خرید آپارتمان مسکونی از ورثه و بیرون کردن مستاجر آن

_{^{پاسخ – چگونه می شود بعد از خرید آپارتمان مسکونی مستاجر آن را بیرون کرد ؟}}

• اجاره را عقدی است كه به موجب آن موجر خانه يا مغازه يا حيوان و يا اشياء ديگری را در اختيار مستأجر قرار می دهد، تا از منافع آن ها استفاده كند، مستأجر نیز در مقابل متعهد می شود مالی را كه معمولاً پول است به موجر بپردازد.
• مقدار پولي كه مستأجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می پردازد ممكن است يكجا يا بطور ماهانه يا سالانه يا بيشتر باشد، اين مبلغ را مال الاجاره يا اجاره بها می نامند.
• اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر می نامند و مورد اجاره در زبان حقوقي عين مستأجره ناميده می شود. 
• برای انعقاد اجاره، موجر و مستأجر باید اهليت داشته يعنی عاقل و بالغ و رشيد باشند.
• اجاره بايد داراي مدت باشد در غیر این صورت باطل است.
• در اجاره موجر بايد مالک منفعتی باشد كه به ديگری تحت عنوان اجاره واگذار می كند، ولی لازم نيست كه حتماً مالک عين مورد اجاره هم باشد.بنابراين مستأجر خانه يا مغازه هم ممكن است موجر شود و آنچه را كه از ديگری اجاره كرده است، به شخص سومی اجاره دهد. 
• پس از امضای قرارداد اجاره، تا زمانی كه مدت آن به پايان نرسد اصولاً نه موجر حق دارد اجاره را به ميل خود بهم زند و تخليه مورد اجاره را بخواهد و نه مستأجر حق دارد عقد اجاره را برهم بزند.
• همچنين قرارداد اجاره با فوت موجر يا مستأجر جز در موارد استثنائی باطل نمی شود. از جمله موارد استثنائي آن وقتی است كه موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منفعت مورد اجاره باشد و دوم اينكه در عقد اجاره شرط شده باشد كه فقط مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده ببرد و در اجاره نامه قيد شده باشد كه فقط مستأجر حق انتفاع از مورد اجاره را دارد، که در این صورت نیز با فوت مستأجر اجاره منحل می شود.
• همچنين اگر طرفين يا يكی از آن ها ديوانه شود يا ورشكسته گردد و يا اينكه حالت سفاهت در او بوجود می آيد يعنی عقل معاش او ضعيف می شود، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقی است.
• مستأجر مکلف است اجاره بها ملک مورد اجاره را در موعدی كه بين طرفين مقرر شده است بپردازد. اين اجاره بها ممكن است در قرارداد معين شده و در اجاره نامه قيد گرديده باشد و ممكن است اجاره نامه ای در بين نباشد، در اين صورت ميزان مال الاجاره همان است كه بين مالک و مستأجر مقرر شده و يا عملا رد و بدل می شود.
• اصولاً بايد موجر و مستأجر در تعيين ميزان اجاره بها آزادی داشته و به هر مقدار كه مايل باشند توافق نمايند، در اين صورت مستأجر مكلف به پرداخت اجاره بها به همان ميزان، در مدت قرارداد خواهد بود.
• در خصوص خرید آپارتمان مسکونی از ورثه و بیرون کردن مستاجر آن باید گفت انتقال عين مستأجره توسط مالک آن صورت می گيرد که می تواند به صورت بيع باشد و مالک بخواهد آن را بفروشد و يا به ارث باشد يعنی با فوت مالک، عین ملک به وراثش به ارث برسد.
• در صورتی كه منفعت اين ملک در اجاره ديگری باشد، این امر تاثيری در انتقال آن نخواهد داشت و چون رابطه حقوقی بين مالک اول و مستأجر صورت گرفته اين رابطه همچنان ادامه می يابد و عقود اجاره و بیع هر دو صحیح خواهد بود.
• بنابراین، مالک ملک می تواند عین ملک را اگرچه ملک در اجاره ی دیگری است، به شخص ثالث منتقل نماید و این امر تأثیری در عقد اجاره نخواهد داشت. با این حال، اگرر منتقل الیه، یعنی شخصی كه مالک، عين مستأجره را به وی منتقل ميكند،  در زمان انعقاد عقد نداند که ملک در اجاره ی دیگری است، حق فسخ قرارداد را دارد. 
• در رابطه با تعلق اجاره بها در این شرایط باید گفت عقد اجاره بين مالک اول و مستأجر صورت گرفته. با اين تغيير، چنين عقدی همچنان به قوت خود باقی است زيرا طرف قرارداد مستأجر، مالک اول بوده و اگر به دنبال اجاره، بيع منعقد شود، اجاره باطل نمی گردد. مگر اينكه موجر، حق فسخ در صورت نقل را برایشرط نموده باشد.
• البته در صورتی كه عرف منطقه چنين باشد كه در صورت نقل عين مستأجره اجاره باطل می شود، حتی در صورتی كه خود موجر هم شرط نكرده باشد، در صورتی که اين عرف و عادت بسيار قوی باشد، به منزله ذكر در عقد است و عقد باطل می شود.
• با انعقاد چنین عقدی، منتقل اليه مالک عين است نه مالک منفعت زيرا منفعت در زمان انعقاد عقد بين مالک و منتقل اليه متعلق به مستأجر بوده و پس از پايان عقد اجاره و اتمام آن تحت هر عنوان، منتقل اليه می تواند مالک منفعت هم بشود.

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسشی که در مورد خرید آپارتمان مسکونی از ورثه و بیرون کردن مستاجر آن طرح نمودید باید گفت  شما باید علیه مستاجر دادخواست تخلیه بدهید. البته این در صورتی است که قرارداد اجاره ی او با ورثه یا همان مالکان عین تمام شده باشد چراکه در مدت عقد اجاره، اجاره بها متعلق به موجر یعنی ورثه است.
اگر مستاجر مذکور دلیل داشته باشد مبنی بر مالکیت ملک بهه عنوان مدعی باید آن را در دادگاه ارائه نماید. پاسخ شما به دلایل ارائه شده بستگی به نوع دلیل دارد.  مثلا ممکن است اجاره نامه ای ارائه دهد که تا زمان حال و آینده ادامه دارد که در این صورت پاسخ شما باید این باشد که مثلا قرارداد جعلی است یا بعدا تنظیم شده است. و یا حتی ممکن است مستاجر و متصرف ادعای مالکیت داشته باشد که باز هم در این جا باید پاسخ مناسب بدهید.

در صورت ارائه قرارداد خرید ملک توسط مستأجر شما می توانید با اثبات مالکیت خود، معامله ی فضولی ای که با مستأجر انجام گردید را باطل نمایید. البته این امر در صورتی است که شما قبل از او مالک شده باشید یا به عبارت دیگر، تاریخ انعقاد عقد شما مقدم بر تاریخ قرارداد خرید ملک توسط مستأجر باشد. در هر صورت بهتر است جهت انجام اقدامات لازم قانونی و احقاق حق خود در این رابطه با وکیل مشورت نمایید.

_{^{مستندات قانونی در خصوص خرید و فروش ملک ورثه ای}}

جهت اطلاع از مقرارت قانونی در خصوص بیرون کردن مستاجر بعد از خرید ملک مقررات زیر را مطالعه نمایید :

متن قانون مدنی از ماده 466 تا 506

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی