نکات مهم، نمونه دادخواست و رای تخلیه سرقفلی اجاره 

1- دعاوی تخلیه ید یک دعاوی غیر مالی است یعنی هزینه دادرسی آن مبلغ ثابت و اندک است و به طور کلی تمامی هزینه های شروع این دعوا که متقاضی و مالک در دفتر خدمات قضایی هم زمان با شروع دعوا پرداخت می نماید چیزی در حدود 200 هزار تومان است. 

2- دستمزد وکیل دادگستری برای دعوای تخلیه ید بستگی به توافق وکیل و موکل دارد ولی به دلیل اینکه تخلیه ید دعوایی غیر مالی است تعیین میزان دستمزد وکیل خیلی ارتباطی به ارزش خواسته ندارد و منصفانه این است که به جای در نظر گرفتن ارزش خواسته و تعیین درصدی از آن به عنوان حق الوکاله (دستمزد وکیل)، مبلغ ثابتی تعیین شود. مهمتر از همه این است که یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه سرقفلی انتخاب کنید.

3- دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه ید دادگاه محل وقوع ملک است و نه محل اقامت خواهان یا خوانده.

4- واژه تخلیه ید هم در مورد اموال منقول مصداق داره و هم در مورد اموال غیر منقول.

5- دعوای تخلیه ید فقط مخصوص جایی نیست که شروع تصرف متصرف در قالب عقد اجاره بوده است و شامل هر موردی میشود که تصرف با اذن مالک بوده است پس آنچه در دعوای تخلیه خصوصیت دارد شروع تصرف به صورت قانونی و با اجازه مالک است. مثل صلح منافع یا اباحه منفعت.

6- علاوه بر دادگاه حقوقی تحت شرایطی برای رسیدن به مقصود تخلیه ملک در صورت وجود شرایط میتوان از طریق شورای حل اختلاف در قالب درخواست صدور دستور تخلیه و یا اداره اجرای ثبت و درخواست صدور اجرائیه تخلیه اقدام نمود. در فرض اخیر به مراتب تخلیه سریعتر انجام میشود.

7- دعوای تخلیه ید با خلع ید و رفع تصرف عدوانی بسیار شباهت دارد توصیه میشود برای تشخیص راه حل مناسب با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و وکیل با تجربه تخلیه قبل از هر اقدامی مشورت نمائید. 

8- تخلیه در خصوص اماکن تجاری و محل کسب و پیشه و وقتی با سرقفلی همراه باشد با مورد تخلیه اماکن مسکونی متفاوت است و ظرافتها و نکات فنی و پیچیده ای دارد که فقط یک وکیل متخصص تخلیه و وکیل با تجربه در زمینه اجاره اماکن تجاری و وکیل سرقفلی و حق و کسب و پیشه تجارت قادر به راهنمایی و مشاوره و تاثیر مثبت روی پرونده است. 

9- در تخلیه اماکن تجاری و محل های کسب یا پیشه یا تجارت بسته به اینکه قرارداد در چه زمانی منعقد شده و چه قانونی حاکم است شرایط و ویژگی ها تخلیه و نوع انجام آن و اینکه به مستاجر همزمان با تخلیه سرقفلی پرداخت میشود یا حق کسب و پیشه و تجارت، متفاوت است.

10- در حال حاضر در خصوص اماکن تجاری سه قانون حسب مورد میتواند ملاک عمل و صدور حکم باشد : 

الف- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 که به کلیه قراردادهای منعقده در خصوص اجاره محل های کسب و پیشه و تجارت قبل از شهریور سال 1376 حکومت دارد.

ب- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 که که به کلیه قراردادهای اجاره اماکن تجاری و محل های کسب و پیشه و تجارت بعد از سال 1376 حاکم است.

ج- مقررات قانون مدنی در باب اجاره، که در صورت سکوت هر یک از قوانین فوق یا در صورت شرط طرفین قرارداد اجاره (البته فقط اجاره های موضوع سال 1376) و در جای ه مستاجر موضوع قانون سال 1376 چیزی به عنوان سرقفلی پرداخت نکرده باشد، قرارداد اجاره وی تحت حکومت قانون مدنی و مقررات عمومی است.

11- تخلیه اماکن تجاری و شرایط و مقررات حاکم بر سرقفلی املاک و تفاوتهای سرقفلی و حق وکسب و پیشه و تجارت و موارد و شرایط تخلیه محل های کسب، از پیچیده ترین مسائل حقوقی است که حتی هر وکیل و قاضی دادگستری هم تبحر و تجربه و دانش لازم و کافی برای اظهارنظر در این خصوص را ندارد. توصیه میشود قبل از هر اقدام و تصمیم با یک وکیل متخصص و با تجربه اجاره های محل کسب و وکیل خوب برای سرقفلی مشورت نمائید. 

 

12- دلایل تخلیه مطابق ماده 14 و15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 عبارتند از:

الف- تخلیه به دلیل انتقال مورد اجاره به غیر 

ب- تخلیه به دلیل تغییر شغل مورد توافق موجر و مستاجر 

ج- تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها 

د- تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستاجر 

هـ - تخلیه به دلیل نیاز شخصی مستاجر 

ط- تخلیه به دلیل تجدید بنا 

ی- تخلیه به دلیل امتناع از تنظیم اجاره نامه رسمی 


 

نمونه دادخواست تخلیه ید (تخلیه ملک تجاری)

 

مشخصات

نام

نام خانوادگی

نام پدر

شغل

محل اقامت

خواهان

م.ر.

با وکالت خانم ف.ف.

ف.

م.الف.

آزاد

 

خوانده

م.ح.

گ.

 

آزاد

 

وکیل

 

 

 

وکیل پایه یک دادگستری (وکیل خواهان)

تهران – میدان فاطمی

 

2- پرداخت اجور معوقه با عنایت به مبلغ تعدیل شده علی الحساب مقوم به سه میلیون و صد هزار ریال

3- پرداخت کلیه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات

دادخواست

1- رونوشت قرارداد اجاره فیمابین

2- استشهادیه

3- در صورت لزوم قرار معاینه و تحقیق محلی

4- وکالت نامه رسمی شماره .........

ریاست محترم دادگاه عمومی تهران

با سلام و تقدیم احترام

به استحضار می رساند موکل اینجانب خانم ف.ف. به موجب وکالت نامه رسمی شماره .......... وکیل آقای م.ر.ف. در پیگیری کلیه امور راجع به مالک ایشان به پلاک ثبتی ...... فرعی، از اصلی ...... واقع در بخش دو ثبتی تهران، به نشانی ............ هستند. ملک موردنظر در تاریخ  52/8/1 به موجب اجاره نامه عادی از طرف مالک (آقای م.ر.ف.) به آقای م.ح.گ. و ع.ش. اجاره داده شده و آقای ع.ش. نیز در تاریخ 53/2/16 به موجب یک افرازنامه سهم خود را به آقای گ. انتقال داده است.

در حال حاضر آقای م.ر.ف. (موجر) با توجه به وضعیت خاص خانواده شان، از جمله اینکه دو دختر دانشجو دارند که قادر به امین هزینه ها و شهریه آنها نمی باشند و همچنین پسری دارند که با گذشت 40 سال از سن ایشان هنوز شغل مناسبی نداشته و ازدواج هم نکرده است، نیاز شدیدی به ملک موردنظر دارند. مفاد استشهادیه ی ضمیمه موید این مدعاست.

با عنایت به مراتب فوق از محضر محترم دادگاه درخواست می شود نسبت به صدور حکم تخلیه با عنایت به بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر و بر اساس احتیاج شخصی خواهان اقدام فرمایید.

با تشکر فراوان

 


 

نمونه رای تخلیه تجاری (تخلیه به دلیل نیاز شخصی موجر) 

به تاریخ: 88/3/20                         کلاسه پرونده: ...............                          شماره دادنامه: ........................

مرجع رسیدگی: شعبه 127 دادگاه حقوقی تهران

خواهان: م.ر.ف. با وکالت مع الواسطه خانم ف.ف. با وکالت آقای مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری  به نشانی تهران - میدان فاطمی

خواندگان: 1-  م.ح.گ. با وکالت الف.ع. به نشانی ............  2- ع.ش. به نشانی ....................

خواسته: تخلیه و خسارت

گردشکار – خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی فوق العاده / مقرر دادگاه به تصدی امضاءکننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.

رای دادگاه: در خصوص دعوی ........ با وکالت مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری به وکالت از م.ر.ف. با وکالت مع الواسطه خانم ف.ف. به موجب وکالت نامه ...........- 82/1/31 دفترخانه شماره ........ تهران به طرفیت م.ح.گ. و ع.ش. به خواسته تخلیه عین مستاجره به دلیل تجدید بنا که در حین رسیدگی آقای الف.ع. به وکالت از آقای م.ح.گ. وارد ر پرونده گردیده است به این شرح که خواهان در تاریخ 52/8/1 ملک موضوع دعوی که شامل دو باب سالن به مساحت دویست و چهل متر مربع از شش دانگ پلاک ثبتی .......... به اجاره واگذار نموده است. خواهان اظهار میدارد که چون قصد تجدید بنا دارد و گواهی و پرونده مربوط از شهرداری را اخذ نموده است استدعای صدور حکم به خواسته را دارد تصویر مصدق پروانه ماخوذه از شهرداری منطقه چهار به شماره ............ که نوع آن تخریب و نوسازی است در پرونده شماره ........... پیوست نموده است. خواندگان علیرغم ابلاغ قانونی وقت دادرسی در جلسات دادگاه حاضر نشده و لایحه ای نیز از آنان اصل نگردیده است لذا مراتب به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع که نظر به واصله مورد اعتراض واقع و لذا مجددا به هیئت کارشناسی ارجاع گردید که نظریه هیئت کارشناسی تحت شماره ........ ثبت دفتر دادگاه گردیده است و به طرفین نیز ابلاغ به عمل آمده است وکیل خوانده ردیف اول نسبت به آن اعتراض نموده معذلک اعتراض موجه نمی باشد زیرا نظریه هیئت سه نفری را با نظریه کارشناس واحد اولیه قیاس نموده و اختلاف آن را دلیل بر نادرست بودن آن فرض نموده است. نظر به مراتب دعوی مطروح را موجه تشخیص داده و مستند به بند یک ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خواندگان را به تخلیه عین مستاجره در قبال دریافت حق کسب و پیشه به شرح مندرج در نظریه هیئت کارشناسان رسمی به مبلغ هشتصد میلیون ریال محکوم می نماید. این رای نسبت به ردیف اول با توجه به معرفی وکیل حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است و نسبت به خوانده ردیف دوم غیابی و ظرف بیست روز قابل اعتراض در این دادگاه است ضمنا مستند به مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص خسارت مورد مطالبه به خواندگان به پرداخت آن که شامل تمبرهای ابطالی هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه قانونی و هزینه کارشناسی که مجموعا توسط اجرای احکام محاسبه خواهد شد محکوم می گردند.

رئیس شعبه 127 دادگاه حقوقی تهران


 در صورت نیاز به مشورت با وکیل متخصص تخلیه و وکیل با تجربه ملک و وکیل سرقفلی با دفتر وکالت ما تماس بگیرید.


مطالعه مطالب مرتبط: