مشاوره با وکیل دادگستری- دادگران حامی

مشاوره حقوقی آنلاین

برای ارسال سوال یا درخواست از منوی سبز رنگ زیر ، وارد شوید.

برای مطالعه آرشیو سوالات حقوقی ، اینجا کلیک کنید.

تاریخ انتشار: پنجشنبه 20 آبان 1400

 فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر و دریافت مبلغ رهن – پول پیش

بنده سه سال پيش آپارتماني به صورت رسمي و دريافت كد رهگيري اجاره كردم. بعد از اتمام تاريخ به صورت دستي مجددا تمديد نمودم. حال شش ماه مانده به اتمام قرارداد اجاره (منظور تمديد دستي) مي خواهم خانه را تحويل دهم. در قرار داد رسمي اوليه بند فسخ وجود داشته و اطلاع يك ماه زودتر به موجر و پرداخت يك ماه اجاره به عنوان جريمه بوده است. حال موجر مي گويد بايد تا پايان قراردادم بمانم و يا خود مستاجر جايگزين پيدا كنم.
آيا با توجه به اينكه بنده دوماه زودتر به ايشان اطلاع داده ام نمي توانم قرارداد را فسخ نموده و مبلغ رهن را پس بگيرم؟

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 889

پاسخ – راه فسخ اجاره نامه و دریافت ودیعه – رهن – پول پیش

  • اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف منافع عین مال خود را در برابر دریافت مبلغی معین در اختیار طرف مقابل قرار می دهد. اجاره دهنده را موجر و اجاره گیرنده را مستاجر می گویند.
  • اجاره عقدی است تملیکی، لازم، معوض، موقت و رضایی است.
  • علاوه بر این به موجب ماده 471 قانون مدنی در عقد اجاره می باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد. انواع قرارداد اجاره شامل اجاره اشیا، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص است که هر کدام از آن ها احکام مخصوص به خودش را دارد. 
  • در رابطه با راه های فسخ اجاره نامه باید گفت اجاره عقدی است لازم؛ بدین معنا که دو طرف عقد نمی توانند بدون وجود عذر و دلیل قانونی عقد را برهم بزنند.
  •  اختیار فسخ معامله در عقد اجاره شامل خیار تخلف شرط، خیار عیب، خیار شرط، خیار تعذر تسلیم و خیار تخلف از وصف می باشد. خیار تخلف شرط، همانگونه که از نام آن پیداست، در شرایطی محقق می شود که بین موجر و مستاجر شرایطی گذاشته شود و یکی از آن ها خلاف آن اقدام نماید. در این صورت طرف دیگر می تواند با اسنتاد به خیار تخلف شرط قرارداد را فسخ نماید.
  • در توضیح خیار عیب باید گفت زمانی که خریدار بعد از عقد متوجه عیب و نقصی در مورد اجاره می شود که بدان آگاه نبوده و در هنگام عقد وجود داشته است، امکان فسخ معامله را خواهد داشت.
  • هرگاه در معامله ای شرط شود که یکی از طرفین یا یک شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت زمان معینی را داشته باشد را خیار شرط گویند. خیار تعذر تسلیم زمانی اختیار فسخ عقد را به شخص می دهد که پس از انعقاد قرارداد یکی از طرفین معامله که باید مالی را تسلیم می کرده دیگر امکان و توانایی تسلیم آن مال را نخواهد داشت که در این صورت طرف مقابل که مال باید به او داده می شده می تواند با استفاده از خیار تعذر تسلیم معامله را فسخ کند.
  • ماده 410 قانون مدنی در رابطه با خیار تخلف از وصف بیان می دارد  هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار میشود که بیع را‌فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.

 

پاسخ کارشناس به سوال مطرح شده

در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت شرط فسخ در عقد اجاره به موجر و مستاجر این اجازه را می دهد تا قرارداد را فسخ نمایند.

با این وجود شرط مورد اشاره شما شرط حق فسخ قرارداد به صورت یکطرفه نیست پس هر دو باید راضی به فسخ باشید تا این امکان فراهم شود در غیر اینصورت باید تا پایان مدت اجاره صبر کنید.

 


مواد قانونی قابل استناد - فسخ قرارداد اجاره 

ماده ۲۳۷ قانون مدنی
هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به آنجام شرط شده است باید آن را بجا بیاورد و در صورت‌ تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید.


ماده ۳۹۹ قانون مدنی
در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.


ماده ۴۰۰ قانون مدنی
اگر ابتداء مدت خیار ذکر نشده باشد ابتداء آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.


ماده ۴۰۱ قانون مدنی
اگر برای خیار شرط مدت نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است.


ماده ۴۱۰ قانون مدنی
هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار میشود که بیع را‌فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.


ماده ۴۱۲ قانون مدنی
هر گاه مشتری بعضی از مبیع را دیده و بعض دیگر را به وصف یا از روی نمونه خریده باشد و آن بعض مطابق وصف یا نمونه نباشد ‌میتواند تمام مبیع را رد کند یا تمام آنرا قبول نماید.


ماده ۴۲۲ قانون مدنی
اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.


ماده ۴۲۳ قانون مدنی
خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت میشود که عیب مخفی و موجود در حین عقد باشد.


ماده ۴۲۴ قانون مدنی
عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع عالم به آن نبوده است اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب ‌واقعاً مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.


ماده ۴۶۶ قانون مدنی
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.


ماده ۴۶۷ قانون مدنی
مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.


ماده ۴۶۸ قانون مدنی
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.


ماده ۴۶۹ قانون مدنی
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد ‌محسوب است.


ماده ۴۷۰ قانون مدنی
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.


ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.


ماده ۴۷۲ قانون مدنی
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.


ماده ۴۷۶  قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ ‌دارد.


ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.


ماده ۴۷۹ قانون مدنی
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.


ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.


ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.

 


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی

 

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.