پاسخ – چگونه می توان مالکیت زمینی را که به ارث رسیده است را ثابت کرد ؟
1- احراز مالکیت خواهان
2- اثبات ید خوانده بر ملک
3- احراز غیرقانونی بودن ید خوانده بر ملک
- دادگاه برای صدور حکم خلع ید باید هر سه رکن مذکور را احراز نماید. اثبات مالکیت خواهان بر ملک مهم ترین رکن این دعوی به شمار می آید. با این حال، در صورتی که اثبات مالکیت خواهان نیازمند طرح دعوی دعوی مستقل باشد، اثبات ید خوانده و غیرقانونی بودن آن نیز هر یک مستلزم طرح دعوا بوده و صدور رأی در خصوص آن ها مقدمه صدور حکم خلع ید می باشد.
- بنابراین، پذیرش دعوی خلع ید به احراز مالکیت از طریق ارائه سند رسمی ثبتی یا رأی قطعی مالکیت از سوی دادگاه منوط می باشد.
- در خصوص روش ثابت کردن مالکیت یک زمین باید گفت دلایل اثبات مالکیت فرد نسبت به ملک شامل سند، شهادت شهود، تصرف در مال و وجود قرارداد کتبی یا شفاهی یا وجود اسباب انتقال فهری همچون ارث می باشد.
دلایل اثبات مالکیت فرد نسبت به ملک
سند رسمی
سند نوشته ای می باشد که در مقام دعوی قابل استناد است. در مورد املاکی که دارای سند مالکیت می باشند دادگاه ها به موجب مواد 47 و 22 قانون ثبتی فردی را که سند اصلی مالکیت به نام وی می باشد به عنوان مالک می شناسند و در جایی که مدعی جهت اثبات مالکیت خود به سند عادی استناد کند و طرف مالک دارای سند رسمی باشد، قانون دارنده سند رسمی را مالک خواهد دانست. ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک در این رابطه بیان می دارد که همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
برای اثبات مالکیت با اسناد عادی لازم است مدعی می باید موار زیر را ارئه نماید:
شهادت شهود
شهادت شهود یکی دیگر از راه های اثبات مالکیت می باشد. شرایط شاهد شرعی بلوغ، عقل، عدالت، عدم وجود خصومت با طرفین یا یک از آنها و ولگرد نبودن است. شاهد برای شهادت دادن در امری باید از روی یقین نسبت به موضوعی که شهادت می دهد علم داشته و علم و اطلاع او از روی شک و تردید نباشد.
همچنین مفاد شهادت باید با دعوای مطرح شده مطابقت داشته باشد مگر آنکه شهادت تنها قسمتی از ادعا یا موضوع دعوا را اثبات کند، که باید نسبت به همان قسمت ترتیب اثر داد. لازم به ذکر است که اگر شهادت نتواند خلاف مفاد سند را اثبات کند، باید موجب انتقال قانونی که ملک به مدعی منتقل شده است را با شهادت اثبات نمود.
اماره تصرف
تصرفی دلیل مالکیت محسوب می گردد که به عنوان مالکیت باشد و مشروع و بدون قهر و زور باشد. البته متصرف در دعوی مالکیت نیازی به اثبات مشروع بودن تصرف ندارد بلکه طرف مقابل باید در مقابل اماره تصرف، ثابت نماید که تصرف ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نیست.
بنابراین، تصرف در مال به عنوان مالکیت ، علت ملک بودن فرد متصرف می باشد و برای تحقق اماره ید کافی است فرد ملک را در اختیار داشته و به طور مالکانه با آن رفتار نماید و از آن استفاده کند. لازم به ذکر است که اماره ید تا جایی اعتبار دارد که علت دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکد.
قرارداد
با اثبات نمودن وجود یک قرارداد که موجب انتقال مالکیت ملک شده است، در صورتی که طرف مقابل نتواند ایرادی به آن وارد نماید، می توان مالکیت را اثبات نمود. از آنجایی که اصل بر صحت هر قراردادی است، طرفی که مدعی عدم اعتبار قرارداد ارائه شده است، باید این بی اعتباری را با مواردی همچون فسخ قرارداد، بطلان عقدو .. اثبات نماید.
ارث نامه
ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
اخذ به شفعه
به موجب ماده 808 قانون مدنی رگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. بنابراین، اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است و با تحقق شرایط مذکور در این ماده، موجب مالکیت فرد می گردد.
بنابراین، اثبات مالکیت یک زمین موروثی یا با سند رسمی است یا عادی. مدعی مالکیت با سند عادی باید بتواند یکی از اسباب تملک ( قرارداد، اخذ به شفعه، ارث ناه و..) را اثبات کند و یا اینکه به اماره تصرف استناد داشته باشد. لازم به ذکر است که دعوای اثبات مالکیت در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود و رای دادگاه در این خصوص اعلامی است یعنی نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک شناخته خواهد شد.
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص اثبات مالکیت زمین موروثی
♦ در پاسخ به پرسشی که در مورد روش ثابت کردن مالکیت یک زمین موروثی طرح نمودید باید گفت در حال حاضر به گفته خودتان دادگاه بر علیه شما رای داده یا به تعبیر بهتر دعوای اثبات مالکیت شما رد شده است. اشتباه بزرگ شما بعد از به تصرف دادن زمین بدون تنظیم قرارداد با برادرتان، این بوده است که بدون داشتن وکیل و بدون انتخاب یک راه مناسب اقدام به طرح دعوا اثبات مالکیت نموده اید.
♦ برای اینکه یک مشاوره دقیق و درست دریافت کنید باید با در دست داشتن مدارکتان حضورا به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و ملکی مراجعه نمائید. این دعوای شماست و اثبات مالکیت نیز خواسته شماست و ریسک و هزینه های آن را هم شما باید بپذیریدو نمیتوانید انتظار داشته باشید که یک وکیل دادگستری در ریسک شما شریک شده و دعوا را برای شما طرح کند و اگر شما به نتیجه رسیدید و اگر از محل آن زمین پولی نصیب شما شد دستمزد وکیل را بدهید. شاید وکیلی این را قبول کند ولی ما این را به شما توصیه نمیکنیم چون بیشتر شبیه پیشنهاد یک قمار است.!!
مستندات قانونی - دعوای اثبات مالکیت
ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.
ماده ۳۰ قانون مدنی
هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.
ماده ۳۱ قانون مدنی
هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمیتوان بیرون کرد مگر به حکم قانون.
ماده ۳۲ قانون مدنی
تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیر منقوله که طبعاً یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد بالتبع مال مالک اموال مزبوره است.
ماده ۳۳ قانون مدنی
نما و محصولی که از زمین حاصل میشود مال مالک زمین است چه به خودی خود روئیده باشد یا به واسطه عملیات مالک مگر اینکه نما یا حاصل از اصله یا حبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول مال صاحب اصله یا حبه خواهد بود اگر چه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.
ماده ۳۴ قانون مدنی
نتایج حیوانات در ملکیت تابع مادر است و هر کس مالک مادر شد مالک نتایج آن هم خواهد شد.
ماده ۳۵ قانون مدنی
تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
ماده ۳۶ قانون مدنی
تصرفی که ثابت شود ناشی از سبب مملک یا ناقل قانونی نبوده معتبر نخواهد بود.
ماده ۳۷ قانون مدنی
اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال مدعی او بوده است در این صورت مشارالیه نمیتواند برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند مگر اینکه ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.
ماده ۸۰۸ قانون مدنی
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.
ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی
هر کس مدعی حقی باشد باید آن را اثبات کند و مدعی علیه هر گاه در مقام دفاع مدعی امری شود که محتاج به دلیل باشد، اثبات امر بر عهده او است.
ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی
دلایل اثبات دعوی از قرار ذیل است:
۱- اقرار.
۲- اسناد کتبی.
۳- شهادت.
۴- امارات.
۵- قسم.
ماده ۱۳۱۳ قانون مدنی
در شاهد بلوغ، عقل، عدالت، ایمان و طهارت مولد شرط است.
تبصره ۱- عدالت شاهد باید با یکی از طرق شرعی برای دادگاه احراز شود.
تبصره ۲- شهادت کسی که نفع شخصی بصورت عین یا منفعت یا حق رد دعوی داشته باشد و نیز شهادت کسانی که تکدی را شغل خود قرار دهند پذیرفته نمی شود.
ماده ۱۳۱۵ قانون مدنی
شهادت باید از روی قطع و یقین باشد نه به طور شک و تردید.
ماده ۱۳۱۶ قانون مدنی
شهادت باید مطابق با دعوی باشد ولی اگر در لفظ مخالف و در معنی موافق یا کمتر از ادعا باشد ضرری ندارد.
ماده ۱۳۱۷ قانون مدنی
شهادت شهود باید مفاداً متحد باشد بنابراین اگر شهود به اختلاف شهادت دهند قابل اثر نخواهد بود مگر در صورتی که از مفاد اظهارات آنها قدر متیقنی بدست آید.
ماده ۱۳۱۸ قانون مدنی
اختلاف شهود در خصوصیات امر اگر موجب اختلاف در موضوع شهادت نباشد اشکالی ندارد.
ماده ۱۳۱۹ قانون مدنی
در صورتی که شاهد از شهادت خود رجوع کند یا معلوم شود بر خلاف واقع شهادت داده است به شهادت او ترتیب اثر داده نمیشود.
ماده ۱۳۲۰ قانون مدنی
شهادت بر شهادت در صورتی مسموع است که شاهد اصل وفات یافته یا به واسطه مانع دیگری مثل بیماری و سفر و حبس و غیره نتواند حاضر شود.
پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما