_{^{بروز اختلاف در تعیین مصداق ملک موضوع مالکیت مشاعی}}  

• اشاعه عبارت است از اجتماع حقوق چند نفر در همه ی اجزای یک مال معین. اشاعه می تواند ارادی باشد یا قهری همانند مالکیت مشاعی ورثه بر ترکه.
• در حالت اشاعه مالکیت هر یک از شریکان اصالت خود را از دست نمی دهد متنها د رعالم خارج آمیخته با حق دیگران است به گونه ای که در هر جزء وجود دارد، بدون اینکه بتوان مصداق مستقل و جداگانه ای برای آن تعیین کرد. 
• در مال مشاع، چند نوع تصرفات صورت میگیرد که یکی از آن تصرفات، تصرفات حقوقی و دیگری، تصرفات مادی می باشد:

_{^{تصرفات حقوقی در مال مشاع}}

به موجب ماده 30 قانون مدنی مالکی که مالی را در دست دارد و مال خودش است، این حق را دارد و میتواند هر نوع انتفاع و تصرفی را که بخواهد از آن مال ببرد، مگر اینکه قانون یکسری موارد را از این اختیارات مالک استثناء کرده باشد. با این وجود، از نظر حقوقی، تصرف شریک در مال مشاع در صورتی صحیح و نافذ محسوب میشود که در مقدار سهم خود از مال مشاع انجام دهد؛ اما در صورتی که شریکی بخواهد در سهام شرکای دیگر تصرف کند، چنین تصرفی حکم معامله ی فضولی را دارد و غیرنافذ است. بنابراین تصرف حقوقی شریک در یک مال تا میزان سهم خود صحیح و نافذ بوده و نیاز به اجازه ی هیچ یک از شرکا ندارد.

^{_{تصرفات مادی در مال مشاع}} 

تصرف مادی، گاهی در مقام اجرای یک عمل حقوقی صورت میگیرد مثل آنکه پس از عقد بیع، فروشنده باید مبیع را تسلیم مشتری کند. تسلیم مبیع به مشتری و مسلط ساختن او بر مال، یک تصرف مادی است که به منظور اجرای عمل حقوقی بیع صورت گرفته است. همچنین تصرف مادی ممکن است هیچ ارتباطی با تصرف و عمل حقوقی نداشته و صرفاً مادی باشد، مثل آنکه در خانه ی مشاع سکونت نماید.

• تصرف مادی در مال مشاع به هر منظوری تابع ماده 582 قانون مدنی می باشد. به موجب این ماده در صورتی که یکی از شرکای مال مشاع، بدون تحصیل اذن و یا خارج از حدود اذن سایر شرکاء، اقدام به انجام تصرف (مادی) در مال مشترک کند، در صورتی که بعداً سایر شرکاء آن را اجازه ندهند، وی ضامن است و در صورتی که خساراتی وارد آید، آن شریک در برابر خسارات وارده مسئولیت دارد و باید آن را جبران کند. 

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اختلافات ملک مشاع و مشترک}}

♦  در رابطه با پرسشی که در مورد راه حل رفع اختلاف در خصوص مصداق ملک مشاع مطرح نمودید باید گفت با توجه به مطالبی که در بالا توضیح داده شد، تا زمانی که ملک افراز نشده هر دو شریک مشاعی هستید و اگر شخصی سهم معینی از ملک را بفروشد معامله او درست ولی تعیین حدود فاقد اعتبار است.

♦  سهم همه مالکین در حال حاضر مشاعی است و ابعاد در ملک مشاعی معنا ندارد بلکه در ملک افراز شده ابعاد مشخص می شود.  به عبارت دیگر، ملک مشاع ملکی است که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک بوده و این مالکیت در جزء جزء ملک می باشد و نمی توان بر هیچ یک از شرکا تا زمانی که اشاعه برقرار است سهم معینی در نظر گرفت مگر با افراز ملک. افراز به معنای پایان دادن به مشارکت و تقسیم ملک مشاع به علت عدم رضایت شریک یا شرکا برای ادامه ی شراکت می باشد.
♦  افراز دو راه دارد؛ یکی اینکه همه شرکا به اتفاق صورتجلسه تقسیم تنظیم نموده و در آن صورتجلسه سهم هر شخص مشخص شود و همگی امضا کنند. و دیگر اینکه یکی یا چند نفر از شرکا به اداره ثبت محل مراجعه نموده و تقاضای افراز نمایند و اینکه یک شریک به تنهای برای سهم خود حدودی را مشخص کند قابل توجیه و قانونی و الزام آور نیست. البته به غیر از افراز راه حل دیگر تقاضای تقسیم از دادگاه محل وقوع ملک است.

