نحوه اثبات مالکیت و درخواست صدور سند

_{^{پاسخ -  آیا می توان برای ملک قولنامه ای سند گرفت ؟}}

• قولنامه سندی است که در آن دو نفر در مقابل هم تعهد می‌‌کنند در زمان مشخصی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرط های قولنامه انجام بدهند و در حالی که هر یک از آن ها در زمان معین از حضور در دفترخانه و انجام معامله ملک خودداری کنند مبلغی در نقش وجه التزام به طرف دیگر پرداخت نماید. 
• در خصوص درخواست صدور سند ملکی با قولنامه باید گفت بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند.
• فروشنده ی ملک قولنامه ای، مطابق مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت ملزم به تنظیم سند رسمی ملک خواهد بود. لازم به ذکر است که در صورتی که در قرارداد ذکر گردد ک فروشنده ای که برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند باید وجه التزامی را بپردازد، در این صورت خریدار نیز صرفا می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد.
• در صورتی که وجه التزام مذکور به جهت تاخیر در تنظیم سند رسمی باشد، فروشنده علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد.

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید و در خصوص اثبات مالکیت و صدور سند ملک قولنامه ای باید گفت بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی‌ نسبت‌ به ‌کسانی ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.

همچنین به موجب ماده ی 219 قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع است، مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

بنابراین اثبات مالکیت و صدور سند بر اساس قولنامه امکان پذیر بوده و می توانید درخواست صدور سند بدهید.  البته باید مدارک شما دقیقتر بررسی شود و مشخص شود که کسی که شما ملک را از وی خریداری نموده اید مالک بوده است یا نه در صورت کفایت دلایل و مدارک و مستندات مالکیت رای الزام به تنظیم سند به نفع شما صادر خواهد شد و میتوانید با دستور دادگاه حکم خود را اجرا نمائید.

در صورتی که فروشنده شما سابقه مالکیت نداشته باشد یا سلسله ایادی فروشندگان به شخصی که مالک است نرسد اصلاً این معامله درست نیست.در سال های گذشته اشخاص می توانستند با استناد به سابقه تصرف در خصوص اموالی که اثری از مالکین انها در دست نیست ادعای مالکیت و تقاضای صدور سند بنمایند.

_{^{مواد قانونی قابل استناد - اثبات مالکیت و درخواست صدور سند}}

ماده ۱۰ قانون مدنی
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

ماده ۱۹۰ قانون مدنی
برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱) قصد طرفین و رضای آنها
۲) اهلیت طرفین
۳) موضوع معین که مورد معامله باشد
۴) مشروعیت جهت معامله

ماده ۱۹۱ قانون مدنی
عقد محقق می‌شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.

ماده ۲۱۹ قانون مدنی
عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم‌ الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت ‌قانونی فسخ شود.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.

ماده ۲۲۱ قانون مدنی
اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است‌ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.

ماده ۲۲۲ قانون مدنی
در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام ‌دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.

ماده ۲۲۳ قانون مدنی
هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.

قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک
ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی