تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری

^{_{پاسخ – عواقب تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری در محدوده شهرها}}

• تغییر کاربری به تفاوت نوع کاربری ساختمان که در پروانه و مجوزی که شهرداری صادر نموده با نوع استفاده مالک یا متصرف ملک گفته می شود. برای نمونه، در جایی که شهرداری در پروانه، مسکونی بودن ملک را قید کرده باشد اما مالک در این ملک فعالیت تجاری نماید، تغییر کاربری صادق است.
• به موجب بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری وظیفه دارد برای کلیه ساختمان هایی که در شهر بنا می شود، پروانه صادر نماید. تبصره بند مذکور بیان می کند که شهرداری درشهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند.
• در رابطه با تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری باید گفت قانونگذار برای افرادی که از مقررات این بند تخطی کرده و کاربری ملک خود را محدود به آنچه در پروانه توسط شهرداری قید شده، نکنند و به بیان دیگر تغییر کاربری دهند، ضمانت اجرا تعیین کرده است و مقرر داشته که، چنانچه، بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود، شهرداری مورد را در کمیسیونی مرکب از نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری، نماینده شورای اسلامی شهر و نماینده شهرداری مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند و در نهایت، این تصمیم به وسیله مامورین شهرداری اجراء می شود؛ شخصی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل شدن برای کسب، پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می شود. 
• با این وجود، در ادامه تبصره، دایر کردن برخی حرف و مشاغل در املاک با کاربری مسکونی از حکم فوق استثنا شده است. به عبارت دیگر مشاغلی وجود دارد که مقررات تغییر کاربری مسکونی به تجاری در مورد آن ها جاری نمی شود؛ چرا که از نظر این قانون این موارد استفاده تجاری محسوب نمی شوند.
• مشاغلی که شامل این استثنا هستند عبارت اند از:

دفتر وکالت
مطب
دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق
دفتر روزنامه و مجله
دفتر مهندسی
لازم به ذکر است که استثنائات فوق صرفاً در مورد مالک ملک مسکونی اجرا می شود. به بیان دیگر، قانونگذار فقط به خود مالک اجازه داده است که در ملک مسکونی متعلق به خودش دفتر روزنامه، مجله، دفتر وکالت، مطب و... دایر کند.

• به همین خاطر  در صورتی که مالک، ملک خود را در اختیار پزشک یا وکیل دیگری قرار دهد تا مطب یا دفتر وکالت دایر کند و در آنجا فعالیت پزشکی یا حقوقی داشته باشد، مشمول استثنا نشده بلکه با این شخص مطابق مقررات مذکور، برخورد قانونی می شود.  
• همچنین به موجب ماده واحده قانون محل مطب پزشکان، فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرف وابسته، در ساختمان های مسکونی و تجاری ملکی و  اجاره ای، بلا مانع اعلام گردید. 

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسشی که در مورد تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری طرح نمودید باید گفت مرور زمان در جرم تغییر کاربری برای وقوع جرم و تعقیب متهم 3 سال و مرور زمان اجرای مجازات 5 سال می باشد. در خصوص تخلف مأمور شهرداری باید گفت شکایت باید در بازرسی شهرداری طرح گردد. تقصیر مأمور نیز با رسیدگی مشخص گردیده و در صورت ورود ضرر و زیان به اشخاص ثالث مأمور موظف به جبران آن خواهد بود.

در رابطه با شکایت یا گزارش تخلف مأمور از مسئول باید گفت می توان تخلف مأمور را گزارش داد. با این حال، با توجه به پیچیدگی موردی که طرح نمودید، مسئله نیازمند بررسی بیشتر می باشد و بهتر از قبل از هر اقدام از راهنمایی مشاور حقوقی با وکیل استفاده نمایید چراکه تقصیر، تخلف، طرح شکایت و از این دست موارد که در سوالتان مطرح گردید، برای راهنمایی موثر نیازمند ارائه توضیحات کاملتری می باشد.

_{^{مستندات قانونی در خصوص مقررات تغییر کاربری}}

ماده ۵۵ قانون شهرداری
وظائف شهر داری به شرح زیر است:
۱ - ایجاد خیابانها و کوچه ها و میدانها و باغ‌های عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود قوانین موضوعه
۲ - تنظیف و نگاهداری و تسطیح معابر و انهار عمومی و مجاری آبها و فاضل آب و تنقیه قنوات مربوط به شهر و تامین آب و روشنائی به وسائل ممکنه.
تبصره ۱ (اصلاحی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - سد معابر عمومی و اشغال پیاده‌روها و استفاده غیر مجاز آنها و میدانها و پارکها و باغ های عمومی برای کسب و یا سکنی و یا هر عنوان‌ دیگری ممنوع است و شهرداری مکلف است از آن جلوگیری و در رفع موانع موجود و آزاد نمودن معابر و اماکن مذکور فوق وسیله مامورین خود راساً‌ اقدام کند. در مورد دکه‌های منصوب قبل از تصویب این قانون شهرداری مکلف است نسبت به برداشتن آنها اقدام و چنانچه صاحبان این قبیل دکه‌ها‌ادعای خسارتی داشته باشند با نظر کمیسیون مقرر در ماده ۷۷ نسبت به جبران خسارت آنها اقدام کند ولی کسانی که بعد از تصویب این قانون اقدام به ‌نصب دکه‌هائی در معابر عمومی کنند شهرداری موظف است راساً و بوسیله مامورین خود در برداشتن این قبیل دکه‌ها و رفع سد معبر اقدام کند و‌ اشخاص مزبور حق ادعای هیچگونه خسارتی نخواهند داشت.
تبصره ۲ (اصلاحی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - احداث تاسیسات تولید و توزیع برق و تعیین نرخ آن در شهرها تا موقعی که وزارت آب و برق نیروی آن را تامین نکرده است با موافقت قبلی‌ وزارت آب و برق به عهده شهرداری است.
‌تهیه آب مشروب شهرها و تامین وسائل توزیع و وضع مقررات مربوط به آن و همچنین تعیین نرخ آب در شهرها به استثنای مواردی که سازمانهای تابعه‌ وزارت آب و برق عهده‌دار آن هستند با تصویب انجمن شهر به عهده شهرداری خواهد بود. این قبیل شهرداریها میتوانند با تصویب انجمن شهر و تایید ‌وزارت کشور تهیه آب مشروب و توزیع آن را به موسساتی که طبق اصول بهداشتی عمل نمایند واگذار کنند.
تبصره ۳ (الحاقی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - موسسات خیریه که تامین آب شهرها را قبل از تصویب این قانون به عهده داشته‌اند و عملیات آنها مورد تایید شهرداری محل و وزارت کشور‌باشد میتوانند کماکان به کار خود ادامه دهند.
تبصره ۴ (الحاقی ۱۳۵۲/۵/۱۷) شهرداری مکلف است محلهای مخصوصی برای تخلیه زباله و نخاله و فضولات ساختمانی و مواد رسوبی فاضلابها و نظائر آنها تعیین و‌ضمن انتشار آگهی باطلاع عموم برساند.
‌محلهای تخلیه زباله باید خارج از محدوده شهر تعیین شود و محل تاسیس کارخانجات تبدیل زباله به کود به تشخیص شهرداری خواهد بود.
‌رانندگان وسایل نقلیه اعم از کندرو و یا موتوری مکلفند آنها را فقط در محلهای تعیین شده از طرف شهرداری خالی نمایند.
‌مجازات متخلفین طبق ماده ۲۷۶ قانون کیفر عمومی تعیین میشود.
‌در صورت تخلف مراتب هر بار در گواهینامه رانندگی متخلف قید و اگر ظرف یکسال سه بار مرتکب همان تخلف شود بار سوم بحداکثر مجازات ‌خلافی محکوم و گواهینامه او برای یک سال ضبط میشود و در همان مدت از رانندگی ممنوع خواهد بود.
‌به تخلفات مزبور در دادگاه بخش رسیدگی خواهد شد.
۳ - تعیین نرخ اجناس مورد احتیاج عموم از قبیل خواربار، پوشاک، برق، آب، کرایه وسائل نقلیه، حق الزحمه و کارمزد و آنچه به نظر شهرداری از لحاظ احتیاجات عمومی محتاج نرخ‌گذاری باشد و تعقیب متخلفین و نظارت در نصب برگه قیمت بر روی اجناس و اتخاذ تدابیر لازم برای ارزانی و فراوانی خوار و بار عمومی و جلوگیری از تولید و عرضه و فروش اجناس فاسد و معدوم نمودن آنها .
۴ - مراقبت در امور بهداشت ساکنین شهر و حومه و اجرای مقررات بهداشتی از طرف کسبه و مردم و نظارت در تطبیق وضع دکاکین و مغازه‏ها و فروشگاهها و اماکن عمومی با قواعد بهداشتی و تشریک مساعی با سازمان‌های بهداشتی .
۵ - جلوگیری از گدائی و جمع آوری متکدیان و اعزام آنها به سازمان های اردوی کار و جمع آوری و نگاهداری اطفال سر راهی
۶ (اصلاحی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - اجرای تبصره ۱ ماده ۸ قانون تعلیمات اجباری و تاسیس موسسات فرهنگی و بهداشتی و تعاونی مانند بنگاه حمایت مادران و نوانخانه و‌ پرورشگاه و درمانگاه و بیمارستان و شیرخوارگاه و تیمارستان و کتابخانه و کلاس های مبارزه با بیسوادی و کودکستان و باغ کودکان و امثال آن در حدود‌اعتبارات مصوب و همچنین کمک به این قبیل موسسات و مساعدت مالی به انجمن تربیت بدنی و پیش آهنگی و کمک به انجمنهای خانه و مدرسه و‌اردوی کار.
‌شهرداری در این قبیل موارد و همچنین در مورد موزه‌ها و خانه‌های فرهنگی و زندان با تصویب انجمن شهر از اراضی و ابنیه متعلق بخود با حفظ‌مالکیت به رایگان و یا با شرایط معین به منظور ساختمان و استفاده به اختیار موسسات مربوط خواهد گذاشت.
تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - تبصره ماده ۵ قانون نظارت در مصرف سهمیه فرهنگ از درآمد شهرداریها مصوب ۳۴/۳/۲۸ به قوت خود باقی است.
تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - تبصره ۵۹ قانون بودجه سال ۱۳۳۹ کل کشور به قوت خود باقی است.
۷ - حفظ و اداره کردن دارائی منقول و غیر منقول شهر و اقامه دعوی بر اشخاص و دفاع از دعاوی اشخاص علیه شهرداری .
۸ - برآورد و تنظیم بودجه و متمم بودجه و اصلاح بودجه و تاریخ بودجه شهرداری و تنظیم پیشنهاد برنامه ساختمانی و اجراء آن پس از تصویب انجمن شهر یک نسخه از بودجه مصوب و برنامه ساختمانی در شهرستانها بوسیله فرماندار یا بخشدار به وزارت کشور ارسال میشود.
۹ (اصلاحی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - انجام معاملات شهرداری اعم از خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول و مقاطعه و اجاره و استجاره پس از تصویب انجمن شهر با رعایت صلاح و صرفه شهرداری.
تبصره ۱ - در تهران و شهرداریهای درجه اول برای معاملاتی که از پانصد هزار ریال تجاوز نمیکند و در سایر شهرداریها در معاملات تا یکصد‌هزار ریال موافقت ناظر انجمن شهر کافی است:
تبصره ۲ - در معاملات مربوط به خرید و فروش و مقاطعه چنانچه مبلغ معامله در تهران از هفتصد هزار ریال و در شهرداریهای درجه اول از دویست هزار ریال و در سایر شهرداریها از پنجاه هزار ریال متجاوز باشد رعایت مقررات آئین نامه معاملاتی دولتی مربوط به مناقصه و مزایده الزامی است.
تبصره ۳ - شهرداری میتواند کارهائی را که انجمن شهر مقتضی بداند به طور امانی انجام دهد.
۱۰ - اهداء و قبول اعانات و هدایا بنام شهر و همچنین دادن مدالها و نشان های شهر با تصویب انجمن شهر.
