راه های مختلفی برای انتقال منافع املاک و اموال وجود دارد. متداول ترین راه، قالب اجاره و تنظیم اجاره نامه است. همچنین از طریق عقد صلح، حق انتفاع و اباحه منفعت هم می توان به مقصود انتقال منافع رسید که هر کدام از این عقود حسب مورد ویژگی ها و صفات خود را دارد. به عنوان مثال عقد اجاره یک عقد معوض بوده و ضرورتاً باید در آن مدت و مبلغ قرارداد ذکر شود. در مقابل قرارداد واگذاری حق انتفاع از جمله عقود مسامحی بوده و وجود عوض در آن ضرورت ندارد و حتی ممکن است شفاهی باشد. البته بهتر است حق انتفاع را از شقوق و زیر مجموعه های عقد صلح بدانیم. حق انتفاع می تواند به نحو عمری، رقبی و یا سکنی تعریف شود. در ادامه به بررسی این نهاد حقوقی و مقایسه آن با عقد اجاره میپردزایم و یک نمونه قرارداد واگذاری حق انتفاع و حق استفاده و بهره برداری از منافع یک ملک که توسط وکلای دفتر وکالت دادگران حامی تنظیم شده است، جهت اطلاع مخاطبان گرامی تقدیم حضور می گردد.
وکیل دعاوی ملکی و قراردادها در تهران
نمونه قرارداد بین موجر و مستاجر
تعریف حق انتفاع و خصوصیات آن
حق انتفاع یکی از مهمترین نهادهای حقوق عینی است که به موجب آن، شخصی (منتفع) می‌تواند از مالی که عین آن متعلق به دیگری (مالک) است، استفاده و بهره‌برداری نماید، بدون آنکه مالکیت عین مال به او منتقل شود. بر اساس ماده ۴۰ قانون مدنی:«حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن، شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.»به موجب این تعریف، محور اصلی حق انتفاع، استفاده مشروع و محدود از منافع مال غیر است، در حالی که مالکیت عین همچنان در اختیار مالک اصلی باقی می‌ماند.
در تحلیل ماهیت حقوقی این نهاد، باید گفت که حق انتفاع از جمله حقوق عینی تبعی است که موضوع آن «انتفاع از مال» می‌باشد و به تبع عین، وجود پیدا می‌کند. این حق ممکن است به صورت رایگان (مسامحی) یا در قبال عوض ایجاد شود. در نتیجه، برخلاف عقد اجاره که ذاتاً معوض است، عقد یا قرارداد ایجادکننده حق انتفاع ممکن است مجانی باشد و به همین دلیل، بسیاری از حقوقدانان آن را از مصادیق عقد صلح می‌دانند.
باید توجه داشت حق انتفاع ممکن است از طرق مختلفی ایجاد شود؛ از جمله از طریق عقد (مانند صلح یا وصیت)، نص قانون (مانند انتفاع از مباحات عامه مثل آب و مرتع)، یا به موجب حکم دادگاه (مثلاً در صورت صدور حکم به نفع شخصی در استفاده از ملکی برای مدت معین). همچنین حق انتفاع می‌تواند محدود به مدت عمر شخص (عمری)، مدت معین (رقبی)، یا محدود به سکونت در محل خاص (سکنی) باشد.
خسارت تاخیر در انجام تعهد و موضوع قرارداد
ویژگی مهم حق انتفاع در این است که شخص منتفع مالک منافع نیست، بلکه تنها حق استفاده دارد. بنابراین او نمی‌تواند منفعت را به دیگری واگذار کند مگر با اجازه مالک، مگر آنکه در قرارداد اولیه چنین حقی برای او پیش‌بینی شده باشد. این امر نشان می‌دهد که حق انتفاع در حقوق ایران، ماهیتی شخصی و محدود دارد و با فوت منتفع یا انقضای مدت، به پایان می‌رسد.
از نظر آثار حقوقی نیز، حق انتفاع نوعی حق عینی نسبت به مال غیر است که در برابر همه اشخاص قابل استناد بوده و از حمایت قانون برخوردار است. بدین معنا که اگر شخص ثالث مانع استفاده منتفع از مال شود، وی می‌تواند علیه او طرح دعوا کند.
همچنین اگر مالک، مال مورد انتفاع را بفروشد، حق انتفاع از بین نمی‌رود و خریدار مکلف به احترام به آن است؛ زیرا حق منتفع مقدم بر مالکیت جدید محسوب می‌شود.
در نتیجه می‌توان گفت حق انتفاع از یک سو، ابزار مهمی برای استفاده از اموال غیرمنقول در قالب غیرمعوض است و از سوی دیگر، ابزاری است برای تفکیک مالکیت از انتفاع و ایجاد انعطاف در روابط اقتصادی و خانوادگی. این نهاد در مواردی چون واگذاری سکونت رایگان به فرزند، استفاده مادام‌العمر از ملک، یا بهره‌مندی موقت از باغ یا زمین زراعی، مصادیق عملی فراوانی دارد.
راه های فسخ قرارداد و احکام فسخ معامله
تفاوت و شباهت حق انتفاع با اجاره
گرچه هر دو نهاد «حق انتفاع» و «اجاره» به ظاهر هدف مشترکی دارند، یعنی انتقال حق استفاده از منافع مال، اما از نظر ماهیت، شرایط تشکیل، آثار و انقضا میان آنها تفاوت های اساس وجود دارد که شناخت دقیق این تفاوت‌ها برای تنظیم قراردادهای صحیح و جلوگیری از اختلافات حقوقی ضروری است. مهمترین وجوه افتراق این دو نوع عقد به شرح زیر می باشد.
- در عقد اجاره، موضوع عقد، انتقال منفعت مال در برابر عوض معین (مال‌الاجاره) است و این عقد ذاتاً معوض و موقتی است. به موجب ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود در برابر اجرت معین. بنابراین، مالکیت منافع در اجاره به مستأجر منتقل می‌شود و او می‌تواند حتی منافع را به دیگری واگذار کند مگر در قرارداد منع شده باشد. در مقابل، در حق انتفاع، شخص منتفع تنها حق استفاده دارد، نه مالکیت منافع.
- از حیث شرایط تشکیل نیز، عقد اجاره نیازمند تعیین مدت و مال‌الاجاره است؛ عدم ذکر مدت موجب بطلان عقد می‌شود (ماده ۴۶۸ ق.م). اما در حق انتفاع، الزام قانونی به تعیین مدت یا عوض وجود ندارد و حتی می‌تواند مادام‌العمر یا مجانی باشد. از این جهت، حق انتفاع در زمره عقود مسامحی و غیرمعوض قرار می‌گیرد.
- در زمینه انقضا نیز تفاوت‌ها قابل توجه است. در اجاره، عقد با انقضای مدت یا تلف عین مستأجره منفسخ می‌شود. ولی در حق انتفاع، این حق ممکن است با مرگ منتفع (در حق عمری)، انقضای مدت معین (در حق رقبی)، یا تغییر وضعیت سکونت (در حق سکنی)** پایان یابد. همچنین منتفع حق ندارد مال مورد انتفاع را بدون اجازه مالک به دیگری منتقل کند، در حالی که مستأجر اصولاً چنین حقی دارد.
- از حیث ضمانت اجرا نیز، در اجاره، مستأجر در قبال تعدی یا تفریط نسبت به مال، ضامن است؛ اما در حق انتفاع، منتفع تنها در صورت تقصیر مسئول جبران خسارت است، زیرا او مالک منافع نیست بلکه بهره‌بردار موقت است.
البته باید توجه داشت که حق انتقاع از برخی جهات مشابه عقد اجاره است که در ادامه به وجوه تشابه این دو نوع عقد اشاره می نماییم:
- هر دو نهاد موجب انتقال حق استفاده از مال غیر می‌شوند
- هر دو میتوانند نسبت به اموال منقول یا غیرمنقول برقرار گردند.
- همچنین در هر دو، اصل بر لزوم رعایت حدود مندرج در قرارداد و ممنوعیت تصرف خارج از حدود اذن مالک است.
در مجموع و با در نظرگرفتن تمامی این وجوه تشابه وافتراق می‌توان نتیجه گرفت که اجاره یک عقد معوض، موقت و انتقال‌دهنده مالکیت منافع است، در حالی که حق انتفاع نهادی غیرمعوض، محدود و مبتنی بر اجازه مالک برای استفاده از منافع مال می‌باشد. این تمایز بنیادین موجب می‌شود که در عمل، تنظیم قرارداد واگذاری حق انتفاع مناسب مواردی باشد که هدف، واگذاری رایگان یا طولانی‌مدت منافع بدون انتقال مالکیت است؛ مانند واگذاری سکونت به والدین یا بستگان، استفاده از باغ یا زمین برای مدت عمر، یا بهره‌برداری از ملک در قالب حق رقبی.
انواع عقود و قراردادها در قانون
تخلف از انجام تعهد قراردادی و ضمانت اجرای آن
متن یک نمونه قرارداد واگذاری حق انتفاع
در ادامه یک نمونه قرارداد واگذاری حق انتفاع که توسط وکلای دادگران حامی تنظیم گردیده است ارایه می گردد:
قرارداد واگذاری حق انتفاع
مالک در قرارداد حق انتفاع
خانم نرگس …… فرزند : غلامرضا دارای شناسنامه شماره : ……. صادره از : تهران به نشانی: تهران.خیابان پاسداران …….. .
منتفع یا طرف قرارداد حق انتفاع
آقای غلامرضا ……. فرزند : یوسف دارای شناسنامه شماره : ……… صادره از : تهران ساکن : تهران.خیابان پاسداران ……….. .
موضوع در قرارداد حق انتفاع
تمامیت شش دانگ یک باب خانه مسکونی احداثی به مساحت ۷۱,۲۶ متر مربع قطعه ۳ تفکیکی تحت پلاک ثبتی شماره ….. فرعی از ….. اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک ….. فرعی از اصلی مذکور محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره ….. مورخ ۱۳۹۳/۰۲/۰۸ صفحه ۲۲۲ جلد به شماره ثبت ملک ….. صادره به نام مالک با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثتاء اعم از عرصه و اعیان و با برق و بانضمام تلفن منصوبه های در آن که منتفع با وقوف کامل از محل وقوع و مشخصات مورد حق انتفاع و رویت قبول و اقرار به تصرف و قبض آن نمود .
مدت قرارداد حق انتفاع
از تاریخ 1395/06/08 به مدت عمر منتفع نامبرده که منتفع حق دارد مادام العمر خویش از مورد حق انتفاع به رایگان استفاده نماید.
الزام و اجبار به اجرای تعهدات قراردادی
شرایط قرارداد حق انتفاع
1- پرداخت مالیات و مخارج لازمه برای نگه داری مورد حق انتفاع بر عهده منتفع می باشد هم چنین منتفع متعهد به تادیه بهای مصارف آب و برق و گاز و تلفن منصوبه های مزبور از مال خویش می کند.
2- چنانچه بدون تعدی یا تفریط منتفع مورد حق انتفاع تلف شود مشارالیه/مشارالیها مسئول آن نخواهد بود و در غیر این صورت مسئول می باشد.
3- منتفع حق انتقال را به هیچ صورت ولو به صورت صلح حقوق و وکالت و غیره و حتی به صورت نمایندگی جزئاً یا کلاً و مشاعاً یا مفروزاً به دیگری ندارد.
4- ………… .
5- ………… .
6- ………… .
(مهم ترین بخش در نگارش یک قرارداد همین قسمت شرایط قرارداد است که می تواند حسب مورد و با توجه به توافقات طرفین و ویژگی های معامله متفاوت باشد.توصیه می شود این قسمت حتما تحت نظر و بعد از مشاوره با یک وکیل تنظیم شود و در صورت امکان بهتر است نگارش کلی یک قرارداد خصوصاً بخش شرایط قرارداد را به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و قراردادها بسپارید.)
راههای تماس و ارتباط با وکیل متخصص عقود و قراردادها– 88019243
