شماره: 10521
1400/07/23
شرایط اعمال خیار تاخیر ثمن

یک شب یکی از اقوام برای خرید زمین کشاورزی ام با پسر عموی خود به منزل ما آمدند از لحاظ قیمت توافق کردیم اصرار داشت قولنامه بنویسیم تا خیالش راحت باشد و من ملک را به کس دیگری نفروشم .قولنامه ناقص را که متراژ زمین و قیمت کل زمین و....درج نشده بود نوشتیم.روز بعد که سر زمین رفتیم به این بهانه که قسمتی از زمین سنگ دارد گفت این قسممت را نمیخواهم، منم گفتم که ناقص نمی‌فروشم.اما ایشان میگوید من قولنامه دارم بعد از یک ماه بزرگانی فرستادم دوستانه حل شود ولی پولی رد و بدل نشده بود.فوری بعد از یکماه ده میلیون کارت به کارتم کرده من به قاضی گفتم چون ثمن معامله را پرداخت نکرده بعد از سه روز قرارداد یکطرفه قابل فسخ است به دلیل خیار تاخیر ثمن.ولی قاضی جوان است یا علم کافی ندارد یک کلام فسخ کند همش سوال میپرسه که منو تو درد سر بندازه چکار کنم تو را خدا زود جواب بدید حتی در قولنامه که پیش معتمد بوده دستکاری شده که پول را نقدا به من پرداخت کرده ولی فیش واریزی به حساب من که چهل روز بعد از تاریخ قرارداد واریز شده.حال چگونه باید دفاع کنم و آیا امکان فسخ معامله را دارم ؟ و اگر برای پرداخت ثمن مدتی در قرارداد نیامده باشد پرداخت ثمن چگونه است ؟

 

پاسخ – آیا به دلیل تاخیر در پرداخت ثمن و مبلغ معامله برای فروشنده حق فسخ ایجاد می شود ؟

  • ثمن عبارت است از ارزش قراردادی که یکی از طرفین در برابر عوضی که دریافت می کند به طرف دیگر می پردازد. ثمن بطور معمول پول رایج کشور است اما از این جهت التزامی ندارد و هر مالی می تواند ثمن معامله واقع شود.
  • مطابق ماده 394 قانون مدنی، مشتری موظف می باشد تا ثمن را در زمان، مکان و مطابق شرایطی که طرفین در هنگام عقد توافق نمودند تأدیه نماید در غیر این صورت عدم پرداخت ثمن معامله ضمانت اجرای قانونی خواهد داشت.
  • ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن در ماده ی 395 قانون مدنی بدین شرح آورده شده است:

اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تادیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجعه به خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ یا از‌ حاکم اجبار مشتری را به تادیه ثمن بخواهد.

  • بنابراین در عقد بیع هنگامی که مشتری ثمن را پرداخت نکند، در صورت وجود شرایط مقرر در خیار تأخیر ثمن می تواند معامله را فسخ نماید.
  • شرایط خیار قانونی پیش بینی شده برای فسخ قرارداد به علت تأخیر پرداخت ثمن در ماده ی 402 قانون مدنی آورده شده است. این ماده در بیان خیار تأخیر ثمن مقرر می دارد که هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود. 
  • بنابراین فسخ قرارداد به علت نپرداختن ثمن معامله در قانون پیش بینی شده است. با این حال، ممکن است طرفین هنگام انعقاد عقد توافق نمایند که در صورت عدم پرداخت ثمن معامله در زمان مندرج در مبایعه نامه یا برگشت چک ثمن معامله بایع حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. بنابراین در صورت درج چنین شرطی، با تخلف متعهد از شرط، مشروط له می تواند قرارداد را فسخ نماید. 
  • لازم به ذکر است که غیر از فسخ عقد، فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه، الزام خریدار به تأدیه ثمن را درخواست کند.
  • همچنین، به موجب ماده 377 قانون مدنی هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر این که مبیع یا ثمن ‌موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود. 
  • نکته ی حائز اهمیت در این است که در صورت عدم تحقق خیار تأخیر ثمن و در شرایطی که در قرارداد شرط خیار به نفع فروشنده نشده باشد، بایع تنها می تواند اجبار خریدار به تأدیه ثمن را مطالبه نماید و حق فسخی نخواهد داشت.
  • تأدیه ثمن توسط خریدار از موارد صحت عقد بیع نبوده و از آثار این عقد می باشد. به همین خاطر بعد از عقد مشتری مالک مبیع شده و فروشنده در حکم طلبکار می باشد.

 

شرایط اعمال خیار تاخیر ثمن 

1- معامله بیع باشد.
2- خیار مختص به بایع یا همان فرونشده می باشد
3- مبیع باید عین معین یا کلی در معین باشد
4- مبیع و ثمن باید هر دو حال باشند
5- سه روز از لحظه ای که عقد بیع واقع گردید بگذرد

 

موارد عدم امکان فسخ قرارداد به علت تاخیر پرداخت ثمن

موارد فوق از شرایط خیار فسخ به علت تأخیر پرداخت ثمن به موجب قانون می باشند. با این حال مواردی وجود دارد که فروشنده دیگر حق فسح عقد را به علت نپرداختن ثمن ندارد. این موارد عبارتند از:
1- التزام به بیع از سوی بایع : مطابق ماده 403 قانون مدنی اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد. لازم به ذکر است که مطالبه ی ثمن به تنهایی موجب سقوط خیار نخواهد شد بلکه باید قصد اسقاط حق فسخ باید همراه با قرائنی باشد تا احراز گردد فروشنده قصد التزام به بیع را داشته است.
2- تحویل و تسلیم تمام مبیع به مشتری : لازم به ذکر است که تحویل بعض مبیع مسقط خیار تاخیر ثمن نیست. همچنین فرقی نمی کند که این تسلیم قبل از انقضای سه روز باشد یا بعد از سه روز
3- امتناع بایع از دریافت ثمن : به موجب ماده 405 قانون مدنی اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت
4- ضامن دادن مشتری یا حواله دادن بایع : اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقیق حواله خیار تاخیر ساقط میشود.

 

پاسخ به پرسش مطرح شده

در پاسخ به پرسش شما باید گفت با توجه به مطلبی که فرمودید، اگر زمان انعقاد عقد سه روز بگذرد دیگه شما قادر به فسخ به استناد خیار تاخیر ثمن نخواهید بود. همچنین اینکه شما گفته اید بعد از یک ماه بزرگانی فرستادید تا قضیه دوستانه حل شود، نوعی التزام به بیع می باشد. 
البته اگر قولنامه مذکور با شرایطی باشد که شما می فرمایید، یعنی در آن متراژ و قیمت زمین درج نشده باشد و توافقی هم در هنگام عقد بر این موارد نشده باشد، معامله مذکور به علت مجهول بودن موضوع عقد بیع، باطل می باشد. توضیح آنکه عوضین یک معامله باید معلوم و معین باشند در غیر این صورت عقد باطل است. در خصوص دست بردن در قولنامه نیز می توانید ادعای جعل طرح نمایید. بهتر است جهت راهنمایی دقیق تر با یک وکیل با تجربه مشورت نمایید تا حق شما پایمال نگردد.

 


مستندات قانونی در خصوص شرایط اعمال خیار تاخیر ثمن

ماده ۳۶۲ قانون مدنی
آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
۱( به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
۲( عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
۳( ‌عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید.
۴( ‌عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.
ماده ۳۷۷ قانون مدنی
هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر این که مبیع یا ثمن ‌موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
ماده ۳۹۴ قانون مدنی
مشتری باید ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرائطی که در عقد بیع مقرر شده است تادیه نماید.
ماده ۳۹۵ قانون مدنی
اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تادیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجعه به خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ یا از‌ حاکم اجبار مشتری را به تادیه ثمن بخواهد.
ماده ۴۰۲ قانون مدنی
هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.
ماده ۴۰۳ قانون مدنی
اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد.
ماده ۴۰۴ قانون مدنی
هر گاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را ببایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ‌نخواهد بود اگر چه ثانیاً بنحوی از انحاء مبیع به بایع و ثمن به مشتری برگشته باشد.
ماده ۴۰۵ قانون مدنی
اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت.
ماده ۴۰۶ قانون مدنی
خیار تاخیر مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تاخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمیباشد.
ماده ۴۰۷ قانون مدنی
تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد خیار بایع را ساقط نمیکند.
ماده ۴۰۸ قانون مدنی
اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقیق حواله خیار تاخیر ساقط میشود.
ماده ۴۰۹ قانون مدنی
هر گاه مبیع از چیزهائی باشد که در کمتر از سه روز فاسد و یا کم قیمت میشود ابتداء خیار از زمانی است که مبیع مشرف به فساد یا ‌کسر قیمت میگردد. 

 


پاسخ داده شده توسط کارشناس حقوقی ما : سرکار خانم داودی

 

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص قراردادها

حق انتشار محفوظ است ©