خدمات دفتر وکالت و مشاوره حقوقی دادگران حامی

مفهوم، احکام و موارد اعمال حق شفعه 

 مفهوم، احکام و موارد اعمال حق شفعه 

حق شفعه از تأسیسات قانون مدنی ایران است که از متون فقهی اقتباس شده و بعید به نظر می رسد مشابه این تأسیس در حقوق کشورهای دیگر وجود داشته باشد و به این معناست وقتی دو نفر شریک مال غیر منقول بودند و یکی از آنها بدون اجازه و رضایت دیگری در قالب عقد بیع ملک مشترک به شخص ثالثی منتقل نمود شریک دیگر حق خواهد داشت با پرداخت همان میزان پول به خریدار و شخص ثالث حصه منتقل شده را تملک نمائید.از منظر قانون مدنی ایران، یکی از اسباب چهارگانه ی مالکیت، اعمال شفعه است که به موجب آن شفیع، مالک سهم شریکش می گردد. بنا بر تعریف ماده 808 قانون مدنی هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند .این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.با توجه به ماده فوق، برای پیدایش حق شفع 6 شرط لازم است که در ادامه به آن ها می پردازیم.

 

 

 

  |  
بازدید: 5516
  |  
امتیاز: Article Rating

شرایط اعمال اخذ به شفعه یا حق شفعه

مال غیرمنقول

شفعه تنها در اموال غیر منقول راه دارد و حق شفع قابل اعمال در مال منقول نمی باشد. در میان اموال غیرمنقول نیز شفعه تنها در غیرمنقول ذاتی راه دارد. غیرمنقول ذاتی مالی است که ابتدا و ذاتا غیرمنقول بوده است و به واسطه ی عمل انسان غیرمنقول نگردیده است. بنابراین، حق شفعه تنها اختصاص به املاک دارد. البته در بنا و درخت که غیرمنقول به واسطه ی عمل انسان محسوب می شوند هنگامی حق شفعه وجود دارد که ان اموال با زمین فروخته شوند.

در صورتی که بنا و درخت بدون زمین فروخته شوند مطابق ماده 809 قانون مدنی حق شفعه وجود نخواهد داشت. حق شفعه در غیرمنقول حکمی (آلات و ادوات کشاورزی) و غیر منقول تبعی (حقوق و دعاوی که موضوع آن ها ال غیرمنقول است) راه ندارد. لازم به ذکر است خود حق شفعه غیرمنقل تبعی می باشد چراکه حقی است که موضوع آن مال غیرمنقول است.

 

قابل تقسیم 

منظور از قابل تقسیم بودن، قابلیت افراز ملک بنا به تشخیص اداره ثبت می باشد. غیرقابل تقسیم بودن یک ملک ممکن است به دلایل مختلفی باشد. برای نمونه قابل تقسیم نبودن ملک ممکن است به دلیل ضرر وارده به ملک و ارزش سهام شرکا باشد یا آنکه تقسیم مخالف با قوانین و مصالح عمومی باشد. لازم به ذکر است التزام قراردادی شرکا به عدم تقسیم ملک مانع از ایجاد حق شفعه نمی باشد.
 

مال مشاع 

مال مشاع مالی است که  دارای دو یا چند مالک باشد و مالکیت این افراد در جزء جزء ملک بوده و سهم هریک از آن ها قابل تشخیص و تمایز نباشد. اشاعه ممکن است ارادی باشد یا قهری؛ اشاعه ارادی با قصد و اراده ی مالک بوجود می آید و در اشاعه قهری اراده ی مالک یا مالکان در ایجاد اشاعه نقشی ندارد.

حق شفعه در هر دو مورد اشاعه خواه مبنایش ارادی باشد یا قهری بوجود می آید. لازم به ذکر است مشاع بودن مال تنها یک استثنا دارد و آن هم ماده 810 قانون مدنی است. به موجب این ماده اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در‌خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.

 

شرکا دو نفر باشند

این امر بدین معناست که ملک باید بین دو نفر مشاع باشد یا به عبارت دیگر ملک تنها دو مالک داشته باشد نه بیشتر. لازم به ذکر است شرط تعداد دو شریک باید در زمان ایجاد حق شفعه وجود داشته باشد. بنابراین، اگر صاحب حق شفعه قبل از آنکه حقش را اعمال کند فوت نماید، تعدد وراث مانع ایجاد حق شفعه نمی باشد.

البته اگر ملک به چند ورثه برسد و بعد از آن شریک بخواهد سهم خودش را بفروشد حق شفعه برای چند ورثه بوجود نمی آید چراکه در اینجا در زمان ایجاد حق شریکان بیش از دو نفر می باشند. همچنین، فروش بخشی از ملک یا تمام ملک به چند خریدار نیز مانع حق شفع نیست.

