اختلاف دو همسایه بر سر دیوار مشترک و مشاع

دیوار مشترک و مشاع به طول ۲۷متر دارم که همسایه ۱۱متر آن را با گذاشتن دیوار بر روی آن تصرف کرده،دادگاه بدوی با استناد به نظر کارشناس و اسناد مالکیت بنده رای به نفع من صادر گردیده و حکم تخریب آن را داده ولی طرف در دادگاه تجدیدنظر اعتراض داشته و الان تجدیدنظر حکم تخریب دادگاه بدوی را نسبت به تخریب رد کرده و شهادت خواهران طرف دعوا که ذینفع هستند را پذیرفته و حکم رد دعوا را صادر کرده بنده نسبت به رای تجدیدنظر اعتراض دارم .الان باید چه کار کنم؟ لطفاً راهنمایی فرمایید. با تشکر فراوان

 وکیل برای دستور فروش ملک مشاع و مشترک

راهکار قانونی رفع تصرف در دیوار مشترک چیست؟

اختلافات ملکی میان همسایگان، از شایع‌ترین دعاوی مطروحه در محاکم می باشد. یکی از موضوعات مورد اختلاف همسایگان موضوع «دیوار مشترک و مشاع» است که در بسیاری از پرونده‌ها سبب بروز تنش، طرح دعوی تصرف عدوانی، یا مطالبه قلع و قمع بنا می‌شود. چرا که دیوار مشترک، نه‌تنها نقش فیزیکی در جداسازی دو ملک دارد، بلکه از نظر حقوقی نیز نمایانگر حدود مالکیت و میزان تصرف مجاز و مشارکت هر مالک در استفاده از ملک خویش است.
در این مقاله ابعاد مختلف حقوقی دیوار مشترک، نحوه احراز اشتراک، حدود اختیارات طرفین و راهکارهای حقوقی در صورت تجاوز همسایه به حریم دیوار مشترک، بررسی می گردد.

تعریف و ماهیت حقوقی دیوار مشترک

مطابق ماده ۱۰۹ قانون مدنی: «دیواری که مابین دو ملک واقع است، مشترک محسوب می‌شود، مگر اینکه قرینه یا دلیل بر خلاف آن موجود باشد.» بنابراین قانون مدنی اصل را بر اشتراک دیوار بین دو ملک مجاور دانسته است. مگر آنکه یکی از طرفین بتواند با ارائه سند رسمی، نقشه ثبتی یا دلایل عرفی خلاف آن را ثابت کند. فلذا می توان گفت اشتراک دیوار میان دو مالک، یک فرض قانونی است که برای اثبات خلاف آن باید دلیل ارائه شود. این دیوار که می‌تواند بین خانه، زمین، باغ یا هر نوع ملک دیگری واقع باشد، از دید حقوقی نوعی مال مشاع است که حق تصرف، انتفاع و مالکیت آن به طور مساوی بین دو همسایه تقسیم می‌شود، مگر خلاف آن مقرر شده باشد.

نحوه احراز اشتراک در دیوار بین دو ملک

ماده ۱۱۱ قانون مدنی، قرائن و نشانه‌هایی را پیش بینی نموده است که اشتراک دیوار را اثبات می‌کند. به موجب این ماده «اتصال بنا از هر دو طرف به دیوار به صورت ترصیف یا قرار گرفتن سرتیر از هر دو طرف روی دیوار، دلیل اشتراک محسوب می‌شود.» به عبارت دیگر، هرگاه دیواری بین دو ملک به نحوی واقع شود که هر دو بنا به آن چسبیده باشند یا سرتیر (تیرهای سقف یا پوشش) هر دو ملک بر روی آن قرار گیرد و یا دیوار از نظر فیزیکی در امتداد حدفاصل رسمی و ثبتی دو ملک باشد در این صورت، اشتراک مفروض است مگر اینکه یکی از طرفین خلاف آن را ثابت کند.
باید توجه داشت که نقشه‌های ثبتی، تصاویر هوایی، نظریه کارشناس رسمی و سوابق ثبتی ملک نیز در اثبات اشتراک یا اختصاصی بودن دیوار نقش تعیین‌کننده دارند.

حدود اختیارات و تصرفات مجاز در دیوار مشترک

قانون مدنی برای جلوگیری از تجاوز به حقوق شریک، حدود مشخصی را تعیین کرده است. طبق ماده ۱۱۷ قانون مدنی، هیچ‌یک از شرکا نمی‌توانند بدون رضایت شریک دیگر در دیوار مشترک تصرفی انجام دهند که منجر به تغییر ماهیت یا ضرر به دیگری شود. از جمله مواردی که مصداق تصرف غیرمجاز دیوار مشترک می باشد شامل تکیه دادن بنا یا ساخت بخشی از ساختمان به دیوار مشترک ، بالا بردن دیوار مشترک بدون اذن شریک، گذاشتن تیر یا باز کردن پنجره در دیوار مشترک و نوسازی دیوار بدون اطلاع شریک می باشد. بنابراین، تصرف بدون اذن شریک در دیوار مشترک عدوانی محسوب می‌شود و شریک متضرر می‌تواند از طریق طرح دعوای تصرف عدوانی یا قلع و قمع بنا اقدام کند.

