تاریخ انتشار: یکشنبه 08 دی 1398
معرفی عقد بیع و خرید و فروش

 معرفی عقد بیع و خرید و فروش

بیع در لغت به معنی فروش است.بیع کاملترین اقسام عقد معوض است.در قانون مدنی ایران، بیع عبارت است از عقدی که بوسیله آن یکی از طرفین که بایع نامیده می شود عین مالی را در مقابل مال دیگری به طرف خود که مشتری نامیده می شود به قصد بیع تملیک می نماید.

امتیاز: Article Rating

نکات مهم در خصوص عقد بیع یا همان خرید و فروش

تفاوت بین بیع و معاوضه فقط در قصد طرفین معامله است.بدین معنی که درعقد بیع طرفین قصد ایجاد عقد بیع را دارند و در عقد معاوضه قصد معاوضه، عقد مخصوص دیگری را دارند.

 قانونگذار در ماده464 می گوید: معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مالی که از طرف دیگر میگیرد بدون ملاحظه اینکه  یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد.منظور آن است که در عقد معاوضه، باید قصد انعقاد معاوضه را داشته باشند نه قصد انعقاد بیع.امروزه چنانچه یکی از دو مورد معامله پول باشد،آن پول ثمن و آن معامله بیع تلقی میگردد نه معاوضه مگر اینکه متعاملین تصریح بر معامله دیگری نمایند یا قرائن، بر خلاف ان موجود باشد.

 

ویژگی های عقد بیع:

عقد بیع مطابق تعریف ماده 338 قانون مدنی ،عقدی تملیکی و معوض است.در صورتی که مبیع عین معین یا در حکم عین معین باشد، به محض عقد، به مشتری منتقل می شود وحتی اگر تسلیم او نشده باشد و یا ثمن را بایع قبض نکرده باشد.در صورتی که مبیع کلی باشد، بیع عقدی عهدی است یعنی بوسیله ان بایع تعهد می نماید مبیع را به مشتری تملیک نماید و عمل تملیک بوسیله قبض بعمل می اید.عقد بیع برای اینکه صحیح واقع شود باید دارای شرایط اساسی صحت معاملات باشد.عقد بیع واقع می شود به توافق قصد و رضای طرفین به انعقاد بیع، به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت برآن کند. ماده346: عقد بیع باید مقرون به رضای طرفین باشد و عقد مکره نافذ نیست.طبق ماده 339 قانون مدنی:  پس از توافق بایع و مشتری در مبیع  و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود.طبق ماده 340: الفاظ و عبارات باید صریح در معنای بیع باشند تا معلوم باشد طرفین قصد انجام معامله دیگری را ننموده اند.
معاطات: ماده 339 میگوید بیع ممکن است به داد وستد نیز واقع گردد.داد و ستد به خودی خود، ظاهر در معاوضه است و نمی تواند کاشف از اراده بیع باشد مگر اینکه از اوضاع و احوال یا وضعیت معامله بتوان تشخیص داد.
بیع ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تادیه تمام یا قسمتی از ثمن اجلی قرار داده شود.
بیع فضولی: ماده 352 قانون مدنی در مورد بیع فضولی میگوید: بیع فضولی نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک.بیع فضولی را  قانون مدنی صراحتاً اجازه داده است.

در طرفین معامله: ماده 345 قانون مدنی:هر یک از بایع و مشتری  باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله، اهلیت برای تصرف  در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد.

اهلیت قانونی برای معامله:طرفین هر معامله باید دارای اهلیت قانونی یعنی عاقل، بالغ و رشید باشند.منظور ازاهلیت تصرف در مبیع آن است که بایع بتواند مبیع را انتقال دهد و از تصرف در آن ممنوع نباشد.مالی میتواند مورد معامله قرار گیرد که مطلق باشد یعنی متعلق حق غیر قرار نگرفته نباشد. 
در مبیع: مالی که می تواند مبیع قرار گیرد:عین معین:منظور از عین معین یا خارجی، مالی است که در خارج درحین عقد موجود باشدو بتوان به آن اشاره کرد.

کلی: مفهومی است که بر افراد عدیده صدق می نماید و آن افراد در خارج موجود باشند.
ماده 350 قانون مدنی می گوید: مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع  یا مقدار معین از شی متساوی الاجزا وهمچنین ممکن است کلی فی الذمه باشد.
شرایط ثمن: هر مال یا عملی که منفعت عقلایی مشروع داشته باشد می توان ثمن قرار داد.مطابق ماده 338، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. بنابراین ثمن میتواند هر مال یا عملی که منفعت عقلایی مشروع داشته باشد، ثمن قرار گیرد. بنابراین علاوه بر عین خارجی و کلی، منفعت، عمل و حق قابل نقل و انتقال می تواند ثمن قرار گیرد.
شرایط مبیع: ماده348، بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است یا چیزی که مالیت یا منفعت عقلایی مشروع ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم ان ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلم باشد.

 

شرایط صحت بیع

1- مالیت داشته باشد: مبیع باید دارای ارزش معاوضه باشد.خرید و فروش آن قانونا ممنوع نباشد.منفعت عقلایی داشته باشد.

2- بایع قدرت بر تسلیم آن داشته باشد: منظور از قدرت بر تسلیم، علم متبایعین است در حین عقد بر آنکه هریک می تواند آنچه را تملیک نموده و یا تعهد کرده در زمان مقرر به دیگری تسلیم نماید.

3- معین باشد: مورد معامله باید معین باشد و بین چند چیز مردد نباشد.

4- مبهم نباشد: ماده342: مقدار و جنس  و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.
 

 

 فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی:

مطابق اصل صحت، فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست.

مطابق اصل صحت هر معامله ای که بوسیله ی طرفین واقع می شود را باید صحیح دانست. مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.پشتوانه این اصل، اصل آزادی ارده انسان در اعمال حقوقی  و نیز مصلحت ساده کردن معاملات و رواج و ثبات بخشیدن به ان می باشد.

در مورد بطلان این نوع معاملات، هیچ نص قانونی در مقررات قانونی وجود ندارد. ماده 48 قانون ثبت (سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است،در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.)اصلا دلالت بر بطلان بیع غیر منقول ندارد. و منحصرا سند ثبت نشده ای که باید به ثبت برسد، غیر قابل پذیرش در ادارات و محاکم کرده است و این ماده فقط در مورد سند معامله است، نه خود معامله و نسبت به وضعیت خود معامله، حکمی مقرر نکرده است.

از غیر قابل پذیرش اعلام کردن سند ثبت نشده در ادارات نتیجه می شود که نمی توان برای اعمال تصرفات رسمی مالکانه نظیر وثیقه قرار دادن ملک موضوع سند ثبت نشده نزد بانک برای اخذ وام و گرفتن ثمن آن در صورت تملک آن بوسیله سازمان دولتی و تحصیل پروانه ساختمانی، آن را مورد استناد قرار داد و نمیتوان در دعوی تخلیه یا خلع ید علیه مستاجر،برای اثبات ذی حق بودن در دادگاه به آن استناد کرد.
مطابق ماده 22 قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل شده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده است، مالک خواهد شناخت، نیز دلالت بر بطلان معامله ای که در دفتر املاک ثبت نشده است، ندارد.

 

آثار فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی :

مطابق ماده 219 و 220 ، آثار هر قراردادی محدود بین طرفین قرارداد  که آن را انشاء کرده اند و قائم مقام ایشان می باشد و نمی تواند به اشخاص ثالث تسری یابد.منظور از عدم تاثیر قرارداد بر روی اشخاص ثالث این است که، اصولاً قرارداد نه حقی را برای ثالث ایجاد میکند و نه تکلیفی روی دوش ثالث میگذارد و نه حقی از ایشان سلب میکند یا منتقل میکند.تاثیر قرارداد بر روی شخص ثالث با قابل استناد بودن قرارداد نسبت به اشخاص ثالث، دو مقوله جداگانه است.
مطابق ماده 220 قانون مدنی، عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می شوند.
ماده 356 در مورد بیع می گوید هر چیزی که بر حسب عرف وعادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع ومتعلق به مشتری است اگرچه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد واگرچه متعاملین جاهل بر عرف باشند.

 

  •  جهت مشاهده و رویت نمونه قرارداد بیع غیرمنقول اینجا کلیک کنید.

 


مطالعه مطالب مرتبط:

1-نکات مهم درخصوص قرارداد بیع یا خرید و فروش

2- انواع قرارداد و عقد و احکام، شرایط و آثار آنها

3-انواع عقود در قانون مدنی، وکیل متخصص عقود و قراردادها

4- مشاوره با وکیل جهت تنظیم قرارداد،وکیل متخصص قرارداد

5- انواع عقود در قانون مدنی، وکیل متخصص عقود و قراردادها

ایجاد شده توسط مسعود محمدی، وکیل پایه یک دادگستری
اشتراک گذاری
ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

نام

ایمیل

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

کلید واژه‌ها

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری و وکیل متخصص، جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.