۱۱ - نظارت و مراقبت در صحت اوزان و مقیاسها
۱۲ - تهیه آمار مربوط به امور شهر و موالید و متوفیات
۱۳ - ایجاد غسالخانه و گورستان و تهیه وسائل حمل اموات و مراقبت در انتظام امور آنها
۱۴ (اصلاحی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - اتخاذ تدابیر موثر و اقدام لازم برای حفظ . شهر از خطر سیل و حریق و همچنین رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و پوشاندن چاهها و چاله‌های واقع در معابر عمومی و جلوگیری از گذاشتن هر نوع اشیاء در بالکان ها و جلوی اطاقهای ساختمانهای مجاور و معابر عمومی که افتادن آنها موجب خطر برای عابرین است و جلوگیری از نصب ناودان‌هائی که باعث زحمت یا خسارت مردم باشد.
تبصره (الحاقی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - در کلیه موارد مربوط به رفع خطر از بناها و غیره و رفع مزاحمت‌های مندرج در ماده فوق شهرداری پس از کسب نظر مامور فنی خود به مالکین یا صاحبان اماکن یا صاحبان ادوات منصوب ابلاغ مهلت‌دار متناسبی صادر می‌نماید و اگر دستور شهرداری در مهلت معیّن به موقع اجراء گذاشته نشود شهرداری راسا با مراقبت مامورین خود اقدام به رفع خطر یا مزاحمت خواهد نمود و هزینه مصروف را به اضافه صدی پانزده خسارت از طرف دریافت خواهد کرد.
مقررات فوق شامل کلیه اماکن عمومی مانند سینماها - گرمابه‌ها - مهمانخانه‌ها - دکاکین - قهوه‌خانه‌ها کافه رستوران‌ها - پاساژها و امثال آن‌که محل رفت و آمد مراجعه عمومی است نیز می‌باشد.
۱۵ - جلوگیری از شیوع امراض ساریه انسانی و حیوانی و اعلام این گونه بیماریها به وزارت بهداری و موسسات بهداشتی و دامپزشگی و شهرداری‌های مجاور هنگام بروز آنها و دور نگاهداشتن بیماران مبتلاء به امراض ساریه و جمع‌آوری حیوانات بلاصاحب و دفع حیوانات مریض و مضر و ولگرد و ممانعت از چرا و گردش چارپایان و احشام در شهر و دفع و اتلاف حشرات
۱۶ - تهیه مقررات صنفی و پیشنهاد آن به انجمن شهر و مراقبت در امور صحیح اصناف و پیشه وران
۱۷ - تهیه نقشه حدود شهر و حومه و اصلاح و اجرای آن با رعایت تشریفات مربوطه.
۱۸ - ایجاد و تعیین میدان های عمومی برای خرید و فروش ارزاق و میوه و تره بار و سایر مایحتاج عمومی و تعیین محلهای مخصوص توقف وسائط نقلیه
۱۹ - تنظیم و اجراء مقررات و آئین‏‌نامه‌های لازم برای فراوانی و مرغوبیت و ارزانی گوشت و نان
۲۰ (اصلاحی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - جلوگیری از ایجاد و تاسیس کلیه اماکن که به نحوی از انحاء موجب بروز مزاحمت برای ساکنین یا مخالف اصول بهداشت در شهرهاست شهرداری مکلّف است از تاسیس کارخانه‌ها - کارگاه‌ها - گاراژهای عمومی و تعمیرگاهها و دکان‌ها و همچنین مراکزی که مواد محترقه می‌سازند و اصطبل چارپایان و مراکز دامداری و به طور کلی تمام مشاغل و کسب‌هائی که ایجاد مزاحمت و سر و صدا کنند یا تولید دود یا عفونت و یا تجمع حشرات و جانوران نماید جلوگیری کند و در تخریب کوره‌های آجر و گچ و آهک‌پزی و خزینه گرمابه‌های عمومی که مخالف بهداشت است اقدام نماید و با نظارت و مراقبت در وضع دودکش‌های اماکن و کارخانه‌ها و وسائط نقلیه که کارکردن آنها دود ایجاد می‌کند از آلوده شدن هوای شهر جلوگیری نماید و هرگاه تاسیسات مذکور فوق قبل از تصویب این قانون به وجود آمده باشد آنها را تعطیل کند و اگر لازم شود آنها را به خارج از شهر انتقال دهد.
