لایحه تخلیه به دلیل تغییر شغل – پاسخ به تجدیدنظر خواهی

_{^{متن لایحه تخلیه ملک تجاری به دلیل تغییر شغل}}

بسمه تعالی
ریاست و مستشاران محترم دادگاه تجدید نظر استان تهران
با سلام
احتراما اینجانب مینا کاویانی به وکالت از تجدیدنظرخواندگان (خانم ها لیلا و رکسانا ....... و خانم ناهید .....)  و در مقام پاسخ به تجدیدنظرخواهی دو تن از تجدیدنظرخواهان نسبت به دادنامه شماره ..... صادره از شعبه 80 دادگاه عمومی حقوقی تهران مراتب زیر را به استحضار می رساند: 
ابتدا در مقام شرح ماجرا به عرض می رساند:

1- مستندا به تصویر اجاره نامه رسمی پیوست دادخواست، در تاریخ 1355/04/05 حق کسب و پیشه و تجارت یک باب مغازه به به پلاک ثبتی مذکور در دادخواست،  به موجب اجاره نامه رسمی شماره ..... توسط مرحوم ابراهیم ..... (پدر مورث موکلین) به آقای نیما ..... (مستاجر اول) واگذار گردید. که به استناد قسمت توضیحات مورد اجاره در این اجاره نامه رسمی، صراحتا مغازه برای شغل الکتریکی اتومبیل و باطری فروشی اجاره داده شد. 

2- مالکیت شش دانگ مغازه مذکور از ابراهیم ..... به پسرش آقای حسین ..... (مورث موکلین)  منتقل می گردد. 

3- آقای حسین ...... مستندا به گواهی حصر وراثت پیوست دادخواست، در تاریخ 1369/04/29 فوت می نماید و ورثه حین الفوت او عبارت از موکلین (دو دختر متوفی و همسر متوفی) و مادر وی بوده است. و مستندا به پاسخ استعلام صورت گرفته از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ... که در پرونده مضبوط است، ملک به نام ورثه انتقال یافته است و سند تک برگی به نسبت سهم هر یک برای ایشان صادر شده است و موکلین جمعا مالک پنج دانگ مشاع از شش دانگ مغازه مذکور می باشند. 
4-  مستندا به مبایعه نامه عادی مورخ 11/12/1375 آقای نیما .... (مستاجر اول) ، حق کسب و پیشه و تجارت ملک فوق را به آقایان حسین .... و منصور ..... (تجدیدنظرخواهان) منتقل می نماید.  

5-  این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

6-  با طرح دادخواست تخلیه به استناد تغییر شغل مستندا به بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، پرونده در شعبه 80 مجتمع قضایی صدر مطرح و دادگاه محترم بدوی به درستی و با استناد به ادله ی موجود در پرونده و مستندات ابرازی اقدام به صدور حکم تخلیه صادر نمودکه مورد اعتراض تجدیدنظرخواهان قرار گرفته و موضوع پرونده ی حاضر می باشد.

پس از شرح ماجرا، در ادامه، در مقام پاسخ به لایحه ی تجدیدنظرخواهی وکلای محترم تجدیدنظرخواهان، مراتب زیر به عرض آن عالی مقامان می رسد: 

ا- در مقام پاسخ به ایرادات شکلی تجدیدنظرخواهان

الف- در پاسخ به ایراد اول تجدیدنظرخواهان، مبنی بر این که خواهان ها مالک 5 دانگ از 6 دانگ مغازه مذکور می باشند لازم به ذکر است که : 

اول اینکه:  این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

دوم اینکه: این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

پ- در پاسخ به ایراد دوم تجدیدنظرخواهان مبنی بر اینکه درخواست تخلیه باید به صورت جمعی توسط همه ی وارثین موجر طرح شود لازم به ذکر است که: 

اولا:  استناد وکلای محترم تجدیدنظرخواهان به ماده 824 قانون مدنی در باب اعمال حق شفعه نادرست و بلاوجه می باشد. زیرا حق شفعه یک حق استثنایی و برخلاف قواعد عمومی قرارداد ها بوده که باید به قدر متیقن اکتفا نمود و نمی توان با وحدت ملاک از آن ، حکم این مورد استنثنا را به سایر موارد تسری دارد چه این که در همان مورد حق شفعه نیز مقررات بسیاری از جمله محدود بودن شرکا به دو نفر و لزوم انتقال سهم الشرکه در قالب قرارداد بیع یا خرید و فروش، اعمال این حق را مقید و محدود نموده است.

دوم اینکه:  این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

سوم اینکه: این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

چهارم اینکه:  از آن جایی که موضوع خواسته، تخلیه به علت تغییر شغل می باشد،  به دلیل عدم لزوم پرداخت حق کسب و پیشه، تخلیه عین مستاجره باعث ضرر مستاجر و یا فشار ناروا بر سایر شرکا از لحاظ پرداخت حق کسب و پیشه نمی گردد. ولی وکلای محترم تجدیدنظرخواهان به نادرستی در لایحه ی تجدیدنظرخواهی خود اظهار نموده اند "به جهت تادیه نصف حق کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستاجر یا متصرف، اشکالات عدیده وجود دارد"!!

در حالی که مستندا به دادخواست بدوی و دادنامه ی صادره و نیز مستندا به متن صریح بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر،  تخلیه به استناد تغییر شغل، بدون پرداخت هیچ وجهی از سوی مالکین به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت، انجام می شود فلذا برخلاف اظهارات وکلای محترم تجدیدنظرخواهان، هیچ یک از مالکین از بابت تخلیه مورد اجاره ملزم به پرداخت وجهی نمی گردند که ملازمه ای با تصرف در اموال سایر شرکا داشته باشد یا سایر شرکا را به پرداخت وجهی الزام نماید. 
در این خصوص شعبه 37 دادگاه تجدید نظر استان تهران در موردی مشابه، در دادنامه شماره ..... مورخ 1383/02/05 مقرر داشته: " نظر به این که بند 10 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 ناظر به ذینفع بودن در طرح و اقامه دعوا می باشد و خواهان بدوی به عنوان احد از ورثه با ارائه مستندات لازم، ذینفع بودن خود را در اقامه دعوا اثبات کرده است و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیز چگونگی تصرف مالکین مشاعی را پس از انتزاع ید متصرف معین نموده است ، ضمن پذیرش اعتراض، دادنامه مورد اعتراض را نقض می نماید.." 

ج- در خصوص ادعای وکلای محترم تجدیدنظرخواهان مبنی بر این که این دعوا سابقا با همین خواسته در شعبه 79 طرح شده بوده است: لازم به ذکر است که:
دعوای مورد اشاره صرفا توسط یکی از مالکین مشاعی که تنها مالک دو دانگ مغازه ی موصوف بوده  و با ایراد شکلی جزمی نبودن دعوا به جهت طرح دعوای تخلیه به دو علت تغییر شغل و انتقال بدون اجازه طرح شده بوده که دادگاه محترم بدوی نیز بدون توجه به این ایراد شکلی با گزینش یکی از خواسته ها به دلخواه خود، با پذیرش تخلیه به علت انتقال بدون اجازه، حکم به تخلیه با پرداخت تنها سهم خواهان از نیمی از حق کسب و پیشه صادر نموده بود (رای بدوی در خصوص آن پرونده به پیوست تقدیم می گردد) که به درستی در شعبه 28 دادگاه تجدیدنظر استان تهران با این استدلال که اولا نمی توان درخواست تخلیه به دو سبب متفاوت را در یک دادخواست طرح نمود و دعوا جزمی طرح نشده است و ثانیا در فرضی که تخلیه به جهت انتقال بدون اجازه ی موجر می باشد، از آنجایی که مستاجرین در این فرض مستحق نیمی از حق کسب و پیشه و تجارت می باشند نمی توان با نادیده گرفتن حقوق ایشان نسبت به این میزان از حق کسب و پیشه، حکم به تخلیه مورد اجاره صرفا با پرداخت قسمت اندکی از حق مستاجرین نسبت به حق کسب و پیشه صادر نمود زیرا موجب تضییع حقوق ایشان می گردد به جهت این ایرادات شکلی قرار عدم استماع دعوا صادر نمود: "... دادنامه متضمن حکم تخلیه در ازای پرداخت نصف حقوق کسبی راجع به دعوای خواهان که احد از ورثه مرحوم حسین می باشد به سیاق مطروحه قرار عدم استماع دعوا صادر می گردد" . 
بنابراین ؛
 

اولا :  این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

ثانیا :  این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است. مضافا این که دعوای کنونی توسط مالکین پنج دانگ مشاع ملک و صرفا به خواسته ی تخلیه به سبب تغییر شغل طرح گردیده است که در این فرض، با احراز و اثبات تغییر شغل مستاجرین، با توجه به عدم استحقاق مستاجرین نسبت به حقوق کسبی، ولو این که تمامی مالکین اقدام به طرح این دعوا ننموده باشند، هیچ ضرری متوجه ایشان نخواهد گردید و ملزم به پرداخت وجهی بابت حق کسبی نیز نخواهند بود. 

2- در مقام پاسخ به ایرادات ماهوی تجدیدنظرخواهان

الف- در خصوص ایراد اول وکلای محترم تجدیدنظرخواهان که اظهارنموده اند:" مطابق گزارش تامین دلیل مضبوط در پرونده بدوی، صرفا احدی از مستاجرین اقدام به دایر نمودن شغل تاسیسات شوفاژ نموده" و بر خلاف واقع اظهار نموده است:" در گزارش تامین دلیل صراحتا قید شده که آقای حسین .... بیان داشته بنده به همراه شریکم آقای منصور .... مغازه را خریداری نموده ایم و از همان ابتدا نسبت به فعالیت در زمینه شوفاژ اقدام نموده ام" !! و با این اظهارات برخلاف گزارش تامین دلیل، تلاش نموده اند که اینطور وانمود نمایند که تنها یکی از مستاجرین اقدام به تغییر شغل داده است، لازم به ذکر است که توجه قضات محترم دادگاه تجدیدنظر را به تصویر گزارش تامین دلیل مورخ 1398/07/29 که ضم دادخواست بدوی تقدیم شده است جلب می نمایم که صراحتا قید گردیده است آقای حسین .... بیان داشته: "بنده به همراه شریکم آقای منصور .... مغازه را خریداری نموده ایم و از همان ابتدا نسبت به فعالیت در زمینه شوفاژ اقدام نموده ایم". بنابراین گویی وکلای محترم تجدیدنظرخواهان تصور می نمایند که قضات محترم تجدیدنظر به اوراق پرونده دسترسی ندارند که به نفع مقاصد موکلین خود، بر خلاف آنچه که در  مدارک و ادله موجود می باشد ادعا می نمایند.

ب- در خصوص اظهارات وکلای تجدیدنظرخواهان در قسمت دوم ایرادات ماهوی مبنی بر ضرر شرکا و عدم امکان اجرای حکم، که در بخش ایرادات شکلی نیز این موضوع را مطرح نموده و در سطور قبلی پاسخ داده شد،  مضافا این که بر خلاف ادعای وکلای محترم که اظهارنموده اند ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی ناظر به تصرفات غاصبانه است، در هیچ کجای این ماده به تصرفات غاصبانه اشاره نشده بلکه صراحتا قاعده ی اعمال خلع ید نسبت به تمامی مالکین مشاعی را وضع نموده است.
به علاوه به دلیل ماهیت ویژه ی اشاعه و اختلاط سهام شرکا، تخلیه سهم هر شریک ملازمه با خلع ید از تمام عین مستاجره دارد زیرا در هر جزء مشاع که در تصرف شریک دیگر یا مستاجر او باقی بماند، شریک دیگر نیز سهیم است و تخلیه هنگامی تحقق می پذیرد که هیچ جزئی از مال مشاع در تصرف دیگران باقی نماند.

لذا از آن جا که مستاجر در مورد مالکیت منافع حق بیشتری از مالک ندارد و از ابتدای امر هم باید با اذن سایر مالکین مشاع تصرف کرده باشد لذا تخلیه تمامی مورد اجاره در مقام اجرای حکم با مقررات قانون مدنی در باب شرکت و ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مطابقت دارد. ( حسن امامی، 1370، ص 131 و ناصر کاتوزیان، 1373، ص 511 و بهمن کشاورز، 1371،ص 379 و معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضاییه ، 1385، ص 76و77)  
در خصوص ادعای وکلای محترم تجدیدنظرخواهان مبنی بر مشابهت دو شغل، لازم به ذکر است  این قسمت از لایحه به جهت حفظ اسرار موکل حذف شده است.

ج- در خصوص بند سوم ایرادات ماهوی که وکلای محترم تجدیدنظرخواهان اظهار نموده اند: "رابطه ی استیجاری میان مستاجر اول و مالک هیچ ارتباطی به مستاجرین بعدی ندارد و  مستاجرین بعدی قائم مقام شرایط مندرج در اجاره نامه ی اول نمی باشند پس مالکین نمی توانند ادعایی در خصوص تغییر شغل مستاجرین بعدی داشته باشند".

لازم به ذکر است که این ادعای وکلای محترم بر خلاف نص صریح ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می باشد که مقرر نموده: " مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود."  فلذا زمانی که قانون در خصوص موردی حکم معینی وضع نموده و ابهامی ندارد، نمی توان اجتهاد در برابر نص نمود و بر خلاف نص مواد قانون استدلال نمود.  

بنابراین با وجود اجاره نامه ی رسمی میان مالک  و مستاجر اول که صراحتا مغازه را برای شغل باطری سازی و لوازم الکتریکی اتومبیل اجاره داده اند،  با انتقال حق کسبی به اشخاص دیگر نیز این اشخاص اختیاری بیش از آنچه که مستاجر اول نسبت به مورد اجاره داشته است به دست نخواهند آورد . چه این که در غیر این صورت هر مستاجری که تصمیم به تغییر شغل بدون رضایت مالک داشته باشد با انتقال حق کسبی به شخص دیگر مدعی از بین رفتن قید مقرر برای استعمال مورد اجاره در شغل مشخص خواهد گردید.
در حالی که مستندا به ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر اول می ‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد و مستاجر بعدی از هر حیث اعم از پایبندی به شروط و تعهدات، قائم مقام مستاجر قبلی می باشد و تمامی مفاد قرارداد اجاره تنظیمی میان مالک و مستاجر اول نسبت به مستاجرین بعدی نیز قابل استناد و لازم الاجرا می باشد بنابراین  مطابق مقررات قانون سال 1356 تجدیدنظرخواهان  نیز ملزم به استفاده از مغازه در شغل تعیین شده در قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر اول بوده اند. 
مضافا این که مستندا به مبایعه نامه عادی میان مستاجر اول و تجدیدنظرخواهان که مستاجر اول حق کسب و پیشه خود را به تجدیدنظرخواهان منتقل می نماید، مشخصات فروشنده (مستاجر اول) با ذکر نشانی مغازه موصوف و تصریح به شغل باطری سازی درج شده است. اما تجدیدنظرخواهان بر خلاف مفاد قرارداد اجاره اقدام به تغییر شغل نموده اند .

با عنایت به مراتب و توضیحات فوق، رد تجدیدنظرخواهی واهی تجدیدنظرخواهان و تایید دادنامه ی بدوی که به درستی و  با عنایت به مستندات و مدارک تقدیمی، نظریات و دکترین حقوقی ، فتاوی مشهور فقها و  رویه ی جاری قضایی صادر گردیده است از محضر آن عالی مقامان مورد تقاضا می باشد.
با تشکر و تجدید احترام