چگونگی فروش سرقفلی و تقسیم سهم وراث
- سرقفلی به موجب قانون مبلغی است که مالک ملکی در ازای اجاره ی آن ملک به دیگری آن را دریافت میکند و در پایان مدت عقد اجاره ملزم است این مبلغ را متناسب با قیمت روز به مستاجر برگرداند.
- از ویژگی های سرقفلی که آن را از حق کسب و پیشه متمایز می کند می توان به مبنای آن ها اشاره نمود؛ توضیح آنکه حق کسب و پیشه حقی است که مستاجر ملک به علت حسن شهرت و کسب مشتری در ملکی بدست می آورد و مبنای آن نیز همین رونق کسب است که با فعالیت مشتری حاصل می شود حال آنکه سرقفلی از ابتدای اجاره وجود داشته و با توافق موجر و مستاجر تعیین می گردد و مبنای آن پرداخت مبلغ در ابتدای عقد اجاره است.
- انتقال حق سرقفلی منوط به اجازه ی موجر است و کسی که حق سرقفلی دارد باید اجازه ی انتقال یا در عقد اجاره یا خارج از آن به او داده شده باشد.
- در صورتی که سرقفلی به ارث برسد، وراثی که مالک منافع ملک استیجاری و سرقفلی شده اند حالتی که در تقسیم سرقفلی توافق داشته باشند اشکالی پیش نمی آید و مطابق توافق انجام می شود. اما اگر در نحوه استفاده از سرقفلی باهم اختلاف داشته باشند راه حل بعدی تقسیم منافع یا همان مهایات می باشد.
- در رابطه با فروش سرقفلی و تقسیم ارث باید گفت اگر عین مغازه در مالکیت ورثه باشد، ورثه به عنوان مالکان مشاع مغازه می توانند با توجه به احکام تقسیم مال مشاع اقدام به تقسیم نمودن سرقفلی نمایند.
- با این وجود در حالتی که وراث مالک عین مغازه نباشند، وراث باید بصورت توافقی و باهم در مورد انتقال و فروش آن تصمیم بگیرند در غیر این صورت آن انتقال نافذ نیست.
- پس از فروش سرقفلی هریک از ورثه به اندازه ی سهم الارث خود از ظان سهم خواهد برد.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص نحوه فروش سرقفلی در پروسه تقسیم ارث
♦ در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت در صورتی که میان وراث توافقی برای فروش سرقفلی نباشد یکی از ورثه می تواند تقاضای فروش را از دادگاه درخواست نماید.
♦ لازم به ذکر است که برای واگذاری سرقفلی می باید اجازه ی مالک را کسب نمایید.بدین منظور می توانید موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید. درصورتی که مالک به انتقال راضی نباشد، مالک سرقفلی میتواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال سرقفلی، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی اقدام کند. شکایت تاثیری در ارزش سرقفلی ندارد.
♦ البته شکایت راجع به فروش سرقفلی و تجویز انتقال منافع هر دو دعاوی بسیار پیچیده و نادری هستند که متاسفانه رویه واحدی در خصوص آنها در محاکم ایجاد نشده و شکل نگرفته است.پس توصیه می کنیم حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل مشورت نموده و البته ترجیحاً پیگیری این دعوا را به یک وکیل بسپارید.
مستندات قانونی - مقررات فروش سرقفلی و تقسیم ارث
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر میتواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستاجره درتصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در اینصورت مستاجر میتواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آنرا به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌واگذار نماید ، مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1376
در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌خواهد شد.
تبصره - مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.
ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.
ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.
ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء عمل چند نفر و نحو اینها.
ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.
ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت باقی است حق رجوع ندارند.
ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.
ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.
ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.
ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.
ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما