وکیل تخلیه ملک تجاری و مغازه

^{نکات مهم تخلیه اماکن تجاری - سرقفلی} 

1- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، کلیه قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از 26 مرداد سال 1376 منعقد شده باشد مشمول قانون سال 1356 است.

2- مهمترین نکته این قانون این است که پایان قرارداد اجاره دلیل تخلیه نیست و موجر برای تخلیه حتما باید دلایل مشخصی که در ماده 14 و 15 همان قانون احصا شده است را داشته باشد.

3- قراردادهایی مشمول سال 1356 بسیار پیچیده و فنی است و به جرات می گوئیم که حتی هر وکیل دادگستری هم لزوماً اشراف و احاطه به مقرارت این قانون ندارد و دیگر اینکه این قانون آنقدر پی یده است که صرف با خواندن متن آن موجر و مستاجر نمی توانند از حقوق خود مطلع شوند و مشورت با وکیل پایه یک دادگستری و وکیل متخصص دعاوی اجاره اماکن تجاری و وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ضرورت دارد.

4- قراردادهای تحت حکومت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، خصوصیت بارز این قانون این است که انقضا مدت، دلیل تخلیه محسوب می شود و دیگر اینکه موجر به هر دلیلی که تخلیه مستاجر را بخواهد باید سرقفلی وی را به نرخ روز پرداخت کند البته این در صورتی است که مستاجر در شروع اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد.

5- قراردادهای تحت حکومت قانون مدنی، ساده تر هستند، نوع اجاره همین است به این معنا که بعد از سال 1376 موجر و مستاجر برای اجاره مکان تجاری باهم توافق می کنند و مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر داده نشده که در این حالت در صورت انقضای مدت موجر بدون پرداخت هیچگونه وجهی و در زمان کوتاهی در قالب دستور تخلیه می تواند مستاجر را تخلیه کند.

6- هر قراردادی که شرایط ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نداشته باشد و بعد از 26/5/1376 منعقد شده باشد مشمول قانون مدنی است.

7- دعاوی تخلیه ید یک دعاوی غیر مالی است یعنی هزینه دادرسی آن مبلغ ثابت و اندک است و به طور کلی تمامی هزینه های شروع این دعوا که متقاضی و مالک در دفتر خدمات قضایی هم زمان با شروع دعوا پرداخت می نماید چیزی در حدود 200 هزار تومان است. 

8- دستمزد وکیل دادگستری برای دعوای تخلیه ید بستگی به توافق وکیل و موکل دارد ولی به دلیل اینکه تخلیه ید دعوایی غیر مالی است تعیین میزان دستمزد وکیل خیلی ارتباطی به ارزش خواسته ندارد و منصفانه این است که به جای در نظر گرفتن ارزش خواسته و تعیین درصدی از آن به عنوان حق الوکاله (دستمزد وکیل)، مبلغ ثابتی تعیین شود. مهمتر از همه این است که یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه سرقفلی انتخاب کنید.

9- دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه ید دادگاه محل وقوع ملک است و نه محل اقامت خواهان یا خوانده.

10- واژه تخلیه ید هم در مورد اموال منقول مصداق داره و هم در مورد اموال غیر منقول.

11- دعوای تخلیه ید فقط مخصوص جایی نیست که شروع تصرف متصرف در قالب عقد اجاره بوده است و شامل هر موردی میشود که تصرف با اذن مالک بوده است پس آنچه در دعوای تخلیه خصوصیت دارد شروع تصرف به صورت قانونی و با اجازه مالک است. مثل صلح منافع یا اباحه منفعت.

12- علاوه بر دادگاه حقوقی تحت شرایطی برای رسیدن به مقصود تخلیه ملک در صورت وجود شرایط میتوان از طریق شورای حل اختلاف در قالب درخواست صدور دستور تخلیه و یا اداره اجرای ثبت و درخواست صدور اجرائیه تخلیه اقدام نمود. در فرض اخیر به مراتب تخلیه سریعتر انجام میشود.

13- دعوای تخلیه ید با خلع ید و رفع تصرف عدوانی بسیار شباهت دارد توصیه میشود برای تشخیص راه حل مناسب با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و وکیل با تجربه تخلیه قبل از هر اقدامی مشورت نمائید. 

14- تخلیه در خصوص اماکن تجاری و محل کسب و پیشه و وقتی با سرقفلی همراه باشد با مورد تخلیه اماکن مسکونی متفاوت است و ظرافتها و نکات فنی و پیچیده ای دارد که فقط یک وکیل تخلیه و وکیل با تجربه در زمینه اجاره اماکن تجاری و وکیل سرقفلی و حق و کسب و پیشه تجارت قادر به راهنمایی و مشاوره و تاثیر مثبت روی پرونده است. 

15- در تخلیه اماکن تجاری و محل های کسب یا پیشه یا تجارت بسته به اینکه قرارداد در چه زمانی منعقد شده و چه قانونی حاکم است شرایط و ویژگی ها تخلیه و نوع انجام آن و اینکه به مستاجر همزمان با تخلیه سرقفلی پرداخت میشود یا حق کسب و پیشه و تجارت، متفاوت است.

16- در حال حاضر در خصوص اماکن تجاری سه قانون حسب مورد میتواند ملاک عمل و صدور حکم باشد : 

الف- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 که به کلیه قراردادهای منعقده در خصوص اجاره محل های کسب و پیشه و تجارت قبل از شهریور سال 1376 حکومت دارد.

ب- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 که که به کلیه قراردادهای اجاره اماکن تجاری و محل های کسب و پیشه و تجارت بعد از سال 1376 حاکم است.

ج- مقررات قانون مدنی در باب اجاره، که در صورت سکوت هر یک از قوانین فوق یا در صورت شرط طرفین قرارداد اجاره (البته فقط اجاره های موضوع سال 1376) و در جای ه مستاجر موضوع قانون سال 1376 چیزی به عنوان سرقفلی پرداخت نکرده باشد، قرارداد اجاره وی تحت حکومت قانون مدنی و مقررات عمومی است.

17- تخلیه اماکن تجاری و شرایط و مقررات حاکم بر سرقفلی املاک و تفاوتهای سرقفلی و حق وکسب و پیشه و تجارت و موارد و شرایط تخلیه محل های کسب، از پیچیده ترین مسائل حقوقی است که حتی هر وکیل و قاضی دادگستری هم تبحر و تجربه و دانش لازم و کافی برای اظهارنظر در این خصوص را ندارد. توصیه میشود قبل از هر اقدام و تصمیم با یک وکیل متخصص و با تجربه اجاره های محل کسب و وکیل خوب برای سرقفلی مشورت نمائید. 

18- دلایل تخلیه مطابق ماده 14 و15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 عبارتند از : 

الف- تخلیه به دلیل انتقال مورد اجاره به غیر 

ب- تخلیه به دلیل تغییر شغل مورد توافق موجر و مستاجر 

ج- تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها 

د- تخلیه به دلیل تعدی و تفریط مستاجر 

هـ - تخلیه به دلیل نیاز شخصی مستاجر 

ط- تخلیه به دلیل تجدید بنا 

ی- تخلیه به دلیل امتناع از تنظیم اجاره نامه رسمی 

19- اطلاع از تعریف مفاهیم حق کسب و پیشه و سرقفلی

20- اطلاع از قوانین، مقررات و راهنمای جامع تخلیه املاک و اماکن تجاری و مسکونی

21- اطلاع از نکات مهم در خصوص وکیل برای الزام به تنظیم سند اجاره اماکن تجاری

22- اطلاع از رونده عملی مراحل مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک 

23- مشاوره با وکیل متخصص قرارداد (قرارداد اجاره ،قرارداد خرید و فروش ، قرارداد صلح و.....) 

^{علت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری}

مهم‌ترین علت طرح دعوای تخلیه، پایان یافتن مدت اجاره است اما به هر دلیلی که مالک، مدعی خاتمه یافتن قرارداد اجاره باشد ممکن است دعوای تخلیه اقامه کند. به‌عنوان مثال ممکن است مالک برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشد که به «خیار شرط» معروف است. در این صورت هر زمان که اراده کند، ولو بدون هیچ دلیل موجهی می‌تواند استرداد مال غیرمنقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاری نکند، از طریق طرح دعوای تخلیه حق خود را پیگیری می کند. 

مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، تقصیر مستاجر در استفاده از موضوع اجاره است؛ در صورت هر گونه تقصیر و سهل‌انگاری مستاجر نسبت به مورد اجاره، موجر این حق را ‌دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود.

^{مرجع صالح طرح دعوای تخلیه ملک تجاری}

با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1387، مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمنی از همین قانون، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود. 
همچنین ممکن است در پاره‌ای از موارد نیز این دو مرجع در کار یکدیگر دخالت‌هایی هم کنند؛ مثلا شورای حل اختلاف برای برخی موارد در مورد دعاوی سرقفلی نیز تصمیم می‌گیرد، در حالی که قانون صراحت دارد که شوراهای حل اختلاف، تنها نسبت به دعاوی اماکن مسکونی صالح هستند و نباید وارد رسیدگی به دعاوی حق کسب و پیشه و تجارت شوند.

^{علت پیچیدگی دعوای تخلیه ملک تجاری}

درباره اینکه چه تشریفاتی را موجر باید برای اقامه دعوای تخلیه طی کند، باتوجه به اینکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است، تشریفات پیچیده‌ای بر فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه حاکم نیست و بنا بر نظر درست‌تر و رویه جاری، دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیرمالی است و در نتیجه هزینه دادرسی چندانی ندارد.

در مواردی که مستاجر به موجب قرارداد اجاره، مبلغی را به‌عنوان قرض‌الحسنه و به قول عرف پول پیش به موجر پرداخته باشد، موجر موظف است برای آغاز رسیدگی دادگاه، کل مبلغ دریافتی به این عنوان را به حساب دادگستری تودیع کند و دادخواست خود را ضمن ارائه رسید تودیع این مبلغ به ثبت برساند.در بیان اینکه چرا این الزام پیش‌بینی شده است؟ باید گفت، فلسفه این الزام این است که مستاجر از نظر استرداد پرداختی آسوده‌ خاطر شود و موجر نتواند بدون بازپرداخت این مبلغ، مستاجر را از ملک بیرون براند. 
با توجه به اینکه بر اساس مقررات فعلی، شورای حل اختلاف موظف است ظرف یک هفته در صورت جمع بودن شرایط، حکم به تخلیه عین مستاجره دهد.

شورای حل اختلاف در صورتی که ناتوانی مستاجر را در جایگزینی محل سکونت فعلی با جایی دیگر در این مدت کم احراز کند، این مدت را تمدید می‌کند. اما به هر حال نظر قانونگذار بر اجرای فوری تخلیه است و همین اجرای فوری، در عمل مشکلاتی را برای مستاجران بی‌سرپناه فراهم می‌آورد. 
برای گرفتن حکم تخلیه یک‌هفته‌ای، باید یا سند رسمی تنظیم شده باشد یا اینکه اگر قرارداد با سند عادی تنظیم شده است، دو شاهد زیر آن را ا مضا کرده باشند؛ هر چند که در عمل گاهی شهود زیر این قرارداد‌ها را امضا نمی‌کنند و طرفین از این بابت دچار مشکل می شوند.
 

^{تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی} 

قانونگذار در سال 1356 ضمن تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، برای اماکنی که استفاده تجاری دارد، حق سرقفلی یا به عبارت امروزی حق کسب و پیشه  پیش‌بینی کرد به این معنا که مستاجری که مدتی در ملک تجاری فعالیت کرده و ارزش آن ملک را افزایش داده است، می‌توانست از حق اولویت نسبت به اجاره مجدد محل برخوردار باشد هم‌چنین در موارد محدودی که موجر می‌‌توانست پس از پایان مدت اجاره ملک تجاری، تخلیه مستاجر را بخواهد، باید سرقفلی ملک را به قیمت روز به مستاجر می‌پرداخت تا بتواند الزام وی به تخلیه را بخواهد.

هنگامی که مستاجر دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است که قانون سال 1356 حاکم شود که در این صورت نمی‌توان او را با انقضای مدت بیرون کرد مگر اینکه تخلف کرده باشد.

موارد تخلف عبارت‌اند از اینکه مستجر بدون داشتن حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار کند؛ در صورت احتیاج مالک؛ وقتی ملک در معرض خرابی بوده و قابل ‌تعمیر نباشد؛ وقتی از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری ‌که در اجاره‌نامه قید شده است استفاده شود؛ مستاجر شغل ‌خود را تغییر دهد؛ مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌ باشد؛ هنگامی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند.
با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال 76، قانونگذار اجاره اماکن تجاری را  به جز مواردی که سابقه اجاره آن به قبل از تصویب این قانون باز می‌گردد مشمول قانون جدید قرارداده است،در این قانون تقاضای سرقفلی محدود به مواردی شده است که مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به‌عنوان سرقفلی به موجر می‌پردازد.
از طرف دیگر در بیشتر قراردادهای اجاره امروزی، موجر شرط می‌کند که مبلغ دریافتی از مستاجر به‌عنوان قرض‌الحسنه است و عنوان سرقفلی ندارد. 
بنابراین، هر چه از نظر زمانی جلوتر می‌رویم، موارد امکان مطالبه سرقفلی از موجر کمتر و تخلیه مورد تجاری به تخلیه مورد مسکونی شبیه‌تر می‌شود؛ با این حال، همان‌طور که گفتیم تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است، در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند.