ضمانت اجرای خلاف سازنده و جریمه های زیاد از سوی شهرداری

_{^{پاسخ - در صورت وجود خلاف ها و جریمه های زیاد سازنده چگونه می توان پایان کار گرفت ؟}}

• مقنن در مواد 10 و 11 قانون ثبت، ثبت كليه اموال غيرمنقول واقع در هر ناحيه ثبتـی را الزامی نموده است و در ضمن مواد 46 و 47، كليه عقود و معاملات راجع به آنها را اعم از عين و منافع و حقوق مربوط به اين قبيل املاک به طور مطلق اجبـاری كرده است و اسناد عادی موجود در يد متصرفين به عنوان مالكيت را مطابق مـاده 48 از اين قانون در ادارات و محاكم غيرقابل پذيرش دانسته است.
• به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
• این ماده دلالت بر بطلان معامله ثبت نشده در دفتر املاک ندارد، زيـرا سند عادی به موجب ايـن مـاده، اثبات کننده مالكيـت خريـدار در ادارات دولتـی و محـاكم نميباشد و فقط مالک كسی است كه ملک به نام او ثبت شده است، ولی اين امر دلالت بر اين ندارد كه با احراز وقوع معامله از نظر قضائی نتوان ملک را به نام خريدار انتقـال داد. 
• مفاد ماده 22 قانون ثبت در زمره قوانين شكلی است و شكل مالكيت معتبر اموال غيرمنقول در مراجع رسمی و دولتی را معين كرده و سند رسـمی را در رديـف يكـی از امارات مثبت مالكيت و در عرض ساير ادله قرار داده است.با این حال سند رسمی از اسـباب مالكيت نيست و مفاد اين ماده بیانگر پايان عمليات مقدماتی ثبـت و صـدور سـند مالكيـت است.
• پس از فروش ملک به خریدار و تنظیم قرارداد، او می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه درخواست نماید. اگرچه زمان و موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه در برخی از قراردادها پیش بینی می گردد اما با توجه به الزام قانونی ثبت این معاملات، در حالتی که چنین مسأله ای در قرارداد پیش بینی نگردیده بود هم می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تقدیم نمود. 
• جهت حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی انتقال اموال و سهام  دو فرض زیر مطرح می باشد:

1- طرفین تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص نموده باشند : در این صورت، خواهان تنظیم سند رسمی باید در تاریخ مقرر در دفترخانه معین شده حاضر شود و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت نماید تا بدین وسیله مشخص شود که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع کرده است
2- طرفین تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند در قرارداد مشخص ننموده باشند : خریدار می‌بایست ابتدا طی یک اظهارنامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر شود. در این صورت نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد
پس از دریافت گواهی عدم حضور خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید.

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسش شما باید گفت اول اظهار نامه ای ارسال نمایید مبنی بر اینکه شما در روز تنظیم سند در دفترخانه حضور نداشتید در اسرع وقت نسبت به انتقال سند در دفترخانه اقدام نمایید. اگر جواب شما را ندادند، دادخواست الزام به تنظیم سند به دادگاه بدهید.  نگرفتن گواهی عدم حضور حق شما را برای درخواست تنظیم سند یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند منتفی نکرده و از بین نمی برد. حتی ممکن است با ارسال اظهارنامه و تعیین یک تاریخ برای حضور در دفترخانه و معرفی یک دفترخانه اسناد رسمی مشخص بتوانید خسارت تاخیر در انجام تعهد هم بگیرید.
به جهت حساسیت موضوع توصیه می شود قبل از هر اقدام با یک وکیل با تجربه در زمینه دعاوی ملکی و دعاوی ناشی از قرارداد جهت طرح دعوای مناسب (که به نظر میرسد اجمالا مناسب ترین دعوا برای شما دعوای الزام به تنظیم سند و الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و مطالبه خسارت باشد) مشورت نمائید.  

_{^{مستندات قانونی در خصوص ضمانت اجرای خلاف سازنده}}

ماده ۱۰ قانون ثبت اسناد و املاک
قبل از اقدام به ثبت عمومی املاک هر ناحیه، حدود ناحیه مزبور و اینکه املاک واقعه در آن ناحیه باید به ثبت برسد به وسیلهٔ اعلان در جراید به اطلاع عموم خواهد رسید. اعلان مزبور در ظرف ۳۰ روز ۳ مرتبه منتشر می‌شود.
ماده ۱۱ قانون ثبت اسناد و املاک
از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور در ماده ده تا شصت روز باید متصرفین به عنوان مالکیت و اشخاص مذکور در دو ماده ۲۷ و ۳۲ نسبت به املاک واقع در آن ناحیه به وسیلهٔ اظهارنامه درخواست ثبت نمایند. اداره ثبت مکلف است تا نود روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور، صورت کلیه اشخاصی را که اظهارنامه داده‌اند با نوع ملک و شماره‌ای که از طرف اداره ثبت برای هر ملک معین شده در روزنامه‌ها آگهی نماید و این آگهی تا شصت روز فقط در دو نوبت به فاصلهٔ سی روز منتشر خواهد شد. مامور انتشار آگهی‌ها پس از انتشار و الصاق آگهی‌ها باید گواهی انتشار از کدخدای محل یا ژاندارمری یا پاسبان اخذ و تسلیم ادارهٔ ثبت نماید و در این موارد کدخدا و سایر مامورین دولتی باید به مامورین ثبت مساعدت نموده و گواهی لازم رابه مامور ثبت بدهند. (اصلاحی مصوب ۱۳۱۷)
تبصره - در مورد اراضی و املاکی که آثار تصرف مالکانهٔ فعلی کسی نسبت به آن‌ها موجود نباشد درخواست ثبت از کسی پذیرفته می‌شود که بر مالکیت یا بر تصرف سابق خود به عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائم‌مقام قانونی مدارکی داشته باشد. چنان چه تقاضای ثبت نسبت به این قبیل املاک به یکی از عناوین مذکور در دو ماده ۲۷ و ۳۲ باشد در صورتی تقاضای ثبت پذیرفته می‌شود که تقاضاکننده مدارکی بر عنوان مذکور یا بر تصرف سابق خود به آن عنوان یا بر تصرف کسی که تقاضاکننده، قائم‌مقام قانونی او محسوب می‌شود داشته باشد. (الحاقی مصوب ۱۳۱۷)

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

ماده ۴۳ قانون ثبت اسناد و املاک
هر‌گاه انتقال، به موجب سند عادی بوده و انتقال‌دهنده معامله خود را به ادارهٔ ثبت اطلاع نداد، چنان چه مدت اعتراض باقی است، منتقل‌الیه مطابق مقررات عرض‌حال می‌دهد و چنان چه مدت منقضی شده، منتقل‌الیه می‌تواند به وسیلهٔ اظهارنامه به انتقال‌دهنده اخطار نماید، هر‌گاه مشارالیه معامله را در ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ اخطاریه تصدیق نمود ملک به نام انتقال‌گیرنده ثبت و الا ملک به نام انتقال‌دهنده ثبت و انتقال‌گیرنده به موجب مادهٔ ۱۰۵ و ۱۱۴ می‌تواند انتقال‌دهنده را تعقیب نماید.
هر‌گاه انتقال به موجب سند عادی بوده و انتقال‌دهنده مطابق ماده ۴۱ عمل نماید و یا انتقال به موجب سند رسمی باشد به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:
اگر اعلانات نوبتی منتشر نشده، ملک به اسم انتقال‌گیرنده اعلان می‌شود و اگر اعلانات در جریان باشد بقیهٔ اعلانات به نام انتقال‌گیرنده با قید انتقال اصلاح می‌شود و اگر رجوع به ادارهٔ ثبت بعد از اتمام اعلانات باشد ملک به اسم انتقال‌گیرنده به ثبت خواهد رسید.
اگر معلوم شود سند رسمی انتقال مجعول بوده، مرتکب به ۵ تا ۱۵ سال حبس با اعمال شاقه محکوم و به علاوه مفاد ماده ۱۱۴ درباره او مجری خواهد شد.

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک
ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک
سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی