تعریف مفاهیم حق کسب، پیشه، تجارت و سرقفلی

^{_{ویدئوی آموزشی - سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت}}

_{^{مقررات سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت}} ​

در قوانین قبل از انقلاب از جمله قانون روابط موجر و مستأجر سال 1339 و سال 56، قانونگذار از واژه رایج سرقفلی یا حق سرقفلی استفاده نکرده و در اولی عبارت حق کسب و پیشه یا تجارت و در دومی عبارت حق کسب یا پیشه یا تجارت را به کار برده است. اما در قوانین بعد از انقلاب قانونگذار صراحتاً در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 به صراحت از عنوان حق سرقفلی نام برده است.

در خصوص تعریف سرقفلی بعضی اساتید اینگونه سرقفلی را تعریف نموده اند: وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد، در واقع پولی است که موجر در آغاز انعقاد عقد اجاره از مستأجر می گیرد و این وجوه زائد بر اجور است.

نکته1: میزان و مبلغ این وجه به موفقیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد و در نهایت این مالک و موجر هستند که رقم آن را تعیین می کنند و داوطلب اجاره، مخیر در پذیرش یا رد پیشنهاد موجر است لکن اختیار قانونی در تغییر آن ندارد.

نکته 2: سرقفلی به مالک و موجر پرداخت می شود نه به مستأجر اول و لذا شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی (شغل) در تعیین میزان آن تأثیری ندارد.

نکته 3- در هر حال در حلیت و مشروعیت سرقفلی تردیدی وجود ندارد.

نکته 4- آنچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستأجر مورد بحث قرار گرفته است سرقفلی به معنی فوق الذکر نیست بلکه همان حق کسب و پیشه و تجارت است که پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی از ناحیه صاحب حق کسب و پیشه تجارت (یعنی مستأجر) در ید اجاره به مالک فقط یکی از عوامل مؤثر در میزان و مقدار آن است.

نکته 5- این حق قائم و مربوط به محل است نه شخص یا شغل وی، در حالی که حق کسب پیشه و تجارت چنین نیست و نوع شغل یکی از امور مهم در تعیین میزان آن است.

نکته 6- در تعیین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی ندارد و داوطلب اجاره محل تنها اختیار رد یا قبول خواسته مالک را دارد اما در مورد حق و کسب و پیشه و تجارت چنین نیست و دادگاه صالح در قضیه دخالت می کند و چنانچه طرفین در مورد میزان و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت توافق و تراضی نکنند، فصل ترافع می نماید.

نکته 7- سرقفلی را مالک و موجر می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد، نمی تواند بعدا از مستأجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند به عبارت دیگر سرقفلی ذاتاً قابل اعتراض و اسقاط است در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت در آغاز مدت اجاره موجود نیست لذا در موقع عقد اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی برخلاف این مورد بین طرفین شرط شود طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باطل و غیر قابل ترتیب اثر است.

در هر حال علی رغم موارد فوق، اداره حقوقی وزارت دادگستری در نظریه مشورتی، قائل به وحدت مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت شده است. بنابراین حق کسب و پیشه و تجارت تعریف آقای دکتر کشاورز حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع، برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را توام با منافع عین مستأجره دارد.

در هر حال هر چند امروزه در مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت علی الخصوص در افراد عوام به ندرت به علم آمیخته شده است لکن بدیهی است که این آمیختگی و مخصوصاً در احکام قانونی و مسئول قضایی، ماهیت متفاوت این دو را تغییر نمی دهد. در واقع حق کسب یا پیشه یا تجارت یک حق مالی است که به تدریج برای مستأجر محل کسب و پیشه حاصل می شود و قابل تقویم به پول است و در صورت تخلیه عین مستأجره باید تقویم و به مستأجر پرداخت شود و درصورت واگذاری و انتقال منافع عین مستأجره (به اذن مالک یا دادگاه) توسط مستأجر بعدی به مستأجر قبلی پرداخت می شود.

قطعا مشورت با وکیل سرقفلی، وکیل ملک، وکیل ملکی می تواند در انعقاد قراردادهای مربوط به اجاره املاک تجاری به شما کمک کند.

_{^{قوانین حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56}}

ماده 18: میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین‌نامه ‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌ تصویب کمسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

ماده 19: در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌ به موجب اجاره‌ نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌ همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری ‌انتقال دهد.

هرگاه در اجاره‌ نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌ نامه‌ ای‌ در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌ تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌ کننده سند اجاره‌ نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌ نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌ موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به‌ تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

•  هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌ با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این‌ ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌ تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت‌.

تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل‌ اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

موارد پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر
ماده قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 دراین زمینه مقرر می دارد:

•  علاوه بر موارد مذکر در ماده قبل در موارد زیر پس از انقضا مدت اجاره، درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید

2- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

3- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

نکته : در موارد سه گانه فوق، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. از نحوه انشاء این ماده کاملاً پیداست که موارد تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت منحصر به این سه مورد است.

_{^{قوانین سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76}}

ماده 6: هرگاه مالک‌، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق‌ خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت‌ کند، مگر آن‌ که در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب‌ شده باشد.

تبصره 1 ـ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت‌ اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره 2 ـ در صورتی که موجر به‌ طریق صحیح شرعی‌ سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه، مستاجر حق‌ مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ماده 7 ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین‌مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها وتخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین‌ مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجرمی‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به‌عنوان سرقفلی برای ‌اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

ماده 8 ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین‌مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‌ متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای‌ اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه‌ و دریافت نماید.

ماده 9 ـ چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی‌ به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد، هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی‌ را نخواهد داشت‌.

ماده 10 ـ در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به‌ میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

تبصره ـ مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط ‌استیجاری ممنوع می‌باشد.

_{^{فرق سرقفلی با ودیعه - بررسی یک پرونده عملی}} 

_{^{تعریف سرقفلی}} 

هنگامی که مالک مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و قرارداد شرایط مندرج در ماده 2 قانون موجر و مستاجر 1376 را نداشته باشد، در صورت تقدیم دادخواست تخلیه از سوی مالک، استحقاق یا عدم استحقاق مستاجر به سرقفلی تابع شرایطی است که طرفین در قرارداد آورده اند. یعنی همه چیز وابسته به توافق خواهد بود. اگر در قرارداد تخلیه ملک تجاری، موکول به استرداد سرقفلی نباشد یا اینکه قرارداد در خصوص سرقفلی و نحوه استرداد آن ساکت باشد حکم تخلیه بدون لحاظ این امر صادر می شود. گرچه مستأجر حق دارد با تقدیم دادخواست تقابل یا طرح دعوی مستقل ادعای خود را مطرح کند.

_{^{تعریف ودیعه}}

اگر موجر مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستأجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند و از طرفی قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون 1376 تنظیم شده باشد با توجه به صراحت ماده 4 قانون مذکور که می گوید: «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین تخلیه یا قرض الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.» موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه دریافت داشته باید به مستأجر بازگرداند. البته استاده از واژه ودیععه در اینجا دقیق نیست و به اصلاح غلط مصتلحی است که توسط عوام و غیر حقوقداندان بکار گرفته شده و رواج یافته است. این مبلغ ماهیتا قرض الحسنه است و دلیل بکار بردن واژه حقوقی رهن هم این است که قرض دهنده (مستاجر) با عنوان تضمین بازپرداخت قرض الحسنه ملک متعلق به قرض گیرنده (موجر) را در اختیار و تصرف خود میگیرد. 

_{^{سرقفلی با ودیعه چه فرقی دارد}}

فرض کنید شخصی ملک تجاری را اجاره کرده است و مبلغی نیز علاوه بر اجاره بها در ابتدای مدت اجاره به مالک پرداخت کرده است. اگر هیچکدام از دو طرف به صراحت نگفته باشند که این مبلغ با چه عنوان پرداخت می شود باید چگونه قرارداد را تفسیر کنیم؟ همیشه سعی کنید که در قرارداد خود ابهاماتی که دردسرساز می شوند را برطرف کنید اما اگر قرارداد شما نقص فوق را داشته باشد دادگاه چه تصمیمی خواهد گرفت؟ در ادامه جریان یک پرونده در این خصوص بررسی می شود.

_{^{ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376}}

اگر رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر بعد از لازم الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظیم شود ولی فاقد شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد که می گوید: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای مۆجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهش شود.» در این حالت روابط آنان تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر مابین آنان خواهد بود. بنابراین شرایط ماده 2 از اهمیت فراوانی برخوردار است.

_{^{نمونه یک پرونده عملی تخلیه واجد سرقفلی}} 

خواهان (صاحب ملک): «دعوای تخلیه ید از عین مستاجره» به طرفیت خوانده (مستأجر) طرح کرده است تا او را از ملکی که اجاره داده است خارج کند. وی به دادگاه اعلام می کند: «طبق اجاره نامه عادی مورخ 30/2/83 یک باب مغازه برای مدت دو سال به خوانده اجاره داده ام و اجاره بهای آن ماهانه- بوده و مبلغ- ریال نیز به عنوان قرض الحسنه از خوانده دریافت کرده ام. حال با توجه به پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه دارم.»

خوانده (مستأجر) در مقام دفاع می گوید: «اولاً مبلغ مورد اشاره بابت سرقفلی بوده نه قرض الحسنه. اگرچه هیچ جا در اجاره نامه از آن به عنوان سرقفلی یاد نشده است ولی در عالم واقع بابت سرقفلی به خواهان پرداخت شده است. ثانیاً قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 تنظیم نشده است زیرا قصد نداشیتم این قانون بر روابط ما حاکم باشد. بنابراین صدور حکم تخلیه فاقد وجاهت خواهد بود و ...»

_{^{رای دادگاه بدوی - سرقفلی و ودیعه}}

دادگاه در حکم خود، خواهان را محکوم می کند و نظر خوانده در خصوص سرقفلی را می پذیرد. دادگاه می گوید: مطابق ماده 224 قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرقیه؛ یعنی کلمات و جملات قرارداد همان معنی را دارند که عرف از آن برداشت می کند. همچنین تأکید می کند که اراده طرفین از تنظیم اجاره به شکل مذکور خروج از شمول قانون سال 76 بوده است و در این قانون مقرر شده که سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره باید به مستأجر پرداخت شود. بنابراین هر گونه توافق طرفین که نافی حق سرقفلی باشد مردود است. همچنین از آنجا که فعالیت تجاری مستأجر موجب رونق تجاری محل شده است، محروم کردن او از این حق خلاف عدالت و انصاف قضایی است و حتی اگر طرفین عقد به جای سرقفلی از عبارت دیگری مانند قرض الحسنه یا ودیعه و ... استفاده کنند خللی به این حق وارد نمی کند.

در انتها دعوی خواهان بر این اساس غیروارد تشخیص داده شده و حکم به بطلان دعوی صادر شده است. چنانکه معلوم است دادگاه حق را به مستأجر داده است و مبلغی که مستأجر پرداخت کرده را سرقفلی دانسته نه قرض الحسنه. فرق این دو در آن است که در عقد قرض مثل همان مالی که داده شده برگردانده می شود. بنابراین در صورتی که دادگاه مبلغ پرداختی را قرض الحسنه تشخیص می داد مالک باید همان مبلغی که در ابتدا گرفته را بازگرداند اما حال که سرقفلی تشخیص داده شده است این مبلغ به نرخ روز محاسبه می شود و بازگردانده می شود. اما آیا تصمیم دادگاه صحیح است؟ در انتهای این یادداشت به آن پاسخ خواهیم داد.

_{^{رای دادگاه تجدید نظر - سرقفلی و ودیعه}}

دادگاه تجدیدنظر رأی دادگاه بدوی را نقض کرد و حق را به خواهان داد. به اعتقاد دادگاه تجدیدنظر مبلغ پرداخت شده سرقفلی نبوده و جنبه قرض الحسنه داشته بنابراین همین مبلغ باید بازپرداخت شود. بنابراین در اجاره نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم می شود و مبلغی از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار می گیرد اگر عنوان آن مشخص نشود که سرقفلی است یا قرض الحسنه و ... چنانچه پس از پایان مدت اجاره موجر آن را قرض الحسنه و مستأجر آن را سرقفلی بداند چون مستأجر خلاف اصل صحبت می کند در این خصوص مدعی محسوب می شود. بنابراین مبلغی که مستأجر به موجر داده عنوان سرقفلی ندارد و موجر مطابق ماده 4 قانون مرقوم مکلف است هنگام تخلیه همان مبلغ را به مستأجر بازپس دهد و اگر مستأجر مدعی است که مبلغ مبادله شده سرقفلی بوده باید ادعایش را ثبت کند. به همین دلیل، رای صادر شده در دادگاه بدوی در پرونده فوق در دادگاه تجدیدنظر نقض شده است.

_{^{سوالات متداول سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت}}

_{^{سوال حقوقی - به ارث رسیدن سرقفلی}}

در باب سرقفلی یک باب مغازه است که از طریق ارث به ۱۲ نفر رسیده و وراث نیز چندسالی است طبق آنچه از قبل بین متوفی با مالک برقرار بوده سالیانه یک اجاره جزئی به مالک مغازه پرداخت می کنند به جهت حفظ ارزش سرقفلی بدون اینکه در آن مغازه کسب و کاری انجام دهند. در حال حاضر این پیشفرض در نظر گرفته شود که مالک نه قصد خرید سرقفلی را دارد و نه قصد واگذاری مالکیت مغازه را و همچنین در حال حاضر میان وراث نیز اتفاق نظر برای فروش سرقفلی یا ادامه روند پرداخت اجاره کما فی سایق وجود ندارد ؟
گر یکی از این وراث بخواهد سهم خود را بفروشد بهترین راه ممکن چیست ؟آیا تنها راه طرح شکایت و دعوی در دادگستری است ؟
آیا در صورت طرح شکایت ممکن است خللی در تعیین میزان اجاره فعلی توافق شده با مالک و یا ارزش عرف فعلی سرقفلی بوجود آید ؟
آیا تعدادی از ورثه میتوانند سهم خود را مطابق آنچه از انحصار وراثت به آنها رسیده را بدون اجازه کتبی مالک به سایر ورثه و یا غیر از ورثه که خواهان خرید هستند واگذار نمایند ؟

در صورت فروش سرقفلی چه بصورت توافقی با مالک و یا طرح دعوی در دادگاه چه میزان از ارزش سرقفلی متعلق به مالک است
آیا در صورت طرح دعوی ممکن است صاحب سرقفلی بیشتر متضرر گردد و یا حالت دیگر ممکن، خواهشمند است این مسئله را در حد لازم تشریح بفرمائید.

پاسخ :

در صورتی که توافق بین وراث برای فروش سرقفلی وجود نداشته باشد باید از طریق دادگاه برای گرفتن دستور فروش اقدام کنید.

طرح شکایت تاثیری در قیمت ملک و مبلغ اجاره ندارد.جهت انتقال سرقفلی اجازه مالک لازم است چه بین وراث انجام شود و چه به غیر وراث منتقل شود.مبلغی که به مالک تعلق می گیرد طبق عرف املاک منطقه و توسط کارشناس مشخص می شود.در صورت طرح دعوی می توانید هزینه دادرسی و خسارات وارد شده به دلیل طرح دعوی را از مالک مطالبه کنید.

_{^{سوال حقوقی - توقیف سرقفلی به جای مهریه}}

اگر سرقفلی ملک تجاری فروخته شود آیا زن می تواند برای مهریه پس از فروش توقیف کند یا نه ضمنا حدود 5 سال است که ازهمسرم جدا شده ام و طبق رای دادگاه مهریه ایشان پرداخت می شود.

پاسخ :

تاریخ فروش سرقفلی و شکایت احتمالی خانم در خصوص مهریه نباید بهم نزدیک باشد در غیر اینصورت به عنوان معامله صوری به قصد فرار از دین تمام نقل و انتقالات سرقفلی به حالت قبل بر می گردد و خانم به حکم دادگاه می تواند سرقفلی را به عنوان مهریه توقیف کند.

_{^{سوال حقوقی - اجاره مغازه تجاری حق کسب و پیشه و تجارت}}

مغازه سوپرمارکتی داریم که از سال 72 در اجاره ماست با قرارداد اجاره رسمی که به پیوست میباشد جدیدا مالک مصر شده که باید قرارداد اجاره جدیدی تنظیم کنیم و تهدید میکند که اگر نکنید شکایت میکنم و از مغازه بیرونتان میکنم.
آیا او می تواند مارا مجبور به نوشتن قرارداد جدیدی بکند؟
اگر شکایت به دادگاه ببرد آیا دادگاه میتواند مارا مجبور به نوشتن قرارداد جدیدی بکند؟
آیا اصلا او می تواند دادخواست نوشتن قرارداد جدیدی به دادگاه ببرد یا فقط میتواند دادخواست تعدیل اجاره مطرح کند؟
ما در قراردادمان داریم "مورد اجاره جهت شغل مواد غذایی و شیرینی می باشد و مستاجران حق تغییر شغل را در مورد اجاره بدون اجازه کتبی موجر ندارند"
با توجه به اینکه جهت شغل مواد غذایی و شیرینی در قرارداد آمده است میتوانیم تغیر شغل بدهیم؟
آیا میتوانیم دادخواستی به دادگاه ببریم تا قانونی باشد؟
اگر دادخواستی به دادگاه ببریم موجر سواستفاده نمیکند که اگر اینها می توانستند همچین کاری بکنند و تغییر بدهند چرا آمده اند دادخواست تقدیم دادگاه کرده اند و بر علیه خودمان استفاده کند؟
این مالک ما یه اظهارنامه ای برامون فرستاده که مدت شما که عرض کردم سال 72 شروعش بوده تمام شده و بیایید تجدید و تمدید کنید حالا ما باید چیکار کنیم کجا بریم؟
10 روز مهلت داده برای رفتن و نوشتن قرارداد جدید مگه میشه همچین کاری بکنه؟
ما که قرارداد داریم رسمیم هست در مورد اظهارنامه ای که برای ما فرستاده شده آیا مهم است؟
آیا حتما باید به آن پاسخ داده بشود؟
آیا ربطی به تبصره 1 ماده 14 قانون موجر و مستاجر سال 56 دارد ؟
ما که تا به حال اجاره ها را کامل پرداخت کرده ایم آیا میتواند مالک با این ماده تبصره کاری بکند؟
یک نکته دیگر که ذهنم را خیلی مشغول کرده است، به نظر شما طی این یک سالی که از طرق مختلف اعم از خواهش و اصرار و دعوت و تهدید و هرکاری که می توانسته مالک کرده که به طریقی ما قرارداد جدیدی بنویسیم.من فکر میکنم که او با دادن این اظهارنامه میخواسته به عنوان آخرین حربه ما را مجبور به چنین کاری بکند نظر شما چیست؟
دیروز هم زنگ زده که من دادخواست تخلیه داده ام تا بلندتان بکند، این امر امکان پذیر است؟

پاسخ :

پاسخ سوال حقوقی شما مفصل و فنی است و بهتر است با یک وکیل متخصص تخیله و اجاره و سرقفلی مشاوره کنید، ولی اجمالا اینکه چون قرارداد اجاره شما مربوط به سال 72 است مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 می شود و موجر نمی تواند شما را مجبور به تنظیم قرارداد جدید بکند (در این صورت حق کسب و پیشه شما از بین می رود). تنها میتواند دادخواست تعدیل اجاره بها بدهد. جهت تغییر شغل نیازی به اجازه دادگاه قاضی نیست، تنها اجازه موجر لازم است و اگر شما خلاف قرارداد عمل نمایید موجر میتواند دادخواست تخلیه به استناد تغییر شغل بدهد و اینکه عمل شما تغییر شغل و خلاف قرارداد هست یا نه تشخیصش با قاضی است و بسیار سلیقه ای است، ممکن است نظر قاضی مثبت یا منفی باشد. در مورد اظهارنامه نیازی نیست واکنش نشان دهید و مالک باید برای تمدید اجاره خودش دادخواست بدهد و نیازی به اقدامی از سوی شما نیست. تا زمانی که شما تخلفی انجام ندهید از قبیل تغییر شغل و انتقال به غیر، موجر هیچ اقدامی بر علیه شما نمی تواند انجام دهد مگر با پرداخت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و با حکم  تخلیه قانونی. 

_{^{سوال حقوقی - سرقفلی ملک تجاری}}

باسلام و خسته نباشید در سال 62 پدرم یه ملکی که در آن شغل بلورسازی بود را دو دانک از ملک انجا را به نام مادرم سند زد که این دودانگ سند منگوله دار هم دارد یعنی کل ملک سه تا سند دو دانگ داره شریک پدرم همون سال میاد در یه کاغذ معمولی یه اجاره نامه میگیره از مالکین که دو نفر هستند که اونجا را جهت بلورسازی اچاره کرده به نام خودش چون پدرم اعتماد به ایشون داشت هر دو دانگ تقریبا 600 متر و در مجموع 1800متر میباشد پدرم فوت کرده و چون اجاره نامه به اسم شریک ایشون بوده قاعدتا سرقغلی به پدرم تعلق نمیگیره الان سوال من اینه بابت این دو دانگ الان ماهی یک میلیون و دویست اجاره میده که میدونیم خیلی کمه چند بار به دادگاه رفتیم تا این مبلغ شده حالا ایشون یه روز میاد مادرم را به شهرداری میبره و ازش امضا میگیره واسه تغبیر شغل الان اونجا بنگاه شده با یه اسم دیگی قبلا بوده بلورسازی وطن الان شده بنگاه سبحان تغییر اسم مجاز بوده یا نه.

پاسخ :

شکل و صورت اجازه تغییر شغل مهم نیست و حتی می تواند به موجب یک سند عادی باشد اما در هر حال اگر مادر شما مالک کل ملکیت نیست سایر مالکین می توانند به این انتقال اعتراض نموده و مستاجر را تخلیه نمایند.برای انجام این کار و رسیدن به هدف و مقصود باید خیلی حساب شده اقدام کرد و حتما تحت نظر یک وکیل این کار را انجام دهید.تغییر نام مغازه هیچ حقی برای شما ایجاد نمی کند.توصیه می شود برای دریافت مشاوره دقیق تر با یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه سرقفلی و  اجاره اماکن تجاری مشورت نمایید.

_{^{سوال حقوقی - انتقال سرقفلی، رضایت مالک، اجازه از دادگاه}}

با عرض سلام و ادب
سال ۷۳ پدرم سرقفلی مغازه ای را که شخصی قبل از پدر سال ۵۷ از خود مالک خریده بود، خرید، بنجاق اصلی دست نویس بوده ، مالک به حق انتقال بغیر اشاره نکرده، اجاره بها تعیین شده با چندتا شاهد، در بنجاق دست نویس پدر با مالک سرقفلی دوم، رضایت مالک بر عهده فروشنده نوشته شده با تعیین اجاره بها که به وراث( مالک فوت شده) پرداخت شود،از آنموقع تاکنون وراث برای اخذ اجاره بها از پدر نیامده اند،( هر یک در چند شهر دیگر)، البته در شهرستان ما روابط بین موجر و مستأجر اجرایی نیست، سال ۹۳ سه دانگ سرقفلی را از پدر خریدم(بدون اشاره به حق انتقال به غیر ، رضایت مالک و اجاره بها) و سال۹۵ پدر سه دانگ دیگر را به شخص دیگر فروخت(بصورت مبایعه نامه ۴ صفحه ای)، امسال قصد فروش سهم خود بصورت مشاعی به شریکم را داشتم، ابتدا اظهار نامه ای از طریق دفتر خدمات قضایی به وراث(۲۶ورثه) ارسال کردم( با عنوان قصد فروش سهم خود دارم و بدوا به شما اعلام میکنم.....با مهلت جواب دهی ۱۵ روز) ، فقط دو تن از وراث را میشناسم که در شهر خودمان هستن و آدرس مابقی را از ایشان گرفتم، بعد از گذشت دو ماه از ارسال ، جوابی از سوی وراث نیامد( یا در محل حاضر نبودن یا به فامیل وارث ابلاغ یا آدرس اشتباه بود... بجز دو سه نفر که ثبت ثنا داشتند)احتمال جواب دهی نمیدادم(رابطه آنچنانی با هم ندارند) سرانجام با شریکم( مشاعی) در بنگاه بصورت مبایعه نامه ۴ صفحه ای معامله کردیم، هزینه انتقال و رضایت حق اربابی، بر عهده من است، خریدار مبلغ ۲۵ میلیون تومان بابت حق مالکیت نگه داشته و میگه هر وقت حق مالکیت وراث را دادی( دقیق نمیدانم باید پرداخت کرد یا راهی برای نپرداختن است؟(با توجه به اجرایی نبودن روابط) اگر راهی هست راه حل چیست؟ که این یه سوال بنده از شما وکیل محترم است) در ازای دریافت رسید از وراث، تصفیه میکنیم، حال مشکل و سوال من این است: حق مالکیت که قانونی نیست و عرفی ست، بنظر شما آسانترین، بصرفه ترین، بی دردسرترین اقدام قانونی( یا بصورت کدخدا منشانه) علیه خریدار چیست ؟ تا مطالبه الباقی ثمن معامله کنم؟
ممنون از راهنمایی و جواب

پاسخ :

سلام ..موضوع شما نسبتاً پیچیده و نیازبه بررسی مدارک و اخذ توضیحات بیشتر هست و توصیه میشود با مدارک خود حضورا مراجعه کنید. با این وجود و بطور اجمالی خدمت شما عرض میشود که خرید سرقفلی توسط شم غیر قانونی و ورثه مالک به جهت عدم رعایت شرایط حق درخواست تخلیه شما را دارد. شما به هیچ وجه نمیتوانید مبلغی به عنوان سرقفلی از ورثه مطالبه کنید ولی پولی که به مستاجر قبلی داده اید می توانید پس بگیرید. قرارداد شما مشول سال 56 است و شما مالک حق کسب و  پیشه هستید نه سرقفلی.قبل از هر نوع اقدامی تاکید میکنم که شما به یک وکیل متخصص سرقفلی و حق کسب و پیشه مراجعه کنید. 

_{^{سوال حقوقی - تقاضای تخلیه بدون پرداخت سرقفلی}}

سلام ما 4 خواهر و برادر مغازه ای فقط به صورت مالکیت داریم طبق قانون مالک و مستاجر سال 56 داریم پارسال برج4 تقاضای تعدیل و اجور معوقه دادیم و بعد از اون هم 2 بار اظهار نامه برای هر ماه برای عدم پرداخت اجاره بها دادیم و دفعه سوم 10 روز اجاره را دیر پرداخت کردند البته تا آخر سال را پرداخت کردندظاهرأ شرایط تبصره 1 بند 9 ماده 14 حادث شده آیا میتوانیم تقاضای تخلیه بدون پرداخت سرقفلی کنیم؟
لازم به ذکر است که این ملک از زمان پدربزرگمان بوده و مستاجر بدون دادن سرقفلی و فقط با قانون حکومتی صاحب سرقفلی شده است.

پاسخ :

تخلیه به دلیل عدم پرداخت عدم بها با توجه به توضیحات شما و اینکه قرارداد اجاره شما مشمول قانون سال 1356 است، نمی شود. 

مطابق سال 1356 مستاجر حتی تا پایان دادرسی هم فرصت برای پرداخت اجور معوقه دارد.برای بررسی و اطلاع از راه های دیگر تخلیه حضورا به دفتر وکالت مراجعه نموده و با وکیل متخصص تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی مشورت نمائید.