X
تاریخ انتشار: پنجشنبه 21 شهریور 1398
تحلیل قانون پیش فروش آپارتمان، وکیل قرارداد

 تحلیل قانون پیش فروش آپارتمان، وکیل قرارداد

طی سالهای طولانی منشا بسیاری از اختلافات و دعاوی ملکی نبود قوانین مناسب در این زمینه بوده است چرا که در طول حدود 80 سال گذشته قانون مدنی مصوب مجلس شورای ملی و زمان پادشاهی احمدشاه قاجار بردعاوی ناشی از خرید و فروش املاک حاکم بود و قوانین ملکی تغییر نگرده بود تا سال 1389 که قانون پیش فروش ساختمان که با تمام کاستی ها و نواقص تصویب شد.

امتیاز: Article Rating

تحلیل مختصر قانون پیش فروش ساختمان توسط وکیل قراردادها، متن قانون

 

قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرایی آن با تمام کاستی ها و نواقص و ابهاماتی که دارد کور سوی امیدی به عزم شکل گرفته درخصوص به روزرسانی و قاعده مند کردن قوانین و مقررات بر معاملات املاک است.

حقوقدانان و وکلای دادگستری متخصص دعاوی ملکی و قراردادها و قضات محاکم حقوقی ضرورت وضع قوانین جدید در این خصوص را به خوبی درک میکنند چرا که قانون مدنی در باب قراردادهای خرید و فروش ملک بسیار کهنه و غیر کاربردی و ابتدای بود.

در ادامه تلاش میشود مختصری در باب قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرای آن توضیح داده شده و در نهایت متن قانون جهت استحضار مخاطبین گرامی آورده میشود. 

تنظیم نگارش قرارداد به طور کلی و قراردادهای خرید و فروش املاک به طور خاص از نظر فنی و حقوقی واجد حساسیت و اهمیت فراوان بوده و خارج از حوزه تخصص مشاوران املاک و دلالان معاملات ملکی است و ضروری است که یک وکیل دادگستری با تجریه و متخصص در زمینه املاک و قراردادها به رونده انعقادقرارداد و تنظیم محتوای آن نظارت داشته باشد.

ای بسا مواردی که با تنظیم اصولی یک قرارداد و تحت نظر یک وکیل متخصص قراردادها طرفین درآینده از مراجع به محاکم و دادگاههای حقوقی بی نیاز شده و یا در صورت ضرورت و مراجعه هم، حقوق آنان به خوبی تامین میشود.چرا که در صورت مبهم بودن قرارداد قانونگذار تحلیل و تشخیص و تفسیر قرارداد را به قاضی و سلیقه و میل وی سپرده است و هیچ تضمینی نیست که تشخیص قاضی هم سو با قصد طرفین قرارداد و منافع آنها باشد.


 

چند نکته در تحلیل، بررسی، تفسیر قانون پیش فروش آپارتمان 

  1- مفهم قرارداد پیش فروش ساختمان در ماده 1 قانون تعریف شده و به نظر میرسد که پیش فروش صرفا از جانبه کسی که مالک رسمی زمین است ممکن باشد و نه از جانب سازنده که مالک نیست برای فروش قدرالسهم.همچنین در مورد فروش ملک توسط وکیل مالک اشکالی بنظر نمی رسد.

2- سازنده در صورتکی سرمایه گذار هم باشد و مشمول تعریف بند یک ماده 1 آن قانون بشود امکان پیش فروش دارد.

3- مواردی که باید در قرارداد پیش فروش تصریح شود در ماده 2 قانون آمده است. و سطر ماده 2 و نحوه نگارش آن بر میاید که ذکر این موارد اجباری است.

4- به جز بند 10 ماده 2 اشاره به سایر موارد منطقی و معقول است.شرط داوری گاهی فقط راهی است برای فرار طرف متخلف از انجام تعهد و رای و تصمیم داور لزوما موافق عرف و منظور قانون گذار نیست و ضرورتاً فصل خصومت نمی کند. البته شاید این مشکل تعیین داور در سیستم قانونی ما باشد که به نوعی بسیاری از اختیارات قاضی جهت صدور حکم به داور داده شده باشد.

5- از بند 4 ماده 4 بر میاید که برای پیش فروش عملیات پی ساختمان باید خاتمه یافته باشد.و قبل از آن و به اصلاح روی خاک تا قبل از بنای قدیمی پیش فروش ممکن نیست.

6- قرارداد پیش فروش مثل انتقال قطعی به موجب سند رسمی انجام میشود.ولی سند رسمی پیش خرید ساختمان به معنی مالکیت قطعی نیست.

7- در صورتی که طرفین برای انجام تعهد خسارتی در نظر گرفته باشند مطابق همان عمل میشود و در صورت سکوت طرفین میزان خسارت مطابق ماده 6 قانون  تعیین خواهد شد.

8- ماده 7 قانون تکلیف افزایش و کاهش متراژ و ملاک محاسبه قیمت را مشخص کرده که به طرز پررنگی به ضرر مالک و سازنده نگاشته شده و البته به نفع خریدار چرا که مالک در طول انجام پروژه باید به نرخ روز مصاله خریداری نماید ولی خریدار برای محاسبه قیمت متراژه اضافه باید ملاک زمان عقد را رعایت کند.

9- ماده 8 به روشنی و برخلاف اصول و قواعد به ضرر فروشنده است و به صرف خرید خریدار را قربانی فرض کرده! 


نگارنده، مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری (وکیل متخصص املاک و قراردادها)


 

متن قانون پیش فروش ساختمان(پیش فروش آپارتمان)

ماده1ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.

مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

ماده2ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.

5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

9ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

10ـ معرفی داوران

11ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون

ماده3- ..................................


(جهت دانلود متن کامل قانون از لینک زیر استفاده کنید)


 

آیین نامۀ اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1393

ماده۱ـ  در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح به کار می‌روند:

الف ـ قانون: قانون پیش‌فروش ساختمان ـ مصوب ۱۳۸۹ـ .

ب ـ پیش‌فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه‌گذار یا مستأجر.

پ ـ مالک رسمـی زمین: شخصی که مطابق ماده (۲۲) قانون ثبت اسناد و املاک ـ مصوب ۱۳۱۰ ـ دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد.

ت ـ مستأجر: شخصی که به موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستأجره می‌باشد.

ث ـ سرمایه‌گذار: شخصی که به موجب سند رسمی با مالک یا مستأجر برای احداث بنا سرمایه‌گذاری می‌نماید و واحد یا واحد‌های ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش به وی اختصاص می‌یابد.

ج ـ سند رسمی: سندی که بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار یا واگذارنده و منتقل‌الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد.

چ ـ عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی‌ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوار‌های باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.

ح ـ مهندس ناظر: شخصی که دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش‌فروشنده به مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.

خ ـ گواهی اتمام ساختمان: برگه‌ای با امضای مهندس ناظر که به موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان به مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می‌گردد.

 د ـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی که براساس بند (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ـ مصوب ۱۳۷۴ ـ و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود.

ذ ـ هیأت داوری: هیأت موضوع ماده (۲۰) قانون.

ماده۲ـ قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (۲) و (۴) قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه وشهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.

ماده۳ـ سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف (۲۴) ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نمی‌باشد.

ماده۴ـ واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام ومشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق می‌باشند، تهیه و ظرف پنج روزکاری به دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.

ماده۵ ـ کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستور‌العمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.

ماده۶ ـ در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (۲) قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.

.......................


(جهت دانلود متن کامل آیین نامه از لینک زیر استفاده کنید)


 

مطالعه مطالب مرتبط:

بررسی حقوقی آیین نامه قانون پیش فروش آپارتمان

نمونه قراردادپیش فروش آپارتمان

نکات مهم در خصوص تنظیم قرارداد

مشاوره با وکیل متخصص قرارداد، نکات حقوقی

الزام به تنظیم سند رسمی ملک،آپارتمان،مغازه،زمین

متن قانون پیش فروش آپارتمان


نگارنده، مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری (وکیل متخصص دعاوی ملک و قراردادها)

ایجاد شده توسط مسعود محمدی، وکیل پایه یک دادگستری
اشتراک گذاری
ثبت امتیاز
نظرات
در حال حاضر هیچ نظری ثبت نشده است. شما می توانید اولین نفری باشید که نظر می دهید.
ارسال نظر جدید

نام

ایمیل

تصویر امنیتی
کد امنیتی را وارد نمایید:

کلید واژه‌ها

رزرو وقت مشاوره حقوقی با وکیل

در صورت تمایل به دریافت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری و وکیل متخصص، جهت هماهنگی و رزرو وقت مشاوره حقوقی حضوری و مشاوره حقوقی تلفنی، کلیک کنید.