شماره: 2516
1399/05/10
شرایط و مراحل الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان
شرایط و مراحل الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان

یکی از متداول ترین دعاوی در دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که معمولاً در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش می آید و دلیل آن غالباً بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند است و یا اینکه بعضاً خریدار توانایی پرداخت مابقی ثمن را ندارد.

 

الزام به تنظیم سند رسمی - مطالبه خسارت قراردادی 

الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از متداول ترین دعاوی در دادگستری دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که معمولاً در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش می آید و دلیل آن غالباً بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند است و یا اینکه بعضاً خریدار توانایی پرداخت مابقی ثمن را ندارد.

به طور معمول اینگونه است که فروشنده ملکی را طی یک قولنامه عادی به خریدار فروخته و مقداری از ثمن معامله را در زمان انعقاد قرارداد دریافت داشته و زمانی را جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می کنند و باقیمانده مبلغ ثمن در این زمان دریافت می شود اما فروشنده گاهاً از تنظیم سند سرباز زده و اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود

 

شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

1- وجود یک رابطه قراردادی بین طرفین دعوی از جمله مبایعه نامه یا صلح نامه.

2- در قرارداد مذکور طرفین متعهد به حضور در دفترخانه جهت تنظیم رسمی سند شده باشند.

3- فروشنده مالک قانونی ملک باشد.

4- ملک قابلیت نقل و انتقال  داشته باشد مثلاً در توقیف نباشد.

5- خریدار در زمان تعیین شده در قرارداد با در دست داشتن مابقی ثمن در دفترخانه حضور پیدا کند و فروشنده غایب باشد و یا در صورتی که خریدار هم حاضر شده به نحوی که قابل اثبات باشد آمادگی خود را اعلام نموده باشد.

 

 

نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

در ابتدا تحقیقات و بررسی های لازم توسط دادگاه جهت وجود شرایط و صحت اطلاعات مندرج در دادخواست انجام می شود همانند احراز هویت طرفین، احراز مالکیت فروشنده و وجود قرارداد و همچنین در توقیف نبودن ملک.

همچنین به درخواست خواهان امکان صدور قرار دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک مورد نظر وجود دارد.

 

نکات مهم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

  • در صورت فوت فروشنده می توان این دعوی را به طرفیت وراث مطرح کرد.
  •  اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند؛ انتقال مال غیر محسوب می شود و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.
  • بهتر است قبل از طرح دعوی و انجام هر گونه اقدامی خریدار اظهارنامه ای مبنی بر حضور فروشنده در تاریخ و محل مقرر در قرارداد بدهد. اگر در قرارداد ذکری از زمان و مکان تنظیم سند به میان نیامده باشد ارسال اظهارنامه ضروری است.
  • خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد نظر دارای گواهی پایان کار و پروانه از شهرداری می باشد.
  • ملک باید سابقه ثبت داشته باشد.
  • می توان جهت هر روز تأخیر در تنظیم سند از سوی فروشنده یا تأخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار مبلغی را به عنوان وجه التزام و خسارت قراردادی مشخص کرد که در این صورت فروشنده علاوه بر التزام به تنظیم سند ملزم و موظف به پرداخت خسارت قراردادی هم هست.

 

نمونه چند پرونده عملی الزام به تنظیم سند رسمی 

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک (شماره 1 )

خواهان : آقای داداش .......

وکیل : آقای مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری

خواندگان  :

1- آقای محمدعلی ...........

2- آقای محمدهادی ............

3- آقای عبدالرسول .............

4- شرکت ..............

5- آقای  پیمان ............

6- آقای پویا .............

خواسته :

الزام به تنظیم سند رسمی ملک (یک باب مغازه به پلاک ثبتی ... الی .... در بخش 2 تهران بانضمام کلیه خسارات دادرسی از جمله هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل) مقوم به 50/100/000 ریال ارزش منطقه ای ملک 22/460/000 ریال

دلایل  و منضمات :

1- مبایعه نامه

2- پلاک ثبتی به شماره ...... فرعی از اصلی -دارای ارزش منطقه ای به مبلغ 22/460/000 ریال

3- قرارداد شماره .... مورخ 1374/01/27

4- وکالت نامه شماره ...... مورخ 1398/09/01 میزان تمبر مالیاتی به مبلغ 50/000 ریال باطل شد.

ریاست محترم دادگاه حقوقی تهران

باسلام و احترام،

به استحضار می رساند به موجب مبایعه نامه عادی پیوست، آقایان پیمان و پویا هر دو  شش دانگ سرقفلی و ملکیت یک باب مغازه به پلاک ثبتی .... الی .... واقع در بخش 2 تهران قطعه تفکیکی 19 به مساحت 14.30 مترمربع را از خوانده محترم آقای محمدعلی و رئیس هیئت مدیره شرکت .... خریداری نموده و مغازه مذکور به ایشان تحویل داده شده و معامله مذکور مورد تایید شرکای دیگر قرار گرفته است.پس از ان خواندگان مذکور آقایان پیمان و پویا  6 دانگ ملکیت و سرقفلی مغازه مذکور را به موجب مبایعه نامه عادی به موکل واگذار نموده اند و هم اکنون موکل مالک 6 دانگ مالکیت و سرقفلی مغازه می باشد اما متأسفانه علیرغم پیگیری های مکرر، خواندگان محترم از تنظیم سند رسمی انتقال به نام موکل امتناع نموده اند.لذا با عنایت به مراتب فوق نظر به اینکه وقوع بیع بین موکل و خواندگان به صورت صحیح و شرعی محرز و مسلم می باشد با استناد به مواد 10،220،219،22،362 قانون مدنی و مواد 302،515،519،198 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی و پرداخت کلیه خسارات دادرسی از جمله هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام

 

نمونه رای دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی ملک  (شماره 1 )

 

پرونده کلاسه : .......       شعبه : .... دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی

خواهان : آقای داداش ....... با وکالت آقای مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری

خواندگان :

1- آقای محمدعلی .......

2- آقای محمدهادی .......

3- آقای عبد الرسول .........

4- شرکت ........

5- آقای پیمان .........

6- آقای پویا ..........

خواسته : الزام به تنظیم سند رسمی ملک 

به تاریخ 1399/06/22 در وقت فوق العاده پرونده به کلاسه فوق به تصدی امضاءکنندده ذیل تحت نظر است.دادگاه با توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده ضمن اعلام ختم دادرسی به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.

رای دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی :

در خصوص دادخواست آقای داداش .... با وکالت آقای مسعود محمدی به طرفیت آقایان محمدعلی،محمدهادی،عبدالرسول،شرکت .... و آقایان پیمان و پویا هر دو .... به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی یک باب مغازه قطعه 19 تفکیکی پلاک ثبتی ..... الی .... بخش 2 تهران به شماره پلاک .... شهرداری و مطالبه خسارات دادرسی، بدین توضیح که به موجب مبایعه نامه عادی پیوست خواندگان ردیف ششم و هفتم، شش دانگ سرقفلی و ملکیت یک باب مغازه به پلاک ثبتی ..... الی ..... واقع در بخش 2 تهران قطعه تفکیکی 19 به مساحت 14.30متر مربع را از خوانده ردیف اول و رییس هیئت مدیره شرکت ..... خریداری نموده و مغازه مذکور به ایشان تحویل داده شده و معامله مذکور مورد تأیید شرکای دیگر قرر گرفته است پس از آن خواندگان ردیف ششم و هفتم شش دانگ ملکیت و سرقفلی مغازه مذکور را به موجب مبایعه نامه عادی به خواهان واگذار نموده اند و هم اکنون خواهان مالک شش دانگ مالکیت و سرقفلی می باشد وکیل خواندگان ردیف پنجم وششم در دفاع ضن تایید قراردادهای فوق اعلام می کنند مطابق قرارداد فی ما بین آنان و خواهان شرط شده است که خواندگان فوق نسبت به تنظیم سند رسمی و هزینه های آن تعهدی ندارند.دادگاه با توجه به جمیع اوراق و محتویات پرونده نظر به اینکه قراردادهای استنادی خواهان مصون از تعرض باقی مانده است و نظر به اینکه مطابق پاسخ استعلام ثبتی، شرکت .... مالک رسمی ملک فوق است و نظر به اینکه ملک فوق در سال 1374 تحویل خواندگان ردیف پنجم و ششم شده است و تا کنون خواندگان فوق و خواهان در آن تصرف دارند و نظر به اینکه خواندگان ردیف اول تا چهارم حضور پیدا نکرده و دفاع موثری نکرده اند، نظر به اینکه دلیل بر عدم سمت شخصی که به عنوان فروشنده، قرارداد فروش را با خواندگان ردیف پنجم و ششم امضا کرده است ارائه نشده است و بر فرض که چنین اختیاری نداشته باشد با توجه به مراتب فوق و سال ها تصرف خواندگان ردیف پنجم و ششم در مغازه موصوف، معامله شرکت با خواندگان ردیف پنجم و ششم تایید شده است و دلیل بر بی اعتباری آن وجود ندارد و نظر بر دادنامه های صادره از شعب 14،16 و 22 استنادی ضمیمه لایحه خواهان بنابراین دادگاه ادعای خواهان را وارد دانسته به استناد مواد 10،219،220،223،224،225،1257،1284،1286،1288،1291 قانون مدنی و مواد 502،503،519،522 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام شرکت ..... به تنظیم سند رسمی پلاک موصوف و پرداخت خسارات دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می نماید.نسبت به سایر خواندگان دعوی متوجه آنان نیست به استناد بند 4 ماده 84 ماده 89 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر و اعلام می نماید.رای صادره نسبت به شرکت ...... غیابی و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه و سپس ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد و نسبت به خواهان حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر ایتان تهران است.

دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی تهران

 

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی (شماره 2)

خواهان :

1- میلاد ..........      نام پدر : عباس     شغل :  آزاد           محل اقامت : شهر تهران.میدان یوسف آباد .......... .
2- ‏زهرا  .......         نام پدر : محمد      شغل : خانه‌دار     محل اقامت : شهر تهران.میدان یوسف آباد .......... .
خوانده :

1- محمد ‏ .......      نام پدر :رحمان       شغل : آزاد         محل اقامت : تهران.خیابان یوسف آباد .............. .
2- سپهر ..........      نام پدر : رحمان    شغل : آزاد          محل اقامت : تهران.خیابان یوسف آباد .............. .
3- بهناز .........        نام پدر : اسد       شغل : خانه‌دار     محل اقامت : تهران.خیابان یوسف آباد .............. .
وکیل : مسعود محمدی   نشانی : تهران. میدان فاطمی .میدان گلها ............. .

خواسته :

1- الزام به تنظیم سند رسمی ملک (لزام به تنظیم سند رسمی شش دانگ یک واحد آپرتمان به پلاک ثبتی ..... فرعی از ۱۴۹ اصلی مفروز و مجزا شده از ۳ قطعه ‎٩‏ تفکیکی به انضمام پارکینگ قطعه نه تفکیکی و انباری قطعه دو تفکیکی) مقوم به ۵۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال ارزش منطقه ای ملک ۴۵,۰۰۰,۰۰۰ ریال
2- مطالبه وجه بابت ..(مطالبه وجه التزام قرردادی از قرار روزانه صدهزارتومان از تاریخ ارسال اظهارنامه به خوانده لغایت تنظیم سند رسمی به نام خریداران در دفترخانه) با جلب نظر کارشناس

3- مطالبه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات :

دلایل و منضمات :

1- سایر دلایل و مستندات : دارای سابقه ارجاع و پرونده مرتبط در شعبه ۱۶ دادگاه عمومی حقوقی کرج به شماره بایگانی ........

2- اظهارنامه به شماره ...... مورخ ۱۳۹۸/۰۹/۲۳

3- سند رسمی وکالت به شماره .... مورخ  ........

4- پلاک ثبتی به شماره ..... فرعی از ..... اصلی اداره ثبت اسناد و املاک ناحیه .... دارای ارزش منطقه ای به مبلغ 43/000/000 ریال 

5- وکالت نامه به شماره .......

6- تصویر وکالت نامه به شماره ......... مورخ ۱۴۰۰/۰۱/۲۳

7- مبایعه نامه مورخ ۱۳۹۷/۱۲/۲۹

8- مبایعه نامه مورخ ۱۳۹۷/۱۲/۱۹

شرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام

احتراماً به استحضار می رساند خواندگان ردیف اول و دوم (آقایان محمد و سپهر ........) که مالکین رسمی شش دانگ ملک مورد خواسته می باشند به موجب وکالتنامه رسمی شماره ..... و مبایعه نامه با کد رهگیری .......مورخ ۱۳۹۷/۱۲/۱۹ شش دانگ ملک مذکور را به خوانده ردیف سوم (خانم بهناز ........) منتقل نمودند و پس از آن خانم بهناز ...... به موجب مبایعه نامه با کد رهگیری ........... مورخ ۱۳۹۷/۱۲/۲۹ تنظیمی در دفتر املاک ..... شش دانگ ملک مورد خواسته را به خواهان ها (هریک سه دانگ) منتقل می نماید و ملک را تحویل ایشان می دهد.

مطابق با بند ۱ ماده ۴ مبایعه نامه. خوانده ردیف سوم موظف بوده در تاریخ ۱۳۹۸/۰۲/۰۱ جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود اما متاسفانه با وجود گذشت حدود دو سال از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی به نام خریداران امتناع نموده و حاضر به انجام تعهدات قراردادی خود نمی باشد و درخواست های مکرر از ایشان و ارسال اظهارنامه نیز اثری نداشته است. لذا از آن مرجع محترم تقاضا دارد نسبت به رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خواندگان به انجام تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال به نفع خواهان ها (هریک سه دانگ مشاع) مورد تقاضا می باشد. ضمناً با توجه به اين که مطابق بند ۵ ماده ۶ مبایعه نامه میان خواهان ها و خوانده ردیف سوم. وجه التزام قراردادی تاخیر در انجام تعهد از قرار روزانه ۱۰۰ هزار تومان تعیین شده است و با عنایت به عدم انجام تعهد قراردادی از سوی فروشنده. محکومیت فروشنده(خوانده ردیف سوم) به پرداخت وجه التزام مذکور نیز از تاریخ ارسال اظهارنامه به ایشان (۱۳۹۸/۰۹/۲۳) لغایت تنظیم سند رسمی به نام موکلین مورد تقاضا می باشد. 

با تشکر و تجدید احترام

 

نمونه رای بدوی الزام به تنظیم سند رسمی  (شماره 2)

پرونده کلاسه : .............

مرجع رسیدگی : شعبه 16 دادگاه عمومي حقوقي تهران

تصمیم نهایی شماره : .........
خواهان ها :

1- آقای میلاد ........ فرزند عباس 2- خانم زهرا ...... فرزند محمد با وکالت آقای مسعود محمدی به نشاني استان تهران - شهرستان تهران - تهران - میدان فاطمي .میدان گلها ........ .
خواندگان :

1- خانم بهناز ........  فرزند اسد به نشاني تهران.خیابان یوسف آباد ........... .

2- آقای سپهر ....... فرزند رحمان  و 3- آقای محمد ........... فرزند رحمان همگي به نشاني تهران.خیابان یوسف آباد ............ .

خواسته ها :

1- الزام به تنظیم سند رسمي ملک

2- مطالبه وجه بابت ..........

3- مطالبه خسارت دادرسي

متن رأی دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی

درباره دادخواست آقای میلاد ..... فرزند عباس و خانم زهرا ....... فرزند محمد  هر دو با وکالت آقای مسعود محمدی به طرفیت آقایان 1-محمد  و سپهر هردو ....... فرزندان رحمان 3-خانم بهناز ........ فرزند اسد به خواسته : الزام به تنظیم سند رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان تحت پلاک ثبتی به شماره ...... مجزی شده از ...... ازحوزه ثبتی تهران ، قطعه 9 به مساحت 149/5 متر مربع واقع در تهران.خیابان یوسف آباد .........  و مطالبه وجه التزام قراردادی روزانه یکصد هزارتومان از تاریخ ارسال اظهارنامه 23/9/98 لغایت اجرای حکم ، به انضمام خسارات دادرسی ؛ دادگاه با عنایت به محتویات پرونده وبررسی مبایعنامه به شماره ....... مورخ 19/12/97 که خوانده ردیف سوم شش دانگ آپارتمان موصوف را از خوانده ردیف اول ابتیاع متعاقبا مشارالیها ابه موجب مبایعنامه به شماره ...... مورخ 29/12/97 همان آپارتمان را به خواهان فروخته است ومالک رسمی مشاعی دیگر(خوانده ردیف دوم)به موجب وکالتنامه فروش به شماره ...... مورخ 22/2/98 به خوانده ردیف اول درباره فروش شش دانگ آپارتمان مذکور اعطاء وکالت نموده است » و خوانده ردیف سوم هم از ماکین رسمی (خواندگان ردیف اول و دوم) وکالت رسمی به شماره های ..... و ..... مورخ 26/11/98 در انتقال شش دانگ آپارتمان مورد معامله داشته که به رغم ارسال اظهارنامه مورخ 24/9/98 اقدامی در انتقال رسمی مورد معامله به خواهان ها ننموده است وخوانده ردیف اول با وصف ابلاغ قانونی وخوانده ردیف دوم باوصف ابلاغ واقعی وخوانده ردیف سوم نیز با وصف ابلاغ قانونی درجلسه دادرسی حضور پیدا نکرده ودفاع موثری نسبت به خواسته های خواهان معمول نداشته وایرادی نیز به مدارک و مستندات ابرازی خواهان ها وارد ننمودند .دادگاه با عنایت به اينکه به موجب بند 1 -4 قرارداد در تاریخ 1/2/98 خوانده ردیف سوم متعهد به انتقال سند رسمی مورد معامله به خواهان ها بوده و به موجب بند 5 -6 هم ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات از سوی مشارالیها » روزانه یک میلیون ربال اعلام شده است بنابراین دادگاه با احراز رابطه یک معاملی بین طرفین دعوی واستعلام ثبتی واصله وبا عنایت به اينکه خواهان ها به لحاظ عدم ایفای تعهد از سوی خواندگان الزام آنان را به انجام تعهد خواستار شده وطبق ماده 219 قانون مدنی عقودی که فی مابین متعاملین تنظیم گردیده برای آنان وقائم مقام آنها لازم الاتباع است ومتعاملین تکلیف دارند تعهداتی را که به تبعیت اصل آزادی اراده قبول نموده اند تحمل وتقبل نمایند» لذا دعوی مطروحه را ثابت و صحیح دانسته وبه استناد مواد ،219 220و 221 و 226 و 230 از قانون مدنی حکم به الزام خواندگان به انتقال سند رسمی شش دانگ آپارتمان مورد معامله تحت پلاک ثبتی به شماره ....... مجزی شده از ...... ازحوزه ثبتی تهران قطعه 9 به مساحت 149/5 متر مربع واقع در خیابان یوسف آباد با حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی تهران ؛ بالتتصیف در حق خواهان ها صادر واعلام می نماید و خوانده ردیف سوم را به پرداخت وجه التزام قراردادی روزانه یک میلیون ریال از تاریخ ارسال اظهارنامه (24/9/98) لغایت اجرای حکم و همچنین مشارالیها را به استناد قاعده تسبیب ومواد 515و519 به پرداخت هزینه دادرسی به ماخذ تقویم و حق الوکاله طبق تعرفه در حق خواهان ها صادر و اعلام می نماید.رای صادره نسبت به خوانده ردیف سوم حضوری وظرف بیست روز پس از ابلاغ ، قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشدونسبت به سایر خواندگان غیابی و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در این دادگاه و بیست روز پس از انقضای مهلت واخواهی قابل اعتراض در دادگاه محترم تجدیدنظر استان البرز می باشد.

رئیس شعبه شانزدهم دادگاه عمومی حقوقی 

 

 

نمونه متن لایحه پاسخ به تجدیدنظر الزام به تنظیم سند آپارتمان

ریاست و مستشاران محترم دادگاه تجدید نظر استان تهران

با سلام

احتراما به وکالت از تجدید نظرخواندگان (آقای میلاد ..... و خانم زهرا ......) و در مقام پاسخ به لایحه ی تجدید نظر خواه محترم مراتب زیر را به استحضار می رسانم:  

1- آقای فربد  ....... (همسر تجدیدنظرخواه)  بموجب مبایعه نامه شماره ...... مورخ 25/12/97 چهاردانگ از یک واحد آپارتمان را به قیمت 300 میلیون تومان از آقای میلاد متقاعد(موکل) خریداری می نماید. (پیوست شماره یک)

2- تجدید نظر خواه (خانم بهناز .....) به موجب قرارداد بیع شماره ..... مورخ 29/12/97  شش دانگ یک واحد آپارتمان(که این آپارتمان موضوع پرونده حاضر است) را به موکلین به مبلغ 975 میلیون تومان می فروشد(پیوست شماره دو) که همانگونه که تجدیدنظرخواه نیز بیان نموده است 530  میلیون تومان آن نقدا به موجب چک به حساب تجدیدنظرخواه واریز می گردد و شفاهاً توافق می گردد بجای قسمتی از ثمن (300 میلیون تومان)، آقای فربد ....... مبلغ 300 میلیون تومان بدهی خود را بابت معامله ای که با آقای میلاد ......... منعقد نموده بود به تجدیدنظرخواه بپردازد و با پذیرش تجدیدنظرخواه به دریافت بخشی از ثمن (300 میلیون تومان) از آقای فربد .......، مستندا به بند 2 ماده 292 قانون مدنی، تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون رخ می دهد و نظر به اینکه مستندا به ماده 264 قانون مدنی تبدیل تعهد یکی از اسباب سقوط تعهدات می باشد لذا تعهد موکلین نسبت به پرداخت مبلغ 300 میلیون تومان بابت بخشی از ثمن معامله بین ایشان و تجدیدنظرخواه ساقط گردیده است و ذمه ایشان در برابر تجدیدنظرخواه نسبت به این مبلغ بری گردیده است و موکلین صرفا نسبت به الباقی ثمن (145 میلیون تومان) که مقرر گردید همزمان با تنظیم سند رسمی در دفترخانه پرداخت گردد به تجدیدنظرخواه بدهکار می باشند. همانگونه که خود تجدیدنظرخواه نیز با پذیرش این تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون و امضای ذیل مبایعه نامه این موضوع را تایید نموده است و به همین جهت در ماده3 قرارداد فی مابین تجدیدنظرخواه و موکلین ذکر شده است: "از مبلغ 830 میلیون تومان 730 میلیون تومان نقدا و 100 میلیون تومان طی چک به فروشنده(تجدیدنظرخواه) پرداخت گردید".

3- پس از معامله موکل با تجدیدنظر خواه، آقای فربد ......... (همان کسی که پرداخت مبلغ 300 میلیون تومان از سوی آقای میلاد ....... به تجدیدنظرخواه را تعهد نموده بود) اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه آقای میلاد ..... و نوزده نفر ایادی قبل از وی تا مالک رسمی چهاردانگ ملک خریداری شده از آقای میلاد ...... می نماید.  که در اثنای این رسیدگی، شخصی با طرح دعوای ورود ثالث مدعی می گردد مالک رسمی(اولین ید) ملک را به دو نفر فروخته بوده و چون ابتدا به وی فروخته است ملک متعلق به ایشان است و خریدار دوم و ایادی بعد از او که آقای متقاعد و آقای فربد ....... هم از جمله ایشان می باشند حقی نسبت به ملک مذکور ندارند. (که مدارک مربوط به این دعوا و حکم صادره در مورد آن، ضم دادخواست تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه می باشد)

4- موکلین با ارسال اظهارنامه مورخ24/9/1398 از تجدیدنظرخواه درخواست می کنند نسبت به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال به نام ایشان اقدام نماید اما تجدیدنظرخواه بیش از یک سال بعد با ارسال اظهارنامه مورخ 12/11/1399 و ادعای فسخ معامله فی مابین خود و موکلین، از تنظیم سند رسمی به نام موکلین خودداری نموده است.

این در حالی است که:

اولا : مستندا به بند 4 ماده 6 قرارداد فی مابین تجدیدنظرخواه و موکلین، کلیه خیارات به استثنای خیار تدلیس با اقرار و توافق طرفین سلب و ساقط گردیده است و هیچ شرط انفساخی نیز در قرارداد مذکور قید نشده است. بنابراین به هیچ عنوان برای تجدیدنظرخواه حق فسخ قرارداد پیش بینی نشده است که یک سال پس از ارسال اظهارنامه از سوی موکلین به ایشان و درخواست از وی جهت مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی، با ارسال اظهارنامه به موکلین و با "اعلام انفساخ به جهت معیوب بودن ثمن" (آنچه در اظهارنامه ادعا نموده) و یا "اظهار فسخ به جهت فاسد بودن ثمن"، (آنچه که در دعوای فسخ خود و تجدیدنظرخواهی اعلام نموده) از انجام تعهد قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند به نام خریداران، خودداری کند.

دوم : مستندا به مواد 264 و 292 قانون مدنی با توجه به اینکه بابت مبلغ 300 میلیون تومان (بخشی از ثمن) تبدیل تعهد صورت گرفته است لذا تجدیدنظرخواه نمی تواند بابت این بخش از ثمن متعرض خریداران گردد. چرا که با پذیرش این تبدیل تعهد، تعهد موکلین نسبت به پرداخت 300 میلیون تومان ساقط شده است و همانگونه که خودتجدیدنظرخواه نیز در مبایعه نامه پذیرفته و امضا نموده است دیگر بابت این 300 میلیون تومان نمی تواند ادعایی نسبت به موکلین داشته باشد و اگر آقای  فربد ........ (مدیون) از پرداخت مبلغ مذکور امتناع نماید تجدیدنظرخواه نمی تواند مجددا بابت آن قسمت از ثمن به موکلین مراجعه نماید . زیرا با تبدیل تعهد، پذیرفته است که موکلین در خصوص این بخش از ثمن  بری گردند و ذمه ی آقای فربد ...... مشغول شود (نص صریح ماده 292 قانون مدنی)

سوم : در صورتی که معامله میان آقای مردانی و آقای میلاد ....... به علت مستحق للغیر درآمدن مبیع باطل شود این صرفا آقای فربد .......  است که می تواند از بابت آن 300 میلیون تومان، مستندا به رای وحدت رویه 733 مورخ 5/9/93 تمامی خسارات ناشی از مستحقق للغیر درآمدن چهاردانگی که از آقای متقاعد خریداری نموده است اعم از اصل ثمن پرداختی و خسارات ناشی از کاهش ارزش پول و افزایش قیمت ملک را با جلب نظر کارشناس مطالبه نماید . آقای میلاد ...... نیز می تواند بابت ثمن پرداختی با توجه به مستحق للغیر درآمدن چهاردانگ به ید قبلی خود مراجعه کند و ثمن پرداختی و خساراتش را مطالبه نماید و در هر صورت بطلان معامله میان آقای فربد ...... و آقای میلاد ...... تاثیری در قراردادی که صحیحا میان تجدیدنظرخواه و موکلین منعقد شده است ندارد. و نمی توان اقای متقاعد را هم در برابر آقای مردانی و هم در برابر تجدیدنظرخواه بابت آن 300 میلیون تومان مدیون دانست.

چهارم : این دو قرارداد ، دو قرارداد مستقل بیع می باشند و هیچ ارتباطی با یکدیگر ندارند به جز اینکه با پذیرش تبدیل تعهد توسط طرفین، قرار شده بخشی از ثمن یکی از قراردادها (مبایعه نامه میان تجدیدنظرخواه و موکلین) از طریق بدهی ناشی از ثمن معامله دیگر (قراردادی که سابقا میان آقای مردانی و متقاعد منعقد شده) پرداخت شود .

پنجم : حتی اگر بر فرض محال و برخلاف مقررات قانون مدنی، قائل به تهاتر ثمن معامله میان آقای میلاد ....... و آقای فربد ...... با بخشی از ثمن معامله میان تجدیدنظرخواه و موکلین باشیم، وقتی ثمن معامله ای مال کلی باشد (مانند پول نقد که در قرارداد میان موکلین و تجدیدنظرخوانده نیز ثمن مبلغ مشخصی پول می باشد،  و بخشی از ثمن معامله مستحق للغیر درآید، به جهت اینکه این امر بر فرض صحت نیز مبین فساد عقد نیست و بازهم در صورت مستحق للغیر درآمدن قسمتی از ثمن، ذمه ی مشتری که با تسلیم آن قسمت از ثمن ظاهرا بری شده بود در صورت مستحقق للغیر در امدن قسمتی از ثمن معامله معلوم می گردد همچنان مشغول است و حقی که برای بایع ایجاد می شود صرفا درخواست مطالبه ثمن مذکور می باشد.  و در هر صورت اساس عقد تحقق یافته مصون از تعرض است. کما اینکه مقتضای " اصاله اللزوم " و "اصل صحت قراردادها " نیز همین است . ( در حالی که در این پرونده با توجه به توضیحات فوق، از انجا که داین و مدیون دو معامله، متفاوت از یکدیگر هستند به هیچ عنوان تهاتر مصداق نمی یابد و دقیقا مصداق تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون می باشد).

ششم : صورتجلسه مورد ادعای تجدیدنظرخواه که به عنوان پیوست شماره 3 ضمیمه تجدیدنظرخواهی خود نموده و صراحتا در متن تجدیدنظرخواهی خود اعلام نموده است: " فقط کپی آن موجود است"  یک برگه جعلی و ساختگی است که در جلسه رسیدگی به دعوای فسخ همین قرارداد نیز در شعبه 16 دادگاه حقوقی ارائه گردید که با توجه به جعلی بودن کپی مذکور و ایراد ماده 95 قانون آیین دادرسی مدنی و انکار امضا توسط موکلین و درخواست رویت اصل سند، وکیل محترم تجدیدنظرخواه این سند را مسترد نمود و از عداد دلایل ایشان در جلسه رسیدگی به فسخ همین معامله خارج گردید. حال تجدیدنظرخواه محترم در اقدامی عجیب، در مرحله تجدیدنظرخواهی نیز برای رسیدن به مقصود خود به هر طریق، مجددا همان کپی ساختگی را به عنوان دلیل ادعای خود ضمیمه دادخواست تجدیدنظرخواهی خود نموده است و با وجود این که با تصمیم مرجع بدوی این سند از عداد دلایل وی خارج شده و مورد توجه قرار نگرفته است ایشان مجددا در جهت فریب مرجع محترم تجدید نظر تلاش می نماید.

هفتم : در خصوص دعوای تایید فسخ همین قرارداد که توسط تجدیدنظرخواه طرح گردیده بود و در تجدیدنظرخواهی خود اظهار داشته که در حال رسیدگی است، به موجب دادنامه شماره ........ مورخ 30/2/1400 صادره از شعبه 16 دادگاه حقوقی کرج، حکم بطلان دعوای تجدیدنظرخواه(خواهان دعوای فسخ)  صادر گردیده است. و این نیز دلیل دیگری بر سوءنیت تجدیدنظرخواه و قصد ایشان برای فریب قضات محترم دادگاه تجدیدنظر می باشد.(پیوست شماره  )

هشتم : در خصوص اظهارات تجدیدنظرخواه مبنی بر این که دعوای فسخ قرارداد را به صورت دعوای تقابل طرح نموده بوده :

الف : مستندا به ماده 142 قانون آیین دادرسی مدنی: "دعاوی تهاتر،صلح،فسخ،رد خواسته و امثال آن که برای دفاع از دعوای اصلی اظهار می شود دعوای متقابل محسوب نمی شود و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد"

ب : تجدیدنظرخواه محترم که بنا به اظهار خود ابتدائا دادخواست فسخ این قرارداد را طرح نموده بود و به شعبه 17 ارجاع شده بود، می توانست پس از طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط موکلین و ارجاع به شعبه 16، در جلسه رسیدگی شعبه 16 حاضر شده و با استناد به بند 4 ماده 84 قانون آیین دادرسی مدنی ایراد امر مطروحه را بگیرد تا رسیدگی به هردو پرونده در شعبه 17 صورت پذیرد، در حالی که وکیل ایشان بجای این کار، دعوای فسخ را برای بار دوم و این بار تحت عنوان دعوای تقابل طرح نمود و تا روز پیش از جلسه رسیدگی به دعوای فسخ در شعبه 16 نیز دعوای خود را در شعبه 17 مسترد نکرد تا موکلین با تصور ایراد امر مطروحه و این دفاع شکلی دیگر به دفاع ماهوی فکر نکنند و نتوانند از خود به درستی دفاع نمایند. ولی با این وجود نیز ملاحظه می گردد که قاضی محترم شعبه 16 با بررسی ادله ابرازی طرفین و استماع اظهارات ایشان، به درستی حکم به بطلان دعوای فسخ تجدیدنظرخواه صادر نموده است.

نهم: در مقام اثبات کذب بودن اظهارات تجدید نظرخواه مبنی بر این که بیان نموده "تجدیدنظرخواندگان هیچگاه آمادگی پرداخت الباقی ثمن معامله به مبلغ 145 میلیون تومان نداشتند که مستحق اخذ خسارت باشند" : 

توجه عالیجنابان را به اظهارنامه ارسالی موکلین به تجدیدنظرخواه در تاریخ 24/9/98 جلب می نمایم که با دادن مهلت به تجدیدنظرخواه از وی درخواست نموده اند نسبت به تنظیم سند رسمی به نام موکلین اقدام نماید. ولی تجدیدنظرخواه با وجود داشتن وکالت رسمی از مالکین رسمی ملک جهت تنظیم سند رسمی (که کپی آن در پرونده موجود می باشد) و امکان تنظیم سند به نام خریداران، نه تنها از آن تاریخ تا کنون هیچ اقدامی جهت تنظیم سند رسمی ملک به نام موکلین ننموده است بلکه پس از گذشت بیش از یک سال از تاریخ اظهارنامه مذکور تازه در مقام پاسخ به اظهارنامه موکلین برآمده است. بنابراین مستندا به ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی و بند 5 ماده 6 قرارداد فی مابین موکلین و تجدیدنظرخواه، این بخش از دادنامه بدوی نیز صحیحا و مطابق قانون صادر گردیده است.

جناب قاضی همانگونه که مستحضر می باشید به جهت تورم مهارنشدنی و افزایش تصاعدی قیمت املاک، برخی مالکین که در سالهای گذشته اقدام به فروش ملک خود نموده اند، اکنون با رشد قیمت املاک و مشاهده افزایش چندبرابری ارزش ملک تلاش می نمایند با توسل به هر ابزاری، صحت معامله و الزام آور بودن آن را زیر سوال برده و معاملات قبلی خود را بر هم بزنند تا مجددا ملک فروخته شده را تصرف نمایند. همان گونه که تجدیدنظرخواه محترم نیز در اظهارنامه خود که ضمیمه تجدیدنظرخواهی خود نموده است به موکلین اظهار نموده است: "ضمن اعلام آمادگی مبنی بر استرداد مبلغ اولیه پرداختی از جانب شما، منتظر استرداد مبیع از طرف شما در اسرع وقت می باشم".

نظر به مراتب فوق، تایید دادنامه بدوی که صحیحا و منطبق با مقررات قانونی و اصول حقوقی صادر گردیده از آن عالی مقامان مورد تقاضا می باشد.

 

 

مطالب مرتبط با تنظیم سند رسمی:

1- الزام به تنظیم سند خودرو، فک پلاک، تحویل خودرو

2- الزام به تنظیم سند رسمی ، نمونه یک پرونده عملی

3- الزام به تنظیم سند رسمی اجاره وکیل متخصص اجاره

4- مشاوره با وکیل جهت تنظیم قرارداد،وکیل متخصص قرارداد

 

حق انتشار محفوظ است ©