انتقال سند در غیاب فروشنده؛ وکیل خوب برای؛ بهترین وکیل برای؛ جستجوی وکیل 88019244

تماس با وکیل خوب برای مشاوره؛ بهترین وکیل برای دعاوی؛ جستجوی وکیل: 88019244 و 88019243

در خرید و فروش املاک معمولا رویه به این صورت است که در آغاز خریدار و فروشنده با یكدیگر قولنامه و یا مبایعه‌نامه‌‌ای تنظیم می‌كنند و بعد از این مرحله فروشنده باید در دفترخانه حاضر شده و مبادرت به انتقال رسمی ملک به نام خریدار كند. اما برخی از فروشندگان زیر بار انتقال رسمی ملک نمی‌روند. در این‌جا خریدار مجبور به طرح دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی به نام خود می‌شود.  حال اگر خوانده در دادگاه حاضر نشود و خواهان نشانی از او نداشته باشد، تکلیف چیست؟ به نمونه حکمی که در این زمینه صادر شده توجه نمایید:

آغاز دعوا
خواهان دادخواستی به خواسته «الزام خوانده به تنظیم سند رسمی» پلاك 10344/4414 بخش 7 تهران تنظیم و به مبلغ 51 میلیون ریال مقوم كرده است. علاوه بر این دادخواست تصاویر قولنامه، گواهی اذن خوانده، ظهر قولنامه و استشهادیه و پس از ابطال تمبر دادرسی دعوای مالی تقدیم دادگاه كرده است. 

خواهان در بخش مربوط به شرح خواسته خود چنین توضیح داده است: «خوانده به موجب قولنامه مورخ 4/3/65 متعهد می‌شود كه در قبال دریافت جمعا 6 میلیون ریال در تاریخ 1/6/65 در دفترخانه رسمی شماره 215 تهران حاضر شود و تشریفات ثبت و واگذاری پلاك مندرج در ستون خواسته را انجام دهد. و ثمن معامله نیز به شرح ذیل به خوانده پرداخت شده است و خوانده در مبادله قولنامه مبلغ 500 هزار ریال را شخصا دریافت و شخص ثالثی را به نام «نبی» معرفی كرده است كه در تاریخ 22/3/65 مبلغ یك میلیون و پانصد هزار ریال را به علاوه چند برگ سفته به مبلغ دو میلیون و پانصد هزار ریال دریافت كرد.

در تاریخ 13/4/65 یعنی روز تخلیه ملك، مبلغ یك میلیون ریال را آقای نبی از طرف خوانده دریافت كرد و ظهر قولنامه را در خصوص دریافت بهای معامله امضا كرده است، اما متاسفانه با این‌كه خوانده تمامی مبلغ شش میلیون مندرج در قولنامه را دریافت كرده است، در دفترخانه اسناد رسمی شماره 215 تهران حاضر نشده و با ارسال اظهارنامه شماره 17322 مورخ 6/6/67 اینجانب را متهم به تخلف از قولنامه می‌کند. این فرد در دادخواستی به دادگاه تقاضای فسخ قولنامه مورخ 4/3/65 و محكومیت اینجانب به خلع ید و پرداخت اجرت‌المثل می‌كند. 

اینجانب نیز با توجه به گواهی در خصوص دستور خوانده به پرداخت ثمن معامله به نبی و اجاره‌نامه و استشهادیه و قولنامه تقاضای رد دعوی مطروحه را كرده كه در نهایت شعبه دادگاه عمومی تهران طی دادنامه شماره  1146 مورخ 24/8/78 حكم بر رد دعوی خوانده صادر كرده است. در حال حاضر با توجه به دلایل و مستندات، تقاضای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را دارم.

رسیدگی دادگاه
دادخواست پس از ارجاع به شعبه دادگاه حقوقی برای رسیدگی توسط مدیر دفتر نسبت به تعیین وقت و دعوت از طرفین و ارسال نسخه ثانی و ضمایم به خوانده اقدام می‌شود. اخطاریه خواهان طبق ماده 69 قانون آیین دادرسی مدنی به همسرش ابلاغ شده و اخطاریه خوانده نیز مطابق ماده 79 قانون آیین دادرسی مدنی به جهت اشتباه بودن آدرس برگشت داده شده و مدیر دادگاه مجددا به خواهان ابلاغ می‌كند كه ظرف 10 روز پس از رویت نسبت به نشانی صحیح خوانده اقدام كند، در غیر این صورت قرار رد دادخواست ایشان صادر خواهد شد. 

خواهان طی لایحه‌ای اعلام می‌كند كه آدرس خوانده را ندارد. به این ترتیب تقاضای دعوت خوانده از طریق انتشار آگهی را می‌كند. مدیر دادگاه نیز به خواهان طی اخطاریه‌ای اعلام می‌كند كه ظرف یك ماه پس از رویت، نسبت به پرداخت مبلغی به عنوان هزینه نشر آگهی اقدام و فیش آن را به دفتر دادگاه ارایه كند، در غیر این صورت قرار رد دادخواست صادر خواهد شد و مطابق ماده 73 قانون آیین دادرسی مدنی طی نامه‌ای تقاضای آگهی ابلاغ وقت دادرسی و دادخواست و ضمایم به خوانده را خواستار می‌شود.

خواهان از راه می‌رسد
در وقت مقرر، خواهان حاضر شده، ولی خوانده حضور ندارد و دادگاه به جهت استعلام نام مالك پلاك ثبتی شماره 10344/4414 دستور وقت احتیاطی صادر می‌كند. 

پس از اعاده پرونده مدیر دفتر مراتب را از اداره ثبت اسناد و املاك بخش 7 تهران استعلام می‌كند و اداره ثبت چنین پاسخ می‌دهد: «سند  مالكیت المثنی 6 دانگ یك قطعه زمین به مساحت 5087 مترمربع به نام آقای حسن انتقال  قطعی یافته كه سند المثنی صادر شده و ستون نقل و انتقالات سند مالكیت معرف آخرین مالك یا مالكین است».

دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌كند.

رای دادگاه
در خصوص دادخواست آقای «علیرضا» به طرفیت آقای «حسن» به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی پلاك 10344/4414 بخش 7 تهران مقوم به مبلغ پنجاه و یك میلیون ریال و با توجه به این‌كه اخطاریه خوانده وفق ماده 73 قانون آیین دادرسی مدنی ابلاغ قانونی شده و نامبرده در جلسه دادگاه حاضر نشده است و هیچ‌گونه دفاعی كه موجبات بی‌اعتباری ادعای خواهان را فراهم كند، ارایه نداده است؛ با ملاحظه دادنامه شماره 1146 مورخ 24/8/78 صادره از شعبه دادگاه عمومی تهران و ملاحظه پرونده 76/10/759 كه طی آن حكم به صحت و اصالت قرارداد مورخ 4/3/65 صادر شده و با توجه به نامه شماره 27547 مورخ 28/6/81 ثبت شرق تهران به شماره 2098 مورخ 3/7/81 ثبت دفتر دادگاه شده است كه طی آن مالك ملك متنازع‌فیه را آقای حسن معرفی كرده، با توجه به مراتب فوق، دعوای خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخیص و به استناد مواد 10 و 219 و 220 و 223 و 224 قانون مدنی و مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك و مواد 198 قانون آیین دادرسی مدنی و رای وحدت رویه 620 مورخ 20/8/76 دیوان عالی كشور، حكم به الزام خوانده به حضور در یكی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال ملك پلاك ثبتی 10344 فرعی از 4414 بخش 7 تهران به نام خواهان آقای علیرضا صادر و اعلام می‌كند. رای صادره غیابی بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه است. 

مدیر دفتر دادگاه به خواهان اخطار می‌كند كه ظرف یك ماه پس از رویت برای پرداخت مبلغی بابت یك نوبت نشر آگهی و ارایه اصل قبض به دادگاه حاضر شود، ضمنا یك نسخه از دادنامه به نامبرده ابلاغ می‌شود. پس از ارایه قبض توسط خواهان مدیر محترم یك نسخه دادنامه جهت درج در روزنامه كثیرالانتشار و ابلاغ قانونی به خوانده به روابط عمومی دادگستری استان تهران ارسال می‌شود. 

اجرای حكم
پس از ابلاغ قانونی دادنامه به خوانده و سپری شدن مهلت مقرر و  از پایان یك ماه خواهان در دفتر دادگاه حاضر و تقاضای صدور اجراییه می‌كند. مدیر دفتر، اجراییه را مطابق مفاد دادنامه در خصوص حضور خوانده به یكی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال ملك به نام خواهان صادر و مطابق مواد 115 و 180 قانون آیین دادرسی مدنی جهت ابلاغ به خوانده به اداره روابط عمومی دادگستری كل استان تهران ارسال می‌كند. سپس با توجه به تقاضای خواهان دو برگ اجراییه به همراه روزنامه‌ای كه آگهی در آن درج شده به همراه تصویر دادنامه صادره برای اجرا، به اجرای احكام مدنی ارسال می‌شود.

تحلیل پرونده
به موجب قانون ثبت اسناد و املاك، ثبت اسناد اختیاری است، مگر در موارد ذیل: 

1-كلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاكی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده باشد.

 2-كلیه معاملات راجع به حقوقی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده است.  طرح دعوی و تنظیم دادخواست و نحوه ابلاغ و رسیدگی از نظر شكلی كاملا منطبق با قانون صورت گرفته است و خالی از خدشه و خلل به نظر می‌رسد و چون خوانده مجهول‌المكان بوده است، با توجه به تقاضای خواهان، دعوت از نامبرده توسط آگهی در روزنامه به عمل آمده است و از نظر ماهوی نیز با توجه به استعلام صورت گرفته از سازمان ثبت اسناد و این‌كه خوانده در هیچ یك از جلسات حضور نداشته و دعوی خالی از دفاع موثر بوده، بنابراین دادگاه محترم به درستی و براساس استنادات دقیق قانونی رای صادر كرده است و خوانده را محكوم و ملزم به حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی كرده است.