_{^{پاسخ – تاثیر لغو کاربری تجاری توسط شهرداری چیست ؟}}

• به موجب ماده 100 قانون شهرداری ها، اشخاص موظف اند قبل از هر اقدامی (اعم از ساخت و ساز و یا تفکیک اراضی) از شهرداری پروانه اخذ نمایند و مطابق با کاربری و پروانه ی ساخت اخذ شده از شهرداری عمل نمایند.
• در غیر اینصورت هر زمان که شهرداری متوجه تخلف اشخاص از این ماده گردد می تواند از ادامه عملیات ساختمانی چه در زمین محصور باشد و چه در زمین غیر محصور، جلوگیری نماید و حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها مطرح نماید.در غیر این صورت به درخواست ذینفع، کمیسیون مذکور به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر می نماید.
• در صورت احراز تخلف (اعم از تراکم اضافه، اضافه بنا، ساخت بدون پروانه، تجاوز به معابر شهر و ...) رای کمیسیون یکی از موارد زیر خواهد بود: 

1- قلع و قمع بنا
2- جریمه نقدی

• مواردی که رای به قلع و قمع بنا صادر می شود عبارتند از : 

1- اگر  اصول فنی ساخت و ساز و اصول بهداشتی و شهرسازی رعایت نشده باشد و به این جهت قلع بنا ضروری تشخیص داده شود. 
2- خودداری متخلف از پرداخت جریمه ی تعیین شده توسط کمیسیون ماده 100

• مواردی که رای به اخذ جریمه صادر می شود: 

1- تخلف از مفاد پروانه و یا ساخت و ساز بدون پروانه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد.
2- عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن 

• اما در صورتی که تخلف مالک به جهت تغییر کاربری ملک (برای مثال از مسکونی به تجاری و یا اداری) باشد، در این صورت به موجب همان قانون، کمیسیون مذکور با احراز تخلف، در مورد تعطیلی محل کسب ، پیشه یا تجارت رای صادر می نماید. 
• رای صادره از کمیسیون به اشخاص ابلاغ و یک مرتبه ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض جهت رسیدگی ماهوی مجدد در شعبه دیگر همین کمیسیون می باشد و پس از آن قطعی و لازم الاجرا می گردد و صرفا از باب عدم رعایت مقررات شکلی، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود. 

_{^{پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اثر لغو کاربری تجاری پس از فروش}} 

♦  در پاسخ به پرسش شما، باید به مفاد قرارداد بیع یا پیش فروش فی مابین توجه نمود :

1- در صورتی که مورد معامله ملکی با مساحت مشخص و بدون ذکر کاربری باشد در این صورت نظر به این که مورد معامله همچنان موجود و باقی است، لذا شما پس از اعاده طبق رای کمیسیون ماده 100، می توانید سند ملک را به نام خریدار تنظیم نمایید.

2- اما در صورتی که در قرارداد، ملک مذکور با وصف کاربری تجاری منتقل شده است در این صورت با توجه به این که شما امکان تنظیم سند ملک تجاری به نام خریدار را ندارید، خریدار مستندا به ماده 235 قانون مدنی امکان فسخ قرارداد را خواهد داشت مگر این که کلیه خیارات از طرفین سلب و ساقط شده باشد که در این صورت بسته به این که در قرارداد وجه التزامی در این خصوص پیش بینی شده یا نشده باشد، خریدار مستحق دریافت خسارت به میزان تعیین شده و در صورت عدم پیش بینی وجه التزام، مستحق دریافت خسارت طبق نظر کارشناس رسمی خواهد بود. 
♦  اما اگر رای کمیسیون ماده 100 به گونه ای باشد که ملک مورد معامله را به کلی منتفی نماید (مانند رای به تخریب و یا اعاده ای که دیگر ملکی برای خریدار باقی نماید) در این صورت با توجه به این که اصولا در قرارداد های بیع، شرطی در خصوص موردی که امکان انتقال ملک و تنظیم سند رسمی به نام خریدار وجود نداشته باشد پیش بینی و وجه التزام معینی تعیین می گردد، در این موارد با توجه به این که امکان انتقال مورد معامله به جهت رای کمیسیون ماده 100 وجود ندارد بنابراین تنظیم سند به نام خریدار منتفی بوده و باید علاوه بر استرداد ثمن دریافتی، وجه التزام عدم انجام تعهد مقرر در قرارداد به خریدار پرداخت گردد. 
♦  اما در فرضی که وجه التزام معینی در قرارداد فی مابین درج نشده باشد، خریدار می تواند علیه فروشنده دادخواست مطالبه ی ثمن به انضمام خسارات وارده طرح نماید که در این صورت بسته به نظر دادگاه ممکن است یا رای به استرداد اصل ثمن دریافتی به انضمام مبلغی به عنوان خسارت داده شود، یا رای به پرداخت ثمن به نرخ روز صادر گردد و گاهی نیز مشاهده می شود که محاکم صرفا رای به پرداخت اصل ثمن صادر می نمایند. چرا که قانون در این خصوص ساکت است و رویه محاکم نیز متفاوت می باشد.
♦  تنها موردی که رای وحدت رویه تعیین تکلیف نموده و به اختلاف رویه محاکم پایان داده است صرفا در فرضی است که مورد معامله به علت مستحق للغیر در آمدن قابل انتقال به خریدار نباشد که در این صورت خریدار حق مطالبه ی قیمت روز ملک مورد معامله را از فروشنده خواهد داشت.

♦  اما در سایر موارد از جمله مورد سوال شما که کاربری تجاری ملک لغو منتفی می باشد، اگر ملک مذکور به عنوان دیگری به خریدار قابل انتقال باشد، خریدار در این موارد بسته به مورد، به استناد خیار عیب و یا غبن حق فسخ قرارداد و مطالبه ثمن را خواهد داشت.

♦  اما اگر ملک مذکور نه با کاربری تجاری و نه کاربری دیگری قابل انتقال به خریدار نباشد و برای مثال باید جزء مشاعات قرار گیرد، در این صورت موضوع مشمول توضیحات فوق الذکر می گردد. 

_{^{مستندات قانونی - لغو کاربری تجاری پس از فروش}}

ماده 100 قانون شهرداری ها
ماده 230 قانون مدنی

اگردرضمن معامله شرط شده باشدکه درصورت تخلف متخلف مبلغی بعنوان خسارت تادیه نمایدحاکم نمی توانداورابه بیشتریاکمتراز آنچه که ملزم شده است محکوم کند. 

235 قانون مدنی 

هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت .

پاسخ داده شده توسط وکیل پایه یک دادگستری