شماره: 2821
1400/04/28
 تاثیر و اعتبار سند رسمی وکالت در ایجاد حق مالکیت
 تاثیر و اعتبار سند رسمی وکالت در ایجاد حق مالکیت

ماده 656 قانون مدنی بیان می دارد "عقد وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید." بنابراین، اثر عقد وکالت اعطای نیابت است؛ بدین معنی که موکل اقدام وکیل را، در انجام دادن اعمال حقوقی ، به منزله ی اقدام خود می داند و به او اختیار می دهد که به نام و حساب موکل تصرفاتی کند.

 

اعتبار وکالتنامه در ایجاد حق مالکیت

  • يكي از اسناد رايج تنظيمی در دفاتر اسناد رسمی اسناد وكالت می باشد كه با توجه به اراده موكل در موضوع آن، عناوين مختلفی دارد از جمله وكالت خريد اموال، وكالت امور خدماتی، وكالت امور اداری، وكالت برای ازدواج يا طلاق، وكالت فروش اموال منقول و غير منقول. 
  • وكالت فروش ملک يكی از مصاديق وكالت فروش اموال غیرمنقول می باشد.
  • در واقع وقتی شخصی مالی را خريداری می كند مسلماً مهمترين هدف و انگيزه اش از خريد آن تمليک می باشد. حال درست است كه به صراحت قانون مدنی در معاملاتی كه موضوع آن ها عين معين است، تمليک با ايجاب و قبول حاصل ميگردد و  همين كه خريدار و فروشنده درباره مبادله دو كالا توافق كنند، مبيع و ثمن خود به خود مبادله می شوند.
  •  ولی بايد در نظر داشت كه انتقال مالكيت در برخی از معاملات عين معين نيز نيازمند تشريفات خاصی مانند تنظيم سند قطعی انتقال در دفترخانه اسناد رسمی به نام خريدار می باشد. 
  • بنابراین، ثبت نقل و انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی موجب تثبيت مالكيت مشتری می گردد و صرف تنظیم وکالتنامه رسمی برای خریدار حق مالکیتی ایجاد نمی کند. بلکه همانطور که در توضیح عقد وکالت آورده شد وکالتنامه رسمی انتقال ملک نیز تنها اعطای اختیار توسط موکل (فروشنده) به وکیل (خریدار) است تا مورد وکالت (تنظیم سند رسمی ملک) را به نیابت از موکل انجام دهد. 

 

نمونه رای راجع به داشتن حق مالکیت با سند رسمی وکالت 

به تاریخ : 11/12/68
شماره دادنامه : ....
مرجع رسیدگی : شعبه 53 دادگاه حقوقی دو تهران
خواهان :
1- تیمور .......
2- علی ........
3- سارا ......
4- شهرام  .......
5- بهرام .......
6- کتایون ........
خوانده :

1- خسرو ....
خواسته : واگذاری تلفن شماره.......

متن رأی دادگاه - اعتبار سند وکالت در حق مالکیت

در خصوص دعوی خواهان ها علیه خوانده به خواسته الزام به واگذاری یک رشته تلفن، نظر به اینکه خوانده بموجب وکالتنامه رسمی پیوست پرونده برای نصب و انتقال تلفن فوق که مربوط به فیش تلفن مندرج در سند رسمی وکالت بوده به مورث خواهانها وکالت داده و حتی اجازه انتقال فیش تلفن مربوط به آن را به خود وکیل نیز داده است و با توجه باینکه بلحاظ ممنوعیت نقل و انتقال فیش تلفن،مردم در معاملات خود فیش تلفن را بصورت وکالتی منتقل می کنند و این امر بصورت عرف معاملاتی در آمده است و با توجه به عرف معمول می توان گفت قصد مشترک و هدف واقعی تنظیم کنندگان چنین وکالتنامه هایی انتقال مالکیت فیش و تلفن مربوط به آن است و به عبارت دیگر مفاد چنین وکالتنامه هایی نوعی تعهد به انتقال فیش و تلفن مربوط به آن می باشد، هر چند در ظاهر، صورت وکالتنامه دارد و در مانحن فیه چون محتوای وکالتنامه نوعی تعهد به انتقال فیش تلفن مرقوم است و بدین جهت نیز از طریق ارث بخواهان ها منتقل می گردد.بنا به مراتب فوق و با توجه باینکه تلفن مورد ترافع با طرح دعوی خواهان ها به آن ها منتقل گریده و با عنایت باینکه خوانده دفاعی در قبال دعوی مطروحه بعمل نیاورده علیهذا دعوی اقامه شده محمول بر صحت تشخیص و مستنداً به ماده 10 قانون مدنی حکم به محکومیت خوانده به انتقال بخواهان ها صادر و اعلام می گردد. ضمناً خوانده محکوم است مبلغ 18910 ریال بابت خسارات دادرسی در حق خواهانها بپردازد. این رأی غیابی است.
 

 

تحلیل ، توجیه و توضیح رای دادگاه

در تحلیل این رای باید گفت در خصوص اینکه آیا وقتی به واقع قصد باطنی طرفين در اين عقد، بيع و انتقال مالكيت بوده و درحقيقت خريد و فروش هم اتفاق افتاده ولی عقدی كه بين طرفين ثبت شده عقد وكالت باشد، باز هم بايد بدون در نظر گرفتن وضعيت و قصد باطنی آن ها به عقد وکالت استناد كرد و فقط آن را ملاک عمل قرار داد يا ميتوان با در نظرگرفتن مقتضيات و قرائن موجود، قصد طرفين را مورد پذيرش قرار داد، به طور كلی چهار ديدگاه وجود دارد:
1- ديدگاه اول با در نظر گرفتن ماهيت اين عقد بيان می شود، اين گونه كه: عقد وكالت فروش به هرحال ماهيتا عقد وكالت است و در چهارچوب اين عقد جای گرفته است، درست است كه به دلايل شكلی مانند پرداخت ماليات نقل و انتقال، اشتباهات در عرف اين عقد نوعی انتقال قلمداد می شود، ولی در واقع اين عقد نه بيع است نه تعهدی به انجام بيع، و مهم تر كه به واسطه ماهيت اش حق تمليک هم برای منتقل عليه ( وكيل) ايجاد نمی كند.
2- ديدگاه دوم : در ديدگاه ديگر ميتوان اينگونه قلمداد كرد كه در ماهيت و وكالت بودن اين عقد ترديدی وارد نيست، اما با توجه به اينكه اين عقد پس از مقاوله واقع شده و مقدمات آن مثل تسويه ثمن معامله، تحويل مبيع، و تحويل اسناد و مدارک، نشانگر وجود يک عقد بيعی می باشد و ثابت ميشود كه سابقاً يک عقد بيعی ميان طرفين عقد وكالت منعقد شده (كه می تواند حتی به صورت شفاهی باشد) كه در ادامه آن، طرفين به هر دليلی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و ابتدأ اقدام به تنظيم سند وكالت فروش خودرو به نام خريدار نموده اند.
3- ديدگاه سوم : عقد وكالت فروش درست است كه ماهيت اش بيع نمی باشد، ولی وعده بيع است و درست است كه عقدی جايز است و با فوت و حجر از بين ميرود ولی حق تمليک ناشی از قصدی كه طرفين بر عقد وكالت داشتند در صورت فوت به ورثه منتقل می شود.
4- ديدگاه چهارم : اين ديدگاه برگرفته از رای صادره شماره دادنامه 10 /1523 1770 7022 91019مورخ 1391 شعبه 19 دادگاه تجديد نظر می باشد كه در اختلافی در اين مورد به قاعده العقود تابعه المقصود استناد نموده، و نظر داشته، درست از طرفين، عقد وكالت را برای عمل حقوقی خود انتخاب نموده اند اما به واقع قصد آنان بيع بوده و وكالت در نتيجه عقد بيع حاصل شده است.
 ديدگاه های مذكور كه برای عقد وكالت فروش مطرح می باشد هر كدام واجد اشكالاتی هستند، از اين رو اين امر كه عقد وكالت فروش را بدون توجه به قصد باطنی طرفين آن در قالب اصلی خودش و صرفاً يک عقد وكالت صرف در نظر بگيريم می تواند تضييع كننده حقی برای طرف آن باشد، از سوی ديگر اگر اين عقد را وعده بيع قلمداد كنيم قصد باطنی طرفين كه انتقال مالكيت است نمايان نميشود، زيرا در وعده بيع مالكيت منتقل نمی شود، و بی گمان نمی شود پيش از وقوع بيع وكيل را مالک پنداشت. بنابراین، با توجه به این دیدگاه که عقد تابع قصد طرفین می باشد و اینکه در عرف وکالتی به منزله ی فروش باشد، همانند وکالت انتقال تلفن، می توان آن را بیع قلمداد نمود.

 

 

مستندات قانونی در خصوص اعتبار سند وکالت در ایجاد حق مالکیت

ماده ۶۵۶ قانون مدنی
وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود مینماید.
ماده ۶۵۷ قانون مدنی
تحقق وکالت منوط به قبول وکیل است.
ماده ۶۵۸ قانون مدنی
وکالت ایجاباً و قبولاً به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند واقع میشود.
ماده ۶۵۹ قانون مدنی
وکالت ممکن است مجانی باشد یا با اجرت.
ماده ۶۶۰ قانون مدنی
وکالت ممکن است به طور مطلق و برای تمام امور موکل باشد یا مقید و برای امر یا امور خاصی.
ماده ۶۶۱ قانون مدنی
در صورتی که وکالت مطلق باشد فقط مربوط به اداره کردن اموال موکل خواهد بود.
ماده ۶۶۲ قانون مدنی
وکالت باید در امری داده شود که خود موکل بتواند آن را بجا آورد وکیل هم باید کسی باشد که برای انجام آن امر اهلیت داشته باشد.
ماده ۶۶۳ قانون مدنی
وکیل نمیتواند عملی را که از حدود وکالت او خارج است انجام دهد.
ماده ۶۶۴ قانون مدنی
وکیل در محاکمه وکیل در قبض حق نیست مگر اینکه قرائن دلالت بر آن نماید و همچنین وکیل در اخذ حق وکیل در مرافعه نخواهد‌بود
ماده ۶۶۵ قانون مدنی
وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست مگر اینکه قرینه قطعی دلالت بر آن کند.
ماده ۶۶۶ قانون مدنی
هر گاه از تقصیر وکیل خسارتی به موکل متوجه شود که عرفاً وکیل مسبب آن محسوب میگردد مسئول خواهد بود.
ماده ۶۶۷ قانون مدنی
وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب‌ قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند.
ماده ۶۶۸ قانون مدنی
وکیل باید حساب مدت وکالت خود را به موکل بدهد و آنچه را که به جای او دریافت کرده است به او رد کند.
ماده ۶۶۹ قانون مدنی
هر گاه برای انجام امر دو یا چند نفر وکیل معین شده باشد هیچ یک از آنها نمیتواند بدون دیگری یا دیگران دخالت در آن امر بنماید مگر ‌اینکه هر یک مستقلاً وکالت داشته باشد در این صورت هر کدام میتواند به تنهایی آن امر را بجا آورد.
ماده ۶۷۰ قانون مدنی
در صورتی که دو نفر به نحو اجتماع وکیل باشند به موت یکی از آنها وکالت دیگری باطل میشود.
ماده ۶۷۱ قانون مدنی
وکالت در هر امر مستلزم وکالت در لوازم و مقدمات آن نیز هست مگر اینکه تصریح بعدم وکالت باشد.
ماده ۶۷۲ قانون مدنی
وکیل در امری نمیتواند برای آن امر به دیگری وکالت دهد مگر اینکه صریحاً یا به دلالت قرائن وکیل در توکیل باشد.
ماده ۶۷۳ قانون مدنی
اگر وکیل که وکالت در توکیل نداشته انجام امری را که در آن وکالت دارد به شخص ثالثی واگذار کند هر یک از وکیل و شخص ثالث در‌مقابل موکل نسبت به خساراتی که مسبب محسوب میشود مسئول خواهد بود.
ماده ۶۷۴ قانون مدنی
موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. درمورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده‌شده است موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.
ماده ۶۷۵ قانون مدنی
موکل باید تمام مخارجی را که وکیل برای انجام وکالت خود نموده است و همچنین اجرت وکیل را بدهد مگر اینکه در عقد وکالت طور‌دیگر مقرر شده باشد.
ماده ۶۷۶ قانون مدنی
حق‌الوکاله وکیل تابع قرارداد بین طرفین خواهد بود و اگر نسبت به حق‌الوکاله یا مقدار آن قرارداد نباشد تابع عرف و عادت است اگر‌ عادت مسلمی نباشد وکیل مستحق اجرت‌المثل است.
ماده ۶۷۷ قانون مدنی
اگر در وکالت مجانی یا با اجرت بودن آن تصریح نشده باشد محمول بر این است که با اجرت باشد.
ماده ۶۷۸ قانون مدنی
وکالت به طریق ذیل مرتفع میشود:
۱. به عزل موکل
۲.به استعفای وکیل
۳. به موت یا به جنون وکیل یا موکل
ماده ۶۷۹ قانون مدنی
موکل میتواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل با عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.
ماده ۶۸۰ قانون مدنی
تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزل به او در حدود وکالت خود بنماید نسبت به موکل نافذ است.
ماده ۶۸۱ قانون مدنی
بعد از اینکه وکیل استعفا داد مادامی که معلوم است موکل به اذن خود باقی است میتواند در آنچه وکالت داشته اقدام کند.
ماده ۶۸۲ قانون مدنی
محجوریت موکل موجب بطلان وکالت میشود مگر در اموری که حجر مانع از توکیل در آنها نمیباشد و همچنین است محجوریت ‌وکیل مگر در اموری که حجر مانع از اقدام در آن نباشد.
ماده ۶۸۳ قانون مدنی
هر گاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام دهد یا به طور کلی عملی که منافی با وکالت وکیل ‌باشد به جا آورده مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد وکالت منفسخ میشود.

 

راه های تماس و مشاوره با وکیل متخصص اسناد و املاک

حق انتشار محفوظ است ©