مشاوره با وکیل دادگستری- دادگران حامی

مشاوره حقوقی آنلاین

برای ارسال سوال یا درخواست از منوی سبز رنگ زیر ، وارد شوید.

برای مطالعه آرشیو سوالات حقوقی ، اینجا کلیک کنید.

تاریخ انتشار: پنجشنبه 22 مهر 1400

 عدم تحویل ملک در قرارداد پیش فروش آپارتمان

با سلام و احترام طبق قرارداد پیش فروش آپارتمان بین من و شرکت ساختمانی مقرر شده بود واحد تجاری را در زمان معین شده طبق قرارداد تحویل نماید در غیر این صورت می بایست طبق قرارداد به ازای هر ماه تاخیر یک درصد از مبلغ پرداختی تاکنون را آن شرکت به عنوان خسارت پرداخت نماید. آیا می توان از اقساط باقی مانده را پرداخت نکرد تا زمانی که واحد را تحویل نمیاد و خسارت را از اقساط کم کرد؟ آیا می توان مبلغ خسارت را از پول زمان تحویل واحد کسر کرد؟ چگونه می توان خسارت را دریافت کرد؟ چه اقدامی باید انجام گردد؟ لازم به توضیح است طبق قرارداد در صورت عدم پرداخت اقساط واحد، شرکت ساختمانی می تواند یک طرفه قرار داد را فسخ نماید. فقط پول که طی چند سال پرداخت کرده ام پرداخت نماید. شایان ذکر است از طرف شرکت ساختمانی نامه ایی جهت تحویل واحد به من ارسال گردید. واحد اما در زمان تحویل با حضور کارشناس تامین دلیل ( کارشناس دادگستری) به دلیل ناقص بودن واحد قابل بهره برداری نبود که از طریق اظهارنامه به اطلاع آن شرکت رسید. در نتیجه من از گرفتن واحد تا زمان تکمیل واحد مطابق قرار داد امتناع نمودم. با توجه به سررسید اقساط مغازه و عدم توانایی پرداخت به دلیل عدم تحویل مغازه که روی درآمد حاصل از تحویل مغازه حساب کرده بودم آیا در صورت عدم پرداخت اقساط آن شرکت می تواند یک طرفه قرارداد را فسخ نماید؟ در حال حاضر چه اقدامی انجام دهم ؟با تشکر

 

امتیاز: Article Rating | تعداد بازدید: 832

پاسخ- ضمانت اجرای عدم تحویل در قرارداد فروش ملک

  • با توجه به عرف و شرایط مسکن در ایران، معامله به صورت قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفداران خاص خود را دارد و برخی از افراد جامعه ترجیح میدهند ملک خود را طبق این نوع از قرارداد خریداری نمایند و قانونگذار نیز منع حقوقی و شرعی برای این نوع از قرارداد در نظر نگرفته است ولی ممکن است شرایطی پیش آید که فروشنده نتواند ملک را به موقع تحویل دهد و یا حتی به صورت مطلق، شرایط تحویل دادن آن را به خریدار نداشته باشد.
  • این شرایط ممکن است در خصوص خریدار نیز رخ دهد و او نتواند مبلغ خرید ملک را که به عنوان ثمن معامله در نظر گرفته شده است پرداخت کند. باید به این نکته توجه داشت که طبق قوانین و مقررات و عرفی که در زمینه  معاملات املاک وجود دارد، تا زمانی که فروشنده ملک را به طور کامل به خریدار تسلیم نکرده باشد،
  • معامله ناقص است و فروشنده به طور کامل به قرارداد عمل نکرده است و اجرای تعهدات ناقص مانده است لذا زمانی فروشنده به تعهدات خود کامل عمل کرده است که ملک را به طور کامل تحویل خریدار دهد. قانونگذار برای جلوگیری از بوجود آمدن مشکلات و عدم اجرای تعهدات در زمینه قرارداد پیش فروش راه ها و روش های متعددی را پیش بینی نموده و ضمانت اجراهایی را در نظر گرفته است.
  • باید به این نکته توجه داشت که برخی از این روش ها و ضمانت اجراها توسط توافق طرفین وضع می شوند و خریدار و فروشنده می توانند طی یک توافق، این موارد را  که شامل مواردی همچون فسخ قرارداد یا پرداخت خسارت می باشد در مفاد قرارداد ذکر کنند و قانونگذار نیز در ماده 10 قانون مدنی این توافق را به شرطی که مخالف قانون نباشد قابل اجرا برشمرده است.
  • لذا با توجه به مطالب فوق مهمترین بحث در عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید-پیش فروش، توافقاتی است که طی مفاد در قرارداد آمده است و خریدار در صورت عدم تحویل ملک از جانب فروشنده می تواند با استناد به قرارداد و مفاد مندرج در آن، از دادگاه صالح تقاضای الزام بایع به تحویل ملک و خسارت ناشی از تاخیر تحویل ملک را خواستار شود.
  • نکته قابل توجه این است که حتی اگر قرارداد نه به صورت کتبی بلکه به صورت شفاهی منعقد شده باشد با توجه به شهادت شهود می توان به آن استناد کرد. نکته دیگر اینکه در برخی موارد ممکن است در خصوص فسخ یا دریافت خسارت در صورت عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید- پیش فروش، در متن قرارداد چه به صورت کتبی و چه به صورت شفاهی توافقی صورت نگرفته باشد،
  • در این خصوص خریدار باز هم تحت شرایطی امکان مراجعه به دادگاه و تقاضای الزام فروشنده به تحویل ملک و دریافت خسارت ناشی از تاخیر تحویل ملک را داراست.
  • باید به این نکته بسیار مهم توجه داشت که موارد فوق در صورتی امکان پذیر است که خریدار به تعهدات خود در قرارداد عمل کرده باشد و مبلغ ملک را به عنوان ثمن معامله پرداخت کرده باشد.

 

پاسخ به سوال مطرح شده

در خصوص پاسخ به این سوال باید گفت که خریدار نمی تواند به صورت یک طرفه و از جانب خود از مبلغ قسط به دلیل عدم تحویل ملک کم کند و این کار مبنای حقوقی و قانونی ندارد و این کار نیاز به حکم، دستور و مجوز از دادگاه صالح دارد.

بهترین کار این است که خریدار به تعهد خود در قرارداد عمل نماید و اقساط را به عنوان ثمن معامله کامل پرداخت نماید و بعد از سر رسید تعهد به دادگاه صالح مراجعه و الزام بایع به تحویل ملک و خسارت ناشی از تاخیر در تحویل ملک را خواستار شود لذا در این خصوص بهتر است با یک وکیل در حوزه قرارداد ها مشورت نمایید.

 

 

مواد قانونی قابل استناد -  عدم تحویل ملک در قرارداد پیش خرید- پیش فروش

اصل 34 قانون اساسی:

دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس می‌تواند به منظور دادخواهی به دادگاه‌های صالح رجوع نماید. همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه‌ها را در دسترس داشته باشند و هیچ‌کس را نمی‌توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد.


ماده 10 قانون مدنی:

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.


ماده 220 قانون مدنی:

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.


ماده 255 قانون مدنی:

هر گاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معامله‌ کننده بوده است یا ملک کسی بوده‌ است که معامله‌ کننده میتوانسته است از قبل او ولایتا یا وکالتا معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است و الا ‌معامله باطل خواهد بود.


ماده 367 قانون مدنی:

تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از ‌استیلاء مشتری بر مبیع.


ماده 376 قانون مدنی:

در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم میشود.


ماده 378 قانون مدنی:

اگر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.

 

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی : جناب آقای الهیاری

 

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص قراردادها

ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.