بنابراین، تقسیم ملک مشاع ابتدا بر حسب توافق مالکین است و هرگونه که به افراز توافق نمایند ملک به همان ترتیب تقسیم خواهد گردید در غیر این صورت و جایی که میان مالکین اختلاف باشد، باید از طریق قانونی اقدام به نمود که به ترتیب افراز، تقسیم به تعدیل و تقسیم به رد صورت می گیرد و در نهایت اگر هیچکدام امکانپذیر نبود مال مشاع فروخته میشود.

مرجع صالح برای تقاضای افراز ملک مشاع اداره ی ثبت است در صورتی که جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد و در غیر این صورت دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.

_{^{مستندات قانونی - مقررات قانونی ملک مشاع}}

ماده ۳۰ قانون مدنی
هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

ماده ۵۷۱ قانون مدنی
شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

ماده ۵۷۲ قانون مدنی
شرکت اختیاری است یا قهری.

ماده ۵۷۳ قانون مدنی
شرکت اختیاری یا در نتیجه عقدی از عقود حاصل میشود یا در نتیجه عمل شرکاء از قبیل مزج اختیاری یا قبول مالی مشاعاً در ازاء ‌عمل چند نفر و نحو اینها.

ماده ۵۷۴ قانون مدنی
شرکت قهری اجتماع حقوق مالکین است که در نتیجه امتزاج یا ارث حاصل میشود.

ماده ۵۷۵ قانون مدنی
هر یک از شرکاء به نسبت سهم خود در نفع و ضرر سهیم میباشد مگر اینکه برای یک یا چند نفر از آنها در مقابل عملی سهم زیادتری ‌منظور شده باشد.

ماده ۵۷۶ قانون مدنی
طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکاء خواهد برد.

ماده ۵۷۷ قانون مدنی
شریکی که در ضمن عقد به اداره کردن اموال مشترک ماذون شده است میتواند هر عملی را که لازمه اداره کردن است انجام دهد و به هیچ وجه مسئول خسارات حاصله از اعمال خود نخواهد بود مگر در صورت تفریط یا تعدی.

ماده ۵۷۸ قانون مدنی
شرکاء همه وقت میتوانند از اذن خود رجوع کنند مگر اینکه اذن در ضمن عقد لازم داده شده باشد که در این صورت مادام که شرکت ‌باقی است حق رجوع ندارند.

ماده ۵۸۷ قانون مدنی
شرکت به یکی از طرق ذیل مرتفع میشود:
۱) در صورت تقسیم.
۲) در صورت تلف شدن تمام مال شرکت.

ماده ۵۸۹ قانون مدنی
هر شریک‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

ماده ۵۹۱ قانون مدنی
هر گاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند بعمل میآید و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم میکند مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی ‌باشد.

ماده ۵۹۲ قانون مدنی
هر گاه تقسیم برای بعضی از شرکاء مضر و برای بعض دیگر بیضرر باشد در صورتی که تقاضا از طرف متضرر باشد طرف دیگر اجبار ‌میشود و اگر بر عکس تقاضا از طرف غیر متضرر بشود شریک متضرر اجبار بر تقسیم نمیشود.

ماده ۵۹۸ قانون مدنی
ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکاء افراز میشود و اگر قیمتی باشد بر حسب قیمت تعدیل ‌میشود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم تراضی بین شرکاء حصص آنها به قرعه معین میگردد.

ماده ۵۹۹ قانون مدنی
تقسیم بعد از آنکه صحیحاً واقع شد لازم است و هیچیک از شرکاء نمیتواند بدون رضای دیگران از آن رجوع کند.

ماده ۶۰۶ قانون مدنی
هر گاه ترکه میت قبل از اداء دیون تقسیم شود و یا بعد از تقسیم معلوم شود که بر میت دینی بوده است طلبکار باید به هر یک از وراث به نسبت سهم او رجوع کند و اگر یک یا چند نفر از وراث معسر شده باشد طلبکار میتواند برای سهم معسر یا معسرین نیز به وارث دیگر رجوع نماید.

ماده ۸۰۸ قانون مدنی
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.

ماده 4 ‌قانون افراز و فروش املاک مشاع ‌مصوب 1357
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دائره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجراء احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

ماده ۱۰ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرائی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما