تقاضای تخلیه مغازه بدون سرقفلی به دلیل عدم پرداخت اجاره

_{^{پاسخ – برای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره چه شرایطی لازم است ؟}}

• اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف منافع عین مال خود را در برابر دریافت مبلغی معین در اختیار طرف مقابل قرار می دهد.
• اجاره دهنده را موجر و اجاره گیرنده را مستاجر می گویند. اجاره عقدی است تملیکی، لازم، معوض، موقت و رضایی است. علاوه بر این به موجب ماده 471 قانون مدنی در عقد اجاره می باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
• انواع قرارداد اجاره شامل اجاره اشیا، اجاره حیوانات و اجاره اشخاص است که هر کدام از آن ها احکام مخصوص به خودش را دارد. 
• مطابق قانون مستاجر مکلف می باشد تا در زمان مشخص در اجاره نامه، اجاره بها را به موجر پرداخت نماید و بعد از اتمام مدت اجاره و ادامه رابطه استیجاری، می بایست اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه، ظرف مدت ١٠ روز به مالک پرداخت نماید.
• در صورتی که مستاجر در موعد مقرر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر از طریق ارسال اظهارنامه و یا اخطاریه دفترخانه، به مستاجر مهلت میدهد تا ظرف ده روز اجاره بهای عقب افتاده را پرداخت نماید اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، موجر میتواند دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را مطرح نماید.
• در رابطه با شرایط تخلیه مغازه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها  باید گفت مطابق با بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵6 در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خوداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه ( در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد ) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
• هر گاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید.
• هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هر گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادکاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارات دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد ولی هر مستاجر فقط یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند. حکم دادگاه در این بند قطعی است. 
• همچنین مستند به تبصره ی ماده 14 قانون فوق الذکر در صورتی که مستاجر، دو بار ظرف یک سال، در اثر اخطار یا ارسال نامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم، اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یل در صندوق ثبت تودیع ننماید، موجر میتواند با تقدیم دادخواست، مستقیما درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید و حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسشی که در خصوص تقاضای تخلیه بدون پرداخت سرقفلی طرح کردید باید گفت سرقفلی به موجب قانون مبلغی است که مالک ملکی در ازای اجاره ی آن ملک به دیگری آن را دریافت میکند و در پایان مدت عقد اجاره ملزم است این مبلغ را متناسب با قیمت روز به مستاجر برگرداند.

بنابراین سرقفلی از ابتدای اجاره وجود داشته و با توافق موجر و مستاجر تعیین می گردد و مبنای آن پرداخت مبلغ در ابتدای عقد اجاره است و تخلیه ی ملک بدون پرداخت سرقفلی تنها مطابق تبصره ی ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بوده و بدین صورت است که چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

ضمناً لازم است بدانید مستاجر موضوع قانون سال 56 در صورت عدم پرداخت اجاره بها و دریافت اظهارنامه از سوی موجر تا پایان دادرسی هم حق و مهلت پرداخت بدهی خود را دارد که طبیعتاً به محض پرداخت حکم تخلیه منتفی و کان لم یکن است.

تخلیه به دلیل عدم پرداخت عدم پرداخت اجاره بها با توجه به توضیحات شما و اینکه قرارداد اجاره شما مشمول قانون سال 1356 است، انجام نمی شود چراکه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر حتی تا پایان دادرسی هم فرصت برای پرداخت اجور معوقه دارد.

بهتر است برای بررسی و اطلاع از راه های دیگر تخلیه حضورا به دفتر وکالت مراجعه نموده و با وکیل متخصص تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی مشورت نمائید. 

_{^{مواد قانونی قابل استناد - مقررات تخلیه مغازه بدون پرداخت سرقفلی}}

ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌ می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر‌وصول و به موجر بپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح‌ فوق درخواست کند.
‌تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

‌ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌دفا‌تر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. ‌دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

‌

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر 1356
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل‌سکنی خواهد بود.
‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظیف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت‌اجاره تقاضی تخلیه مورد اجاره را بنماید. 

‌ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر 1376
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی