خدمات دفتر وکالت و مشاوره حقوقی دادگران حامی

مطالبه اجور معوقه و اجاره بهای عقب افتاده

 مطالبه اجور معوقه و اجاره بهای عقب افتاده

منظور از عقد اجاره عقدی است که به موجب آن مالک ملکی (اعم از مال منقول یا غیر منقول) یا بطور کلی مالک منفعتی منافع تحت تملک خود را در قبال وجه نقد در اختیار دیگران قرار می دهد.به مبلغی که در ضمن قرارداد اجاره در مورد آن توافق می شود اجرت المسمی (اجاره بها) گفته می شود و در صورتی که مستاجر از پرداخت آن امتناع نماید تحت عنوان مطالبه اجور معوقه می توان آن را مطالبه نمود.

 

  |  
بازدید: 1299
  |  
امتیاز: Article Rating

نکات مهم مطالبه اجور معوقه

  • در عقد اجاره و در طول قرارداد و قبل از اینکه قرارداد اجاره منقضی و منتفی گردد به مبلغ مورد توافق طرفین که مستاجر در قبال بهره مندی از منافع به موجر پرداخت می کند اجاره بها گفته می شود.
  • در مقابل، اجرت المثل که خاص موردی است که قراردادی در بین نیست یا اگر بود مهلت آن منقضی شده است یا ابطال گردیده است.
  • موجر حق خواهد داشت در طول عقد اجاره یا بعد از آن جهت دریافت اجاره بهای پرداخت نشده یا اجور معوقه به دادگاه صالح مراجعه کند و دادخواست مطالبه اجور معوقه بدهند.
  • در صورتی که پس از انقضای مدت موجر هم، تصمیم به مطالبه اجور معوقه داشته باشد و هم تصمیم به تخلیه امکان جمع بین این دو نیز وجود دارد.
  • در صورت نیاز به مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری و وکیل متخصص اجاره و وکیل تخلیه و وکیل متخصص سرقفلی با ما در ارتباط باشید.


ویژگی های دعوای مطالبه اجور معوقه و دادگاه صالح

مستأجر مکلف است اجاره بها ملک مورد اجاره را در موعدی كه بين طرفين مقرر شده است بپردازد. اين اجاره بها ممكن است در قرارداد معين شده و در اجاره نامه قيد گرديده باشد و ممكن است اجاره نامه ای در بين نباشد، در اين صورت ميزان مال الاجاره همان است كه بين مالک و مستأجر مقرر شده و يا عملا رد و بدل می شود.

اصولاً بايد موجر و مستأجر در تعيين ميزان اجاره بها آزادی داشته و به هر مقدار كه مايل باشند توافق نمايند، در اين صورت مستأجر مكلف به پرداخت اجاره بها به همان ميزان، در مدت قرارداد خواهد بود. 
روش های پرداخت اجاره بها بستگی به توافق طرفین در حین تنظیم قرارداد دارد. مستاجر باید اجاره‌ بها را فقط به شخص مالک پرداخت کند و پرداخت اجاره‌ بها به هر شخصی غیر از مالک، وجاهت قانونی ندارد.
در صورت عدم پرداخت اجاره بها و به تعویق افتادن آن مؤجر می تواند طی دادخواست مستأجر را ملزم به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده نماید. 
خواهان دعوی مطالبه اجور معوقه موجر و خوانده مستاجر می باشد. دادخواست خواهان تحت عنوان الزام مستاجر به پرداخت اجور معوقه می باشد. البته موجر می تواند همزمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه، هزینه های انشعابات آب، برق، گاز و.. و سایر هزینه هایی که بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداری کرده است را مطالبه نماید.
پس از بررسی دادگاه و صدور رای و  انجام مراحل اجرایی، اجور معوقه قابلیت وصول خواهد بود. البته موجر می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست اجور معوقه، با ارسال اظهارنامه مطالبات خود را به مستاجر اعلام نماید.
 در مواردی که رأی غیابی باشد، قابلیت واخواهی و سپس تجدیدنظر از طرف خوانده وجود دارد و اگر خواهان نیز به آن اعتراض داشته باشد، می ‌تواند در مهلت مقرر که در رأی قید می‌ شود، به آن اعتراض کند.
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستاجر، اجراییه صادر می ‌شود و می‌توان با معرفی اموال مستاجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود. اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می ‌توان او را جلب کرد. البته اگر مستاجر ودیعه نزد موجر داشته باشد، مبلغ مذکور از ودیعه کسر می گردد.
لازم به ذکر است در صورت عدم پرداخت اجاره بها طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون مدنی روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ موجر می تواند قرارداد را فسخ و حکم تخلیه ملک را از دادگاه بخواهد.
عدم استفاده مستاجر از ملک مانع از دریافت مال الاجاره و اجور معوقه نمی گردد اما در صورت تلف شدن یا غیر قابل استفاده بودن ملک، مستاجر از پرداخت اجاره بها برای مدت باقی مانده مدت اجاره، بری خواهد بود.
در خصوص مرجع صالح دعوی مطالبه اجور معوقه باید گفت اگر جمع اجاره بها پرداخت نشده کمتر از بیست میلیون تومان باشد موضوع در صلاحیت شواری حل اختلاف و اگر بیش از آن مبلغ باشد در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد. دادگاه صالح برای طرح دعوی مذکور دادگاهی است که  مستأجر در حوزه ی آن اقامت دارد یا قرار داد در آنجا منعقد گردیده است .
نکته قابل توجه این است که اگر پس از پایان مدت اجاره مستاجر همچنان متصرف ملک باشد، موجر می تواند تقاضای اجرت المثل ایام تصرف نماید.

 

 

مدارک لازم جهت تنظیم دادخواست و طرح دعوی مطالبه اجور معوقه

1- کپی برابر اصل مدارک شناسایی
2- کپی برابر اصل اجاره نامه
3- کپی برابر اصل اسناد مالکیت

هزینه دادرسی دعاوی اجور معوقه براساس میزان اجاره بهایی که مطالبه می ‌شود، طبق تعرفه،به دادگستری توسط موجر پرداخت می‌ شود که پس از صدور حکم موجر می تواند این هزینه را از مستاجر دریافت نماید.

 

 

مستندات قانونی در خصوص مطالبه اجور معوقه

ماده ۴۶۶ قانون مدنی
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۶۷ قانون مدنی
مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
ماده ۴۶۸ قانون مدنی
در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹ قانون مدنی
مدت اجاره از روزی شروع میشود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد از وقت عقد ‌محسوب است.
ماده ۴۷۰ قانون مدنی
در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.
ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۲ قانون مدنی
عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.
ماده ۴۷۳ قانون مدنی
لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد.
ماده ۴۷۴ قانون مدنی
مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
ماده ۴۷۵ قانون مدنی
اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.
ماده ۴۷۶ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ ‌دارد.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی
موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹ قانون مدنی
عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰ قانون مدنی
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
ماده ۴۸۲ قانون مدنی
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن‌ نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در‌صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال‌الاجاره نماید.
ماده ۴۸۴ قانون مدنی
موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵ قانون مدنی
اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره‌ گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ماده ۴۸۷ قانون مدنی
هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
ماده ۴۸۸ قانون مدنی
اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ ‌دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد ‌و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
ماده ۴۸۹ قانون مدنی
اگر شخصی که مزاحمت مینماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از ید مستاجر ‌انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی
مستاجر باید:
اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود ‌استعمال نماید.
ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.
ماده ۴۹۱ قانون مدنی
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا ‌کمتر از منفعت معینه باشد.
ماده ۴۹۲ قانون مدنی
اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ‌ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۳ قانون مدنی
مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
ماده ۴۹۵ قانون مدنی
اگر برای تادیه مال‌الاجاره ضامنی داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود.
ماده ۴۹۶ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر‌ است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد.
ماده ۴۹۷ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل میگردد.
ماده ۴۹۸ قانون مدنی
اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.
ماده ۴۹۹ قانون مدنی
هر گاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمیگردد
ماده ۵۰۰ قانون مدنی
در بیع شرط مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد واگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل ‌خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.
ماده ۵۰۱ قانون مدنی
اگر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
ماده ۵۰۲ قانون مدنی
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده ۵۰۳ قانون مدنی
هر گاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر‌ وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید دراین صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است.
ماده ۵۰۴ قانون مدنی
هر گاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمیتواند مستاجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از‌ انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستاجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستاجر ‌حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.
ماده ۵۰۵ قانون مدنی
اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجرمستقرنشده است به موت او حاصل نمیشود.
ماده ۵۰۶ قانون مدنی
در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستاجر است مگر اینکه درعقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد. 

 

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی و اجاره

5 از 5 (2 امتیاز)
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

جهت مشاوره حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری همین حالا تماس بگیرید.
تلفن ثابت:88019243-88019244
تلفن همراه :09121457035

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.