 

بیع (فروش) به ثالث

انتقال سهم شریک در صورتی برای شریک دیگر حق شفعه بوجود می آورد که این انتقال از طریق بیع باشد. انتقال سهم شریک بصورت هبه و صلح و معاوضه و قرار دادن مهر و.. سبب ایجاد حق شفعه نمی شود. . لازم به ذکر است خیاری بودن بیع مانع از اعمال حق شفعه نمی باشد اما بیع شرط ایجاد کننده یی حق شفعه نیست چراکه در قانون ثبت مملک محسوب نمی شود.

 

سهم مشاع باید مبیع قرار گیرد نه ثمن

بدین معنا که شریک نباید ملک را به جای پول در مقابل خرید مالی دیگر قرار دهد. برای نمونه اگر شریک بخواهد مالی را از شخص الف بخرد اما به جای پرداخت پول آن مال، سهم خود را به الف بدهد، در اینجا حق شفعه برای شریک دیگر بوجود نمی آید.
شفعه حق مالی و عینی است و دعاوی راجع به آن غیرمنقول تبعی می باشد. دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار و فروشنده اقامه گردد. دادگاه صالح در این دعوا دادگاه محل وقوع ملک است. 
 اثر حق به شفعه ناظر به آینده است.
حق شفعه به ارث می رسد اما قابل انتقال ارادی نمی باشد. وراث حق شفعه را به نسبت سهم الارث می برند اما هریک نمی توانند این حق را نسبت سهم خود اجرا کنند و یا باید نسبت به تمام مبیع اعمال شود یا از آن صرف نظر شود. زن از حق شفع ارث می برد.
شفعه ایقاع فوری است بدین معنا که اعمال حق شفعه نیاز به رضایت و توافق شریک دیگر ندارد و تنها با قصد و اراده ی ایقاع کننده در مهلتی که عرفا فوری محسوب می شود قابل اجرا می باشد. همچنین شفعه ایقاعی لازم محسوب می شود.
شفعه حقی است قابل اسقاط؛ اسقاط حق شفعه می تواند ارادی باشد که در این صورت به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود. همچنین اسقطا می تواند قهری باشد مانند تاخیر در اجرای حق شفعه در صورت علم به حق و فوری بودن آن، ناتوانی در پرداخت ثمن، تلف کل مبیع پیش از اخذ به شفعه. اسقاط همچنین ممکن است صریح باشد یا ضمنی.
لازم به ذکر است رد پیشنهاد فروش سهم که توسط شریک داده شده، قبول وکالت آنان در بیع و تشویق به معامله، دلالت بر اسقاط ضمنی شفعه ندارد. 

 

 

 

مستندات قانونی در خصوص اعمال حق شفعه

ماده ۸۰۸ قانون مدنی
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.
ماده ۸۰۹ قانون مدنی
هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.
ماده ۸۱۰ قانون مدنی
اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در‌خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.
ماده ۸۱۱ قانون مدنی
اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف‌علیهم حق شفعه ندارد.
ماده ۸۱۲ قانون مدنی
اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را میتوان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.
ماده ۸۱۳ قانون مدنی
در بیع فاسد حق شفعه نیست.
ماده ۸۱۴ قانون مدنی
خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.
ماده ۸۱۵ قانون مدنی
حق شفعه را نمیتوان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت ‌به تمام مبیع ‌اجرا نماید.
ماده ۸۱۶ قانون مدنی
اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل مینماید.
ماده ۸۱۷ قانون مدنی
در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک میکند مشتری ضامن درک است نه بایع لیکن اگر در مواقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت.
ماده ۸۱۸ قانون مدنی
مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ‌به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.
ماده ۸۱۹ قانون مدنی
نماآتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل میشود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع ‌است ولی مشتری میتواند بنائی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.
ماده ۸۲۰ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود که مبیع حین‌البیع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ به شفعه مقدار ارش را از ثمن کسر‌ میگذارد.
‌حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع مذکور شده است.
ماده ۸۲۱ قانون مدنی
حق شفعه فوری است.
ماده ۸۲۲ قانون مدنی
حق شفعه قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع میشود.
ماده ۸۲۳ قانون مدنی
حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود.
ماده ۸۲۴ قانون مدنی
هر گاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف‌نظر کنند یا نسبت ‌به تمام مبیع اجرا نمایند.

 

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص قراردادها

2.32 از 5 (25 امتیاز)
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

جهت مشاوره حقوقی یا اعطای وکالت به وکیل دادگستری همین حالا تماس بگیرید.
تلفن ثابت:88019243-88019244
تلفن همراه :09121457035

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی از دفتر وکیل مسعود محمدی و دفتر وکالت دادگران حامی و جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.