأمین خواسته کند. دادگاه می‌تواند دستور توقیف پلاک ثبتی ملک را صادر نماید تا فروشنده نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند. این امر به‌ویژه در مواردی که فروشنده سوءنیت داشته و قصد فروش مکرر یک ملک را دارد، اهمیت بالایی دارد. در عمل، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی امکان ثبت این درخواست را فراهم کرده‌اند و اداره ثبت اسناد نیز با صدور دستور قضایی، از هرگونه نقل و انتقال بعدی ملک جلوگیری می‌کند. استفاده به‌موقع از این ابزار، یکی از مهم‌ترین تاکتیک‌های حقوقی است که وکیل شکایت سند رسمی برای حفظ حقوق خریدار به‌کار می‌گیرد.

وکیل برای تخلیه ملک در تهران

پرسش ها و پاسخ های متداول الزام به تنطیم سند

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  – 88019243