تلفن تماس و مشاوره با وکیل دادگستری؛ وکیل اجاره؛ وکیل سرقفلی: 88549610 - 88549612

دعوای تخلیه وقتی مطرح می شود که مالک مال غیرمنقول، ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده و به دلیل پایان یافتن مدت قرارداد اجاره و یا دلایل دیگر درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود. عدم پیش بینی مدت اجاره در قرارداد اجاره موجب بطلان این قرارداد است. نیازی نیست جهت تخلیه ملک استیجاری اظهارنامه ارسال گردد. بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی، ملک تجاری باشد یا مسکونی نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است. املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب و کار، در آن ها می توانند فعالیت داشته باشند. و اینکه اجاره املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد. املاکی که جهت کسب و کار یا تجارت اجاره داده می شوند حسب مورد تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:

1- املاکی که تا تاریخ 2/5/1356 براساس قرارداد رسمی یا عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 هستند.

2- املاکی که از تاریخ 2/5/1356 تا 17/6/1376 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صورتی که مستاجر هیچگونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر می باشند.

3- املاک تجاری که از تاریخ 17/6/1376 و به بعد اجاره داده شده باشند. مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هستند. در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره سال 56 موجر نمی تواند مستاجر را به صرف انقضاء مدت اجاره وادار به تخلیه ملک کند، بلکه باید مبلغی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد؛ هر چند مستاجر قبلاً وجهی را تحت عنوان سرقفلی به موجر نپرداخته باشد. حتی ممکن است مبلغی که به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود چند برابر اجاره بهایی باشد که طی مدت اجاره، مستاجر به موجر پرداخت کرده است.

مواردی که موجر پیش از انقضاء مدت اجاره می تواند تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد. (در مورد املاک تجاری مشمول قانون اجاره 56)

1- در صورتی که مستاجر مورد اجاره را کلاً یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.

2- در صورتی که اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند؛ اگر شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.

3- در صورتی که ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد، می تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.

4- در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد و بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند و دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.

تخلیه املاک استیجاری بدون سرقفلی

طبق ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15/8/1365 در مورد کلیه اماکن استیجاری که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می شود، راس موعد مقرر می توان درخواست تخلیه کرد مگر این که قرارداد با توافق طرفین تمدید شده باشد.

قراردادهای اجاره مشمول قانون سال 76

در این قانون سعی شده قوانین اجاره مربوط به املاک تجاری و مسکونی به هم نزدیک شوند و اجاره شفاهی را در برنمی گیرد. اگر بخواهیم شرایط تخلیه مندرج در قانون سال 76 مشمول مورد اجاره ما باشد به نکات زیر توجه شود:

1- اجاره نامه به شکل کتبی در دو نسخه  که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.

2- قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.

3- دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.

4- در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.

پس از انقضای مدت اجاره در صورتی که قرارداد اجاره به شکل سند عادی تنظیم شده باشد، می توان از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تقاضای تخلیه ملک استیجاری را داشت اما اگر اجاره با سند رسمی انجام شده باشد از دفترخانه ای که قرارداد را تنظیم کرده می توان تقاضای صدور اجراییه برای تخلیه ملک را داشت و در مورد املاک تجاری اگر مستاجر مبلغی را جهت سرقفلی پرداخت کرده می تواند آن را به قیمت روز مطالبه کند.

طبق قانون اجاره سال 76 در موارد زیر می توان تقاضای تخلیه ملک را داشت:

1- اتمام مدت زمان اجاره

2- اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپرداخته باشد.

3- مستاجر بر خلاف قرارداد اجاره کاری انجام داده باشد.

تخلیه ملک استیجاری وقتی طبق سند عادی است. اگر قرارداد اجاره به شکل سند عادی و غیر رسمی تنظیم شده باشد، به این معنی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد می توان برای تخلیه ملک، دستور تخلیه فوری گرفت و اگر مستاجر اعتراضی به آن داشته باشد باید دادخواست تنظیم کند.

تخلیه ملک استیجاری وقتی سند رسمی است

در این فرض می توان به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده مراجعه کرد و تقاضای  صدور اجراییه تخلیه ملک را داشت که مستاجر تا ده روز حق اعتراض به آن را دارد. در صورتی که موجر ادعا دارد مستاجر خسارتی وارد کرده است نمی تواند شخصا مبلغ خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند بلکه باید با مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرای دستور تخلیه ارایه دهد تا دایره اجرا تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نکند و پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت، این مبلغ از ودیعه کم شود.

طبق قانون سال 76 قرارداد اجاره عادی باید توسط دو شاهد امضا شود و درخواست تخلیه در قرارداد عادی و در شرایطی که سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد، به شورای حل اختلاف داده می شود اما اگر قرارداد حاوی پرداخت سرقفلی باشد جهت صدور دستور تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرد که ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می شود.

هنگام تقاضای صدور دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز شود تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.

نکته – قراردادهای تنظیم شده در بنگاه مشاور املاک قرارداد عادی محسوب می شود.

829
5