شماره: 1316
1400/10/18
شرایط و نکات مهم فروش ملک با وکالت بلاعزل

ما يک ملک رو به فروش رسونديم و به خاطر عدم پرداخت ماده صد و دارايي به طرف مقابل وکالت بلا عزل داديم تا بره و اونارو پرداخت کنه و بعد تسويه حساب سند رو بنام بزنه و در دفترخانه کاغذ ثبتي گرفتيم که امور مالياتي و شهرداري از ما ساقط شده و خريدار ملزم به پرداخت اونا هستش و دقيقا دارايي و شهرداري و غيره اين ملک به ما مربوط نميشه رو قيد کردن. الان طرف مقابل اقدام به پرداخت اونا نکرده و اداره ي امور مالياتي ميگه که ما فروشنده رو ميشناسيم و شما بايد فرم فروش رو پر کنيد ولي ما پر نکرديم فرم رو فعلا و از اين هم ميترسيم که برامون توقيف در بياد و با خريدار هم به مشکل برخورديم. الان ما چچوري با اون کاغذ ثبتي ميتونيم ثابت کنيم بدون دردسر که از ما ساقط شده همه چي؟

 

پاسخ – الزام خریدار ملک با وکالت بلاعزل به پرداخت مالیات و هزینه های انتقال

  • وکالت عقدی است که بموجب ان یکی از طرفین (موکل) طرف دیگر (وکیل) را برای انجام امری نایب خود می نماید.
  • موکل علاوه بر اهلیت باید توانایی انجام موضوع وکالت را داشته باشد. وقتی موکل صلاحیت و اختیار انجام عملی را ندارد، برای مثال ورشکسته اختیار تصرف در اموال خویش را ندارد، نمی تواند وکیل خویش را در این خصوص صاحب اختیار کند و امری که خود صلاحیت آن را ندارد، انجام دهد.
  • همچنین وکالت در اموری امکان دارد که مباشرت موکل در آن ضرروری نباشد و بتواند به نیابت واگذار شود. 
  • موضوع وکالت باید معلوم باشد. مطابق ماده 216 قانون مدنی همین اندازه که وکیل بداند در چه اموری باید دخالت کند و حدود اختیار او برای طرف قرارداد در دید عرف قابل تمیز باشد، باید آن را نافذ دانست.
  • بر طبق ماده 674 قانون مدنی موکل در مورد آنچه که وکیل خارج از حدود وکالت انجام داده است هیچ گونه تعهدی نخواهد داشت مگر آنکه اعمال فضولی وکیل را صراحتا یا ضمنا اجازه کند. آنچه از مفاد این ماده استنباط می شود این است که ضمانت اجرای خروج  وکیل از حدود وکالت، فضولی تلقی شدن این عمل می باشد.
  • بنابراین، عمل فضولی وی عملی غیر نافذ محسوب می گردد که صحت آن موقوف به اجازه موکل خواهد بود و در صورت رد از جانب موکل، عمل حقوقی انجام شده باطل می شود.
  •  قرار داد وکالت قراردادی جایز اسـت و ھـر یـک از موکـل و وکیـل ھـر وقـت بخواھند میتوانند ان را بر ھم زنند.
  • عقد وکالت مانند سایر قرار دادھـای جـایز ، بـه موت و جنون وسفه،در مواردی که رشد معتبر است منفسخ می شود. علاوه بر این موارد، بـا انجـام شـدن مـورد وکالـت و ھمچنـین بـا انقضای مدت نمایندگی در مواردی که برای ان مدت تعیین میشود وکالت نیز منقضی می گردد.
  • همانگونه که بیان گردید، وکالت عقدي است جايز كه هر لحظه با اراده طرفين يا فوت و جنون منحل می گردد. با این حال، مي توان عقد جايز را به واسطه يک عقد لازم الزام آور نمود. البته با اين روش ماهيت عقد جايز تغيير نمي كند و صرفا به صورت نسبي الزام آور مي شود .
  • عقد لازم عقدی است که طرفين نمي توانند جز در موارد خاص قانوني و مقرر توسط آنها به قرارداد پايان دهند و بايد پايبند به آن باشند. همچنين فوت و جنون تأثيري در اين عقود ندارد.
  • در وکالت بلاعزل نیز طرفين عقد وكالت يعني موكل و وكيـل يـک بـار نسبت به انعقاد عقد وكالت اقدام مي نمايند سپس با يک عقد لازم ديگر كه خارج از عقد وكالت صورت مـي پـذيرد عقد وكالت الزام آور مي گردد و به اين ترتيب گفته مي شود كه موكل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وكيل را از خـود سلب نمود .
  • لازم به ذکر است که در وکالت بلاعزل، ماهیت عقد وکالت تغییری نمی کند و حتي اگر وكالت بلاعزل نيز باشد با فوت يا جنون احد از طرفين باطل مي شود .
  • اصولا در وکالت بلاعزل موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نمی دھد بلکه فقط حق عزل را از خود ساقط م یکند مگر بطور صریح یا ضمنی آن را نیز از خود سلب کرده باشد.

 

پاسخ به پرسش مطرح شده
در رابطه با پرسشی که در خصوص فروش ملک با وکالت بلاعزل مطرح نمودید باید گفت  توافق شما مبنی بر پرداخت مالیات فقط در رابطه خودتان موثر است و ارتباطی به اداره مالیات ندارد پس نمیتوانید به بهانه اینکه در مورد پرداخت مالیات با شخص دیگری توافق کردید از پرداخت آن شانه خالی کنید ولی میتوانید مالیات را پرداخت کنیم و بعدا با استناد به قراردادی که با خریدار داشتید مالیات را از او طلب کنید. 

 

 

مواد قانونی قابل استناد - مقررات فروش ملک با والت بلاعزل

ماده ۲۱۶ قانون مدنی
مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.


ماده ۶۵۶ قانون مدنی
وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود مینماید.


ماده ۶۵۷ قانون مدنی
تحقق وکالت منوط به قبول وکیل است.


ماده ۶۵۸ قانون مدنی
وکالت ایجاباً و قبولاً به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند واقع میشود.


ماده ۶۵۹ قانون مدنی
وکالت ممکن است مجانی باشد یا با اجرت.


ماده ۶۶۰ قانون مدنی
وکالت ممکن است به طور مطلق و برای تمام امور موکل باشد یا مقید و برای امر یا امور خاصی.


ماده ۶۶۱ قانون مدنی
در صورتی که وکالت مطلق باشد فقط مربوط به اداره کردن اموال موکل خواهد بود.


ماده ۶۶۲ قانون مدنی
وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد.


ماده ۶۶۳ قانون مدنی
وکیل نمیتواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد.


ماده ۶۶۴ قانون مدنی
وکیل در محاکمه وکیل در قبض حق نیست مگر اینکه قرائن دلالت بر آن نماید و همچنین وکیل در اخذ حق وکیل در مرافعه نخواهد‌بود


ماده ۶۶۵ قانون مدنی
وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.


ماده ۶۶۶ قانون مدنی
هر گاه از تقصیر وکیل خسارتی به موکل متوجه شود که عرفاً وکیل مسبب آن محسوب میگردد مسئول خواهد بود.


ماده ۶۶۷ قانون مدنی
وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب‌ قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.


ماده ۶۶۸ قانون مدنی
وکیل باید حساب مدت وکالت خود را به موکل بدهد و آنچه را که به جای او دریافت کرده است به او رد کند.


ماده ۶۶۹ قانون مدنی
هر گاه برای انجام امر دو یا چند نفر وکیل معین شده باشد هیچ یک از آنها نمیتواند بدون دیگری یا دیگران دخالت در آن امر بنماید مگر ‌اینکه هر یک مستقلاً وکالت داشته باشد در این صورت هر کدام میتواند به تنهایی آن امر را بجا آورد.


ماده ۶۷۰ قانون مدنی
در صورتی که دو نفر به نحو اجتماع وکیل باشند به موت یکی از آنها وکالت دیگری باطل میشود.


ماده ۶۷۱ قانون مدنی
وکالت در هر امر مستلزم وکالت در لوازم و مقدمات آن نیز هست مگر اینکه تصریح بعدم وکالت باشد.


ماده ۶۷۲ قانون مدنی
وکیل در امری نمیتواند برای آن امر به دیگری وکالت دهد مگر اینکه صریحاً یا به دلالت قرائن وکیل در توکیل باشد.


ماده ۶۷۳ قانون مدنی
اگر وکیل که وکالت در توکیل نداشته انجام امری را که در آن وکالت دارد به شخص ثالثی واگذار کند هر یک از وکیل و شخص ثالث در‌مقابل موکل نسبت به خساراتی که مسبب محسوب میشود مسئول خواهد بود.


ماده ۶۷۸ قانون مدنی
وکالت به طریق ذیل مرتفع میشود:
۱) به عزل موکل
۲) به استعفای وکیل
۳) به موت یا به جنون وکیل یا موکل


ماده ۶۷۹ قانون مدنی
موکل میتواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل با عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.


ماده ۶۸۰ قانون مدنی
تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزل به او در حدود وکالت خود بنماید نسبت به موکل نافذ است.


ماده ۶۸۱ قانون مدنی
بعد از اینکه وکیل استعفا داد مادامی که معلوم است موکل به اذن خود باقی است میتواند در آنچه وکالت داشته اقدام کند.


ماده ۶۸۲ قانون مدنی
محجوریت موکل موجب بطلان وکالت میشود مگر در اموری که حجر مانع از توکیل در آنها نمیباشد و همچنین است محجوریت ‌وکیل مگر در اموری که حجر مانع از اقدام در آن نباشد.


ماده ۶۸۳ قانون مدنی
هر گاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد یا به طور کلی عملی که منافی با وکالت وکیل ‌باشد به جا آورده مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد وکالت منفسخ میشود.

 


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داوودی

 

راه های تماس و ارتباط با وکیل متخصص قراردادها

 

حق انتشار محفوظ است ©