تبصره (الحاقی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - شهرداری در مورد تعطیل و تخریب و انتقال به خارج از شهر مکلّف است مراتب را ضمن دادن مهلت مناسبی به صاحبان آنها ابلاغ نماید و اگر صاحب ملک به نظر شهرداری معترض باشد باید ظرف ده روز اعتراض خود را به کمیسیونی مرکب از سه نفر که از طرف انجمن شهر انتخاب خواهند شد تسلیم کندرای کمیسیون قطعی و لازم‌الاجراء است.
هرگاه رای کمیسیون مبنی بر تایید نظر شهرداری باشد و یا صاحب ملک در موقع اعتراض نکرده و یا در مهلت مقرر شخصا اقدام نکند شهرداری به وسیله مامورین خود راسا اقدام خواهد نمود.
۲۱ - احداث بناها و ساختمانهای مورد نیاز محل از قبیل رختشوی‌خانه و مستراح و حمام عمومی و کشتارگاه و میدان‌ها و باغ کودکان و ورزشگاه مطابق اصول صحی و فنی و اتخاذ تدابیر لازم برای ساختمان خانه‌های ارزان قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت ساکن شهر.
۲۲ - تشریک مساعی با فرهنگ در حفظ ابنیه و آثار باستانی شهر و ساختمان‌های عمومی و مساجد و غیره.
۲۳ - اهتمام در مراعات شرایط بهداشت در کارخانه‌ها و مراقبت در پاکیزگی گرمابه‌ها و نگاهداری اطفال بی‌صاحب و سرراهی.
۲۴ - صدور پروانه برای کلیه ساختمان‌هایی که در شهر میشود .
تبصره (الحاقی ۱۳۵۲/۵/۱۷) شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان ‌را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در‌کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح مینماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از‌دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم میکند.
‌این تصمیم وسیله مامورین شهرداری اجرا میشود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس ‌جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل میشود.
‌دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده ‌تجاری محسوب نمیشود.
۲۵ - ساختن خیابان‌ها و آسفالت کردن سواره روها و پیاده روهای معابر و کوچه‌های عمومی و انهار و جدول‌های طرفین از سنگ، آسفالت و امثال آن به هزینه شهرداری هر محل.
تبصره - به موجب قانون اصلاح پاره ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۳۴ مصوب ۱۳۴۵/۱۱/۲۷ منسوخ شده است.
۲۶ - پیشنهاد برقراری یا الغاء عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان عوارض اعم از کالاهای وارداتی و صادراتی کشور و محصولات داخلی و غیره و ارسال یک نسخه از تصویب‌نامه برای اطلاع وزارت کشور.
تبصره ۱- به منظور تشویق صادرات کشور نسبت به کالاهای صادراتی بیشتر از یک درصد قیمت کالا نباید وضع عوارض شود.
تبصره ۲- کالاهای عبوری از شهرها که برای مقصد معینی حمل میشود از پرداخت هر گونه عوارض شهرداری‌های عرض راه معاف میباشد.
تبصره ۳- ماده اول قانون مصوبه بهمن ماه ٣٣ راجع به تشویق صادرات و تولید از تاریخ تصویب این قانون طبق تبصره ۱ این بند تصحیح میشود.
تبصره ۴- آیین‌نامه‌های گریز از پرداخت عوارض شهرداری و استنکاف از آن با موافقت وزارتین کشور و دادگستری تنظیم و پس از تصویب هیات وزیران به موقع اجراء گذاشته میشود.
۲۷ (الحاقی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - وضع مقررات خاصی برای نام‌گذاری معابر و نصب لوحه نام آنها و شماره گذاری اماکن و نصب تابلوی الصاق اعلانات و برداشتن و محو‌ کردن آگهی‌ها از محل‌های غیر مجاز و هر گونه اقداماتی که در حفظ نظافت و زیبائی شهر موثر باشند.
۲۸ (الحاقی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - صدور پروانه کسب برای اصناف و پیشه‌وران کلیه اصناف و پیشه ‌وران مکلفند برای محل کسب خود از شهرداری محل پروانه کسب دریافت دارند.
تبصره (الحاقی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) - شهرداری میتواند نسبت به تعطیل محل کسب فاقد پروانه راسا و به وسیله مامورین خود اقدام نماید.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما ک سرکار خانم داوودی