تاریخ انتشار: شنبه 04 آبان 1398
آیین نامه قانون پیش فروش آپارتمان وکیل متخصص ملک

 آیین نامه قانون پیش فروش آپارتمان وکیل متخصص ملک

بر اساس این آیین نامه، قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق وتعهدات طرفین (پیش خریدار وپیش فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود وشرایط مقرر در مواد (2) و(4) قانون تنظیم ومنعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید وخلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود.

امتیاز: Article Rating

بررسی آیین نامه قانون پیش فروش آپارتمان 


  •  هیات وزیران در جلسه هفتم خردادماه 93 به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری و راه وشهرسازی و سازمان ثبت اسناد واملاک کشور و تایید قوه قضاییه و به استناد ماده (25) قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان را تصویب کرد.
  •  بر اساس این آیین نامه، قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق وتعهدات طرفین (پیش خریدار وپیش فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود وشرایط مقرر در مواد (2) و(4) قانون تنظیم ومنعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید وخلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود.
  •  نمونه قرارداد پیش فروش، توسط سازمان ثبت اسناد واملاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار می گیرد.
  •  واحد ثبتی نیز مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را بر اساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق هستند تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفترخانه ارسال کند.
  •  بر اساس این آیین نامه، سردفتر اسناد رسمی هم مکلف است پس از تنظیم وامضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد واملاک کشور اقدام کند.
  •  واحد ثبتی مکلف است در مدت 24 ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند .در این مرحله ضرورتی برای ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نیست.
  •  در این آیین نامه همه عوامل مربوط در ساخت سازه های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل های قانونی را در این زمینه رعایت کنند.
  • در این آیین نامه تاکید شده است که در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد ، انباری، توقفگاه ،مشاعات و حقوق ارتفاقی وسایر موارد مندرج در ماده (2) قانون مطابق با شناسنامه فنی وملکی ساختمان درج وتصریح شود.
  • همچنین ملاک محاسبه نهایی مساحت وقیمت با رعایت ماده (7) قانون ، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
  • در مواردی که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
  •  در تنظیم سند پیش فروش ، قیود و محدودیتهای مندرج در سند مالیکت پیش فروشنده هم باید در سند مذکور تصریح شود.
  •  شهرداری ها وسایر مراجع قانونی ذیربط مکلف هستند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان ظرف یک هفته تعداد واحد های منظور در پروانه را به واحد های ثبتی محل وقوع ملک اعلام کنند .
  •  بر اساس این آیین نامه در اجرای ماده (12) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یکماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین ، پس از بازدید محل وتطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت , گزارش پیشرفت کار ودرصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند.
  •  بر این اساس تقاضا وگزارش یاد شده باید در دونسخه تهیه وحسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد و چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده کند.بر اساس ماده دیگری از این آیین نامه پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارتهای ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار واشخاص ثالث بیمه کند.
  •  حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان وحداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار خواهد شد.
  •  در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی وابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید در صورت بروز اختلاف مطابق ماده (20) قانون وسایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
  •  بر اساس این آیین نامه پیش فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق وتعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ کند والامسوول پرداخت بها یا عوض قراردادخواهد بود.رضایت مذکور در مواد 17 و18 قانون باید کتبی وبا گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
  •  بر اساس مواد دیگری از این آیین نامه در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار(مستند به قبوض اقساطی موضوع بند 16 ماده 2 ویا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری) اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان ، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد وپیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید ، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع می باشد؛ در این حالت پیش خریداربا پرداخت هزینه های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش فروشنده است می تواند با جلب نظر هیئت داوران موضوع ماده 20 قانون از محل وجوه مندرج در ماده 11 قانون تامین واستیفا کند.
  •  بر اساس تبصره این ماده تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکان پذیر خواهد بود.
  •  تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستاجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق وتعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش است.
  •  بر اساس این آیین نامه اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد 23 و24 قانون رفتار خواهد شد.
  •  وزارت راه وشهرسازی هم مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد و صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت راه وشهرسازی تهیه خواهد شد.
  •  رسانه های جمعی نیز جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه وشماره ، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند والا طبق ماده 21 قانون اقدام خواهد شد.
  •  در این آیین نامه وزارتخانه های راه وشهرسازی ، دادگستری و فرهنگ وارشاد اسلامی موظف شدند با همکاری سازمان های صدا وسیما وثبت اسناد واملاک کشور برای آشنایی و اگاهی مردم از مقررات والزامات قانون وآیین نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع رسانی کنند .
  •  در این آیین نامه اعلام شده است ماخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده 5 قانون، ماده 1 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت ومصرف آن در موارد معین – مصوب 1373 - با اصلاحات بعدی می باشد.
  •  آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان در تاریخ بیستم خردادماه جاری از سوی اسحاق جهانگیری معاون اول رییس جمهوری ابلاغ شده است.

مطالعه مطالب مرتبط : 

1-سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

2- تخلیه آپارتمان مسکونی

3- مقررات آپارتمان نشینی

4- افراز ملک مشاع

5- تحلیل قانون پیش فروش آپارتمان، وکیل قرارداد

6-  دادخواست ابطال سند رسمی نکات حقوقی مهم

7- اظهارنامه، موارد اجباری و اختیاری ارسال اظهارنامه​

8- داوری و نحوه ابلاغ رای داور

9-  الزام به انجام تعهدات قراردادی، خسارت قراردادی

10-  خلع ید از اموال غیرمنقول دفتر وکالت دادگران حامی


 

ایجاد شده توسط مسعود محمدی، وکیل پایه یک دادگستری
اشتراک گذاری
ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

نام

ایمیل

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

کلید واژه‌ها

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری و وکیل متخصص، جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.