قوانین و مقررات حاکم بر نگهداری حیوانات خانگی در ایران

دعاوی مرتبط با دیوار مشترک در محاکم حقوقی

مهمترین دعاوی راجع به دیوار مشترک شامل دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق و قلع و قمع بنا می باشد.

بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، هرگاه شخصی بدون رضایت متصرف قانونی، مالی را از تصرف او خارج کند، مرتکب تصرف عدوانی شده است. در مورد دیوار مشترک نیز اگر یکی از شرکا بدون اذن دیگری بخشی از دیوار را تخریب یا در محدوده آن بنایی احداث کند، عمل وی عدوانی تلقی می‌شود.

همچنین هرگاه شریک، مانع استفاده متعارف شریک دیگر از دیوار مشترک شود، می‌توان دعوای رفع مزاحمت طرح کرد.

در مواردی هم که همسایه بر روی دیوار مشترک یا در محدوده ملک مجاور دیوار جدیدی احداث کرده یا بنایی ساخته است که تجاوز به حریم محسوب می‌شود، مالک می‌تواند دعوای قلع و قمع بنا مطرح کند و دادگاه با احراز تجاوز و استناد به نظریه کارشناسی، حکم تخریب یا قلع بنای مزاحم را صادر می‌کند.

نحوه برخورد با ایجاد مزاحمت توسط همسایه آپارتمان

پاسخ به پرسش مطرح شده

با توجه به توضیحات فوق دانستیم که مطابق قانون مدنی، تصرف در دیوار مشاع بدون اذن شریک عدوانی است و حتی اگر دیوار مشاع باشد، احداث دیوار جدید بر روی بخش مشاع بدون رضایت شریک، تجاوز به حق مشاعی محسوب می‌شود.

از سوی دیگر مطابق رویه قضایی حاکم بر شعب دادگاه های تجدیدنظر و دیوان عالی کشور، دعوای تصرف عدوانی در اموال مشاع قابل استماع است و آرای متعددی نیز از دیوان عالی کشور در تایید این نظر صادر شده است. از جمله رأی شعبه ۴ دیوان‌عالی کشور که مقرر نموده:”اگر ملکی مشترک باشد هیچ‌ یک از دو شریک طبق ماده ۱۱۷ قانون مدنی نمی‌تواند بدون اذن شریک دیگر در دیوار مشترک تصرف نماید و بدون اذن تصرف او عدوانی خواهد بود؛ بنابراین، قرار رد دعوای تصرف عدوانی خواهان به این استدلال که دعوای او اساساً قابل استماع نیست صحیح نیست.”

بنابراین رأی تجدیدنظر که صرفاً با استناد به مشاع بودن و شهادت شهود، حکم بدوی را نقض کرده، از نظر حقوقی و شکلی محل ایراد است. اما متاسفانه آرای دادگاه تجدیدنظر در دعاوی راجع به تصرف عدوانی و خلع ید قطعی و دارای اعتبار امر مختوم می باشد. در این موارد تنها راه حل باقیمانده برای شما درخواست اعاده دادرسی می باشد. زیرا در صورتی که شهادت خلاف واقع یا مستندات غیرواقعی در پرونده مؤثر بوده باشد، امکان اعاده دادرسی طبق ماده ۴۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی وجود دارد.

بنابراین پیشنهاد می گردد، با اثبات کذب بودن شهادت خواهران طرف دعوای خود و اخذ رای قطعی، نسبت به طرح اعاده دادرسی جهت نقض رای دادگاه تجدیدنظر اقدام نمایید.

نکات دیوار مشترک و مشاع

• مطابق ماده 109 قانون مدنی: “دیواری که بین دو ملک قراردارد بین آن دو ملک مشترک است مگر این که با قرینه یا دلیل خلاف آن را ثابت کرد”  این دو ملک ممکن است باغ ، خانه ، زمین یا غیر آن باشد.
• قراینی که دلالت بر دیوار مشترک می نمایند به موجب ماده 111 قانون مدنی می تواند اتصال بنا از هر دو طرف به دیوار به صورت ترصیف و یا قرارداشتن سرتیر از هر دو طرف روی دیوار باشد.
• مالکین هر دو ملک مجاور نسبت به این دیوار مشترک به نحو مشاع مالکیت دارند بنابراین نحوه تصرف مالکین در دیوار مشترک به موجب مقررات قانون مدنی باید به گونه ای باشد که باعث تخریب دیوار مشترک و یا تجاوز به حریم مالک دیگر نشود.
• این که چه تصرفاتی استفاده مجاز از دیوار مشترک می باشد و چه تصرفاتی تجاوز به حریم مالک دیگر محسوب می شود به عرف واگذار شده است و تنها برخی موارد به عنوان مصداق تصرف مجاز یا غیر مجاز در قانون مدنی مشخص شده است.
• از جمله مصادیق تجاوز به حریم مالک دیگر که صراحتاً در ماده 118 قانون مدنی به آن اشاره شده است بالا بردن دیوار مشترک یا گذاشتن سر تیر روی دیوار و یا باز کردن دریچه و رف در دیوار می باشد که بدون داشتن اجازه از شریک دیگر منع شده است.

راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص ملکی